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Immobilien Instandhaltungsrücklage: So retten sich Hausbesitzer vor der finanziellen Schieflage

Schimmel an der Wand
Schimmel an der Wand: Reparaturen am Haus können schnell teuer werden
© IMAGO / Panthermedia
Wenn am eigenen Haus ein Schaden entsteht, kann die finanzielle Situation schnell in Schieflage geraten. Hausbesitzer können sich davor schützen, indem sie proaktiv einen Notgroschen anlegen – die Instandhaltungsrücklage

Damit die eigenen vier Wände im Laufe der Zeit nicht zur Bruchbude verfallen, sollten Eigentümer sich um ihre Instandhaltung kümmern. Regelmäßige Kontrollen, Wartungen und Reparaturen verhindern, dass man eines Tages auf schimmelnden Böden oder vor einer bröckelnden Wand steht. Viele Modernisierungsmaßnahmen lassen sich lange im Voraus planen, wie der Tausch energiefressender Heizungen, pflegeintensiver Parkettböden oder schlecht gedämmter Fenster. Es können aber auch unvorhersehbare Kosten auf Immobilienbesitzer zukommen, etwa plötzlich notwendige Reparaturen. Mit einem eigens dafür vorgesehenen Spartopf, der sogenannten Instandhaltungsrücklage, haben Wohnungs- und Hauseigentümer stets die nötigen finanziellen Mittel parat.

Die Instandhaltungsrücklage ist eine Art Notgroschen. Gesetzlich vorgeschrieben ist dieser nicht – ob und wie viel man zur Seite legt, bleibt jedem selbst überlassen. Im Falle einer Eigentümergemeinschaft beschließt diese selbst, ob sie eine Instandhaltungsrückstellung ansparen möchte oder nicht. Empfehlenswert ist der finanzielle Puffer allemal, da Modernisierungsmaßnahmen und Reparaturen oftmals mit hohen Kosten verbunden sind.

Mit welchen Kosten beziehungsweise mit welcher Rücklagenhöhe Eigentümer kalkulieren sollten, hängt stark von den Eigenschaften des jeweiligen Objekts ab: Lage, Alter, Zustand, Ausstattung und die Größe sind ausschlaggebende Werte. Immobilien-Experten greifen auf spezielle Rechenformeln zurück, um einen geeigneten Richtwert für Hausbesitzer zu finden. Die drei folgenden Varianten sind am weitesten verbreitet:

  • Zweite Berechnungsverordnung des Wohnungsbaugesetzes (WoBauG): Die Berechnungsverordnung empfiehlt eine Staffelung des Sparbetrags nach Alter der Immobilie. Gemäß dieser Verordnung sollten für ein Haus, das seit weniger als 22 Jahren bezugsfertig ist, jährliche Rücklagen in Höhe von 7,10 Euro pro Quadratmeter gebildet werden. Liegt die Bezugsfertigkeit mehr als 22 Jahre zurück, sollten Eigentümer jährlich 9 Euro pro Quadratmeter zurücklegen. 11,50 Euro pro Quadratmeter sind empfehlenswert, wenn das Objekt seit mehr als 32 Jahren bezugsfertig ist.
  • Empfehlung des Verbands Privater Bauherren (VPB): Es geht auch einfacher: Der VPB empfiehlt, einen Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Monat zurücklegen – 12 Euro pro Quadratmeter und Jahr. 
  • Peterssche Formel: Es geht aber auch noch etwas ambitionierter: Die Peterssche Formel wird in der Regel von Eigentümergemeinschaften genutzt. Sie basiert auf der Annahme, dass ein Gebäude in einer Zeitspanne von 80 Jahren das Anderthalbfache seiner Herstellungskosten für die Instandhaltung benötigt. Um diese Formel anwenden zu können, müssen Eigentümer allerdings die Herstellungskosten der Immobilie pro Quadratmeter kennen. Das ist bei neueren Gebäuden kein Problem, bei älteren Immobilien müssen oft Schätzungen herhalten.

Nach dieser Methode werden die Herstellungskosten mit dem Faktor 1,5 multipliziert und anschließend durch 80 (Jahre) dividiert.

Beispielrechnungen

Je nach Formel gelangen Eigentümer zu unterschiedlichen Richtwerten. Für das folgende Beispiel wird von einer Gesamtwohnfläche von 150 Quadratmetern und Herstellungskosten von 2000 Euro pro Quadratmeter ausgegangen. Die Immobilie ist seit 15 Jahren bezugsfertig.

Laut der WoBauG-Formel sollten Hausbesitzer 1065 Euro pro Jahr zurücklegen (7,10 Euro x 150 qm). Der VPB empfiehlt 1800 Euro pro Jahr (150 Euro x 12 Monate). Und die Peterssche Formel ergibt 5625 Euro pro Jahr (1,5 x 2000 Herstellungskosten / 80 Jahre x 150 Quadratmeter).

Hieran wird ersichtlich, dass die unterschiedlichen Empfehlungen eine sehr große Spanne aufweisen, von etwas mehr als 1000 Euro bis hin zu 5625 Euro. Eigentümer müssen selbst entscheiden, wie viel sie monatlich für eine Instandhaltungsrücklage aufwenden wollen und können.

Finanzieren lässt sich das beispielsweise per Bausparvertrag. Dieser ist in der Regel kurzfristig kündbar, die Eigentümer kommen schnell und unkompliziert an ihr Geld und der Vertrag lässt sich zeitlich so terminieren, dass das Ersparte für geplante Reparatur- und Modernisierungsmaßnahmen rechtzeitig verfügbar ist.

Eigentümer, die nicht vorgesorgt haben, können im Schadensfall auch einen Modernisierungskredit aufnehmen. Er ist eigens für Immobilienbesitzer gemacht und birgt niedrigere Zinsen als ein normaler Ratenkredit. Eigentümer haben hier die Möglichkeit, schnell und unkompliziert an Geldsummen von 1000 bis circa 50.000 Euro zu kommen.


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