GastkommentarÜberzogene Renditeerwartungen


Alexander Harnisch ist Geschäftsführer des Berliner Projektentwicklers Diamona & Harnisch


Viel ist in jüngster Zeit von einer möglichen Immobilienblase die Rede. Die Gefahr, dass es wirklich dazu kommt, ist zwar gering. Dennoch sollten potenziell gefährliche Entwicklungen nicht unterschätzt werden. Zu hohe Renditeerwartungen bei Immobilien-Investments fallen unter diese Kategorie, und wenn sogar Versicherungen teilweise von fünf Prozent ausgehen, kann das nicht gesund sein.

Denn um im aktuellen Umfeld vier bis fünf Prozent Rendite zu erreichen, bedarf es schon erhöhter Risikobereitschaft. Vier bis fünf Prozent sind mit soliden Objekten in Top-Lagen einfach nicht zu holen. Auf genau solche Objekte aber muss man abzielen, ist man auf Sicherheit aus. Und Sicherheit muss das Primärziel von Versicherungen sein, deren Kunden davon ausgehen, dass ihre Gelder nicht verspekuliert werden.

Anfangsrendite von zwei bis drei Prozent

Wenn private Anleger selbst ins Risiko gehen, ist das etwas ganz anderes. Ein Privatmensch ist nur für sich verantwortlich und muss selbst wissen, was er tut. Ironischerweise sind es aber gerade die privaten Anleger, die ihre Renditeziele offenbar mit mehr Vernunft ausrufen. Und die sich bewusst sind, dass Sicherheit gegenwärtig nun einmal mit einer Anfangsrendite von zwei bis drei Prozent erkauft wird.

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Mit der Betonung auf Anfangsrendite: Denn sichere Investments sollten sich durch einen gewissen Wertzuwachs auszeichnen, der sich in einem Anstieg der Mieterträge widerspiegelt. Wirklich wahrscheinlich ist das nur in hervorragenden Mikrolagen der attraktiven Städte. Und dort wiederum vor allem bei den potenziell krisensicheren Nutzungsarten wie beispielsweise Wohnen.

Versicherungen sollten Experimente unterlassen

Eine höhere Rendite lässt sich nur erzielen, wenn sowohl bei der Lage als auch beim Objekt oder bei der Nutzungsklasse Abstriche gemacht werden. Das heißt: zweifelhafte Stadtrandlagen, veraltete Architektur, mäßige Substanz. Oder Nischensegmente wie Hotels, Logistik und Industrie, die weniger transparent sind als die länger etablierten Nutzungsklassen.

In solchen Risiko-Lagen und -Nutzungsklassen mögen fünf Prozent Anfangsrendite erreichbar sein. Doch ob dieses Niveau bei nachlassender Marktdynamik gehalten werden kann, ist die Frage. Da ist es wahrscheinlicher, dass zwei bis drei Prozent Anfangsrendite zu fünf Prozent im Sinne einer laufenden Verzinsung werden.

Zugegeben, durch die aktuelle Niedrigzinspolitik stehen die Versicherungen vor einer Herausforderung. Die Nullzinsen nehmen ihnen schließlich nicht den Druck, weiter eine stabile Rendite zu erwirtschaften. Stabil, auf diesem Begriff liegt jedoch der Fokus. Die privaten Anleger tun gut daran, in solide Objekte zu investieren, die zwar eine niedrige Anfangsrendite, aber eine hohe Wahrscheinlichkeit auf Wertzuwachs haben. Die Versicherungen dagegen sollten genau schauen, ob ihr Blick auf hohe Anfangsrenditen nicht zu eng und risikobehaftet ist. Die Nervosität an den Immobilienmärkten nimmt bereits seit einiger Zeit wieder zu. Experimente sind in einem solchen Umfeld zu unterlassen.

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