ImmobilienKaufrausch bei Gewerbeimmobilien

Hotelzimmer in Berlin
Hotelzimmer in Berlin: Hotels sind derzeit der Hit bei Gewerbeimmobilien

Susanne Osadnik ist freie Wirtschaftsjournalistin. Sie schreibt an dieser Stelle über ImmobilienthemenSusanne Osadnik ist freie Wirtschaftsjournalistin. Sie schreibt an dieser Stelle über den Markt für Immobilien


2015 wechselten hierzulande Gewerbeimmobilien im Wert von etwa 55 Mrd. Euro ihren Eigentümer. Das war der höchste Stand seit Ausbruch der Finanzkrise vor sieben Jahren. Das gesamte Transaktionsvolumen sei allein im abgelaufenen Jahr gegenüber 2014 um rund 40 Prozent gewachsen, wie Maklerunternehmen berichten. Rekord, Rekord!

Auch um Wohnimmobilien, die früher niemand haben wollte, wird heutzutage heftig gefeilscht: Die Profis gehen für 2015 von einem Sensationswert von bis zu 30 Mrd. Euro aus. In dieser Größenordnung wurde in Deutschland noch nie Wohnraum gehandelt. Stimmt die Prognose, wäre das eine Steigerung gegenüber dem Vorjahr von 130 Prozent. Rekord, Rekord!

Selbst Hotels sind der Renner. In Europa kommt man für die ersten drei Quartale auf insgesamt 16,1 Mrd. Euro – im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ein Plus von 42 Prozent. Der deutsche Hotelmarkt hält daran einen Anteil von fast 3 Mrd. Euro allein innerhalb der ersten neun Monate. Rekord, Rekord!

Run auf Hotels

Da jubilieren auch die Hotelentwickler; ihnen reißt man zurzeit so gut wie alles aus der Hand. Hotelimmobilien sind der Hit. Liegt der Anteil von Hotels am Gesamt-Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien zurzeit auch nur bei neun Prozent, darf nicht vergessen werden, dass er im Vorkrisenjahr 2007 nur bei knapp drei Prozent lag. Wer kann, deckt sich ein, solange es noch geht.

Jede Woche werden neue Deals gemeldet. Gerade hat Louvre Hotels 25 Häuser mit insgesamt 1816 Zimmern in elf deutschen Städten von der Nordic Hotels AG gekauft. 23 der Häuser sind bereits in Betrieb, zwei weitere in München und Fellbach bei Stuttgart befinden sich im Bau und sollen 2016 eröffnen. Und auch die Schweden glauben an die Stabilität des deutschen Marktes. Sonst hätte der schwedische Hotelinvestor Pandox nicht für rund 400 Mio. Euro ein Paket aus 18 deutschen Leonardo-Hotels mit insgesamt 3415 Zimmern gekauft – darunter zwei Hotels, die derzeit noch als Holiday Inn laufen (Frankfurt Airport und Düsseldorf Airport). Die anderen Leonardo-Hotels liegen in Düsseldorf (Königsallee und Ludwig-Erhard-Allee), Hannover (Flughafen und Tiergartenstraße), Wolfsburg, Hamburg, Köln (Flughafen und Stadtwald), Heidelberg, Mannheim, Walldorf, Karlsruhe, Mönchengladbach, Baden-Baden und Aachen. Pandox erwartet eine Anfangsrendite von 6,3 Prozent.

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So viel gibt es für Büroflächen schon lange nicht mehr; für Wohnimmobilien ohnehin nicht. Und selbst Logistikflächen werfen im Durchschnitt nur noch magere sechs Prozent ab. In den vergangenen 18 Monaten sind die Renditen in den Keller gerutscht, weil die Nachfrage nach Logistikimmobilien so groß war, das Angebot für erstklassige Objekte aber übersichtlich blieb. Dementsprechend sind die Preise immer weiter gestiegen, die Renditen gesunken. Also, ist die Karawane der Großinvestoren weitergezogen. Jetzt also Hotels. Aber, wie lange noch?

Was kommt nach dem Hotelmarkt?

Denn auch diese Anlageklasse wird bald so teuer sein, dass sich eine Investition eigentlich nicht mehr lohnt. Schon jetzt ist klar: Demnächst werden auch Hotel-Objekte in den Fokus rücken, die noch vor zwei Jahren niemand angerührt hätte – sanierungsbedürftige Gebäude, vielleicht sogar in schlechteren Lagen. So war es bei den Büroobjekten, beim Retail und auch in der Logistik. In Immobilienkreisen nennt man das: Die Bereitschaft, mehr Risiken einzugehen, wächst. Oder schlicht: Investoren haben keine Wahl mehr; sie müssen Geld anlegen und hoffen, dass sie überhaupt noch etwas damit verdienen.

Bei allem Jubel ob der sensationellen Umsätze bleibt daher die Frage: Was passiert, wenn auch der Hotelmarkt abgegrast ist? Fallen dann die Preise wieder, weil man keine Ausweichanlageklasse mehr hat? Früher hat diese Regel immer gegolten. Da stand das Hotelinvestment auch immer am Ende eines Immobilienzyklus´ – dann folgte die Preisbereinigung.

Heutzutage ist das nicht mehr so. Heutzutage ist ohnehin alles anders: Die Investoren sind in diesem Zyklus nicht wie früher von einer Anlageklasse in die andere gesprungen, sobald sich eine Überhitzung ankündigte. Man verweilte brav parallel in allen Assetklassen, weil der Anlagedruck konstant hoch blieb. Weil Aktien und Anleihen auch weiterhin als Korrektiv fehlen, wird das wohl auch so bleiben, sind Marktbeobachter sicher. So lange es keine Alternativen gibt, werden Immobilien auch 2016 immer teurer werden. Und alle Investoren werden das akzeptieren. Was sollen sie auch sonst tun? Selbst Renditen von nur noch 1,5 Prozent für Immobilien sind immer noch mehr als zehnjährige Bundesanleihen für 0,57 Prozent.