WohnungsmarktÖkonomen raten Städten zum Wohnungsverkauf

Wohnhaus der Wohnungsgesellschaft Saga in Hamburg
Die Wohnungsgesellschaft Saga in Hamburg gehört zu den größten Wohnungsvermieterndpa

Wer auf den Immobilienportalen im Internet nach einer Wohnung in einer deutschen Großstadt sucht, dem vergeht schnell die Lust auf den Umzug. Ein Inserat in München-Milbertshofen verspricht „Wohntraum pur“ und zeigt eine graue Wohnanlage. Drei Zimmer im sechsstöckigen Wohnbunker, 80 Quadratmeter Wohnfläche. Das kostet hier im Monat 1810 Euro. Auch die „gepflegte 2-Zimmer-Wohnung“ in München-Aschheim ist mit einer Warmmiete von 1100 Euro alles andere als ein Schnäppchen.

Bezahlbarer Wohnraum ist mittlerweile in fast allen deutschen Großstädten Mangelware. „Die Mietpreisspirale dreht sich immer schneller”, sagt Lukas Siebenkotten, Bundesdirektor des Deutschen Mieterbunds. Vor allem Geringverdiener leiden unter den steigenden Mieten in den Metropolen und müssen immer längere Anfahrtswege zur Arbeit in Kauf nehmen, weil sie sich das Wohnen in der Stadt oft nicht mehr leisten können. Rund 350.000 neue Wohnungen bräuchte Deutschland laut Bundesbauministerium pro Jahr, um die steigende Nachfrage zu bedienen. Etwa 80.000 davon müssten für Haushalte mit geringerem Einkommen bezahlbar sein, damit dem Engpass entgegengewirkt wird, rechnet das Ministerium vor. Beide Ziele werden derzeit weit verfehlt: Insgesamt wurden im Jahr 2015 bundesweit nicht einmal 250.000 Wohnungen fertiggestellt – und weniger als 15.000 Sozialwohnungen.

Kommunen könnten sich entschulden

Angesichts dieser Ausgangslage wirkt ein Vorschlag von Michael Voigtländer, Immobilienökonom am Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln, zunächst befremdlich. Er schlägt den Kommunen in einem Papier vor, ihre Wohnungen zu verkaufen, um Schulden zu tilgen. „Mit einem Verkauf könnten sich zahlreiche Kommunen auf einen Schlag entschulden oder zumindest ihre Schulden deutlich abbauen“, erklärt Voigtländer.

Immobilienverbände und Mietervertretungen reagieren alarmiert. „Die 740 kommunalen und öffentlichen Wohnungsunternehmen in Deutschland sind wichtige Stabilitätsanker der Städte“, sagt Axel Gedaschko, Präsident des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW). Kommunale Wohnungsgesellschaften sicherten bezahlbare Mieten, betont er – insbesondere für Menschen mit geringem Einkommen. Auch der Deutsche Mieterbund sieht Voigtländers Vorschlag kritisch. Er befürchtet, dass sich die Wohnungsnot durch eine Privatisierung kommunaler Wohnungen weiter verschärfen würde. „Wohnungspolitisch wäre das einer der größten Fehler überhaupt“, heißt es von dem Verband.

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Die Kommunen besitzen laut IW-Studie rund 2,3 Millionen Wohnungen und damit etwa zwölf Prozent aller vermieteten Wohnungen in Deutschland. Ihr Wert betrage in den Bilanzen städtischer Wohnungsgesellschaften fast 138 Mrd. Euro, heißt es in dem Papier, das sich auf Daten aus dem Jahr 2015 stützt. Die Immobilien befinden sich überwiegend in Großstädten. Mit dem Anstieg der Immobilienpreise dürfte ihr Verkaufswert mittlerweile deutlich höher liegen.

Dresden verkaufte Wohnungsgesellschaft und gründete eine neue

Zu den größten und bekanntesten kommunalen Wohnungsvermietern gehört die Wohnungsgesellschaft Saga in Hamburg. Nach jüngsten Zahlen besitzt sie rund 132.000 Wohnungen und erzielt jährlich Mieteinnahmen in Höhe von rund 893 Mio. Euro. Sollte die Stadt Hamburg die Gesellschaft zum von Voigtländer hochgerechneten Preis von 25,7 Mrd. Euro verkaufen, könnten mehr als die Hälfte der 41 Mrd. Euro städtischen Schulden auf einen Schlag getilgt werden. In München und Frankfurt wäre nach einer Privatisierung der kommunalen Wohnungen und dem Tilgen der städtischen Schulden sogar Geld übrig. Bei einer Veräußerung der kommunalen Wohnungsgesellschaft ABG würde die Stadt Frankfurt laut IW-Rechnung 10 Mrd. Euro übrig behalten. München käme auf einen Überschuss von rund 3 Mrd. Euro.

Soziale Bedenken hat das IW kaum: „Oft vermieten die kommunalen Wohnungsgesellschaften zu ähnlichen Preisen wie private Anbieter. Und falls sie günstiger sind, profitieren einkommensschwache Mieter davon nur bedingt“, sagt Voigtländer. Einen Beleg dafür liefert seiner Ansicht nach Berlin: Laut einer Untersuchung des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) gelten dort lediglich 17 Prozent der Mieter kommunaler Wohnungen als armutsgefährdet, verdienen also weniger als 60 Prozent des mittleren Einkommens. Bei privaten Wohnungsunternehmen sei es dagegen jeder Fünfte.

Die Idee, durch den Verkauf kommunaler Wohnungen städtische Schulden zu tilgen, ist nicht neu. Bereits im März 2006 verkaufte die Stadt Dresden ihre Wohnungsgesellschaft Woba Dresden mit 48.000 Wohnungen an das Unternehmen Gagfah, das später im Konzern Vonovia aufging. Der Verkauf brachte der Stadtkasse 1,7 Mrd. Dollar ein und machte Dresden zur ersten schuldenfreien Großstadt in Deutschland. Die Erfolgsstory währte allerdings nicht lange: Bereits wenig später trauerte die Stadt dem verlorenen Einfluss auf dem heimischen Wohnungsmarkt hinterher. Sie zeigte sich unzufrieden mit der sozialpolitischen Umsetzung des Verkaufs von Seiten der Gagfah. Im September 2017 gründete Dresden dann eine neue städtische Wohnungsgesellschaft.

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