Thomas Meyer ist Vorstand der Wertgrund Immobilien AG
In Zeiten der Niedrigzinspolitik und fehlender Anlagealternativen läuft derzeit vieles auf die vermietete Eigentumswohnung als Geldanlage hinaus. So lautet das allgemeine Credo in der Immobilienwelt – doch wieso kommt das so wenig bei den Bürgerinnen und Bürgern an? Ein Viertel aller Deutschen hätte die nötigen Mittel für den Immobilienkauf, doch nur zwölf Prozent besitzen auch tatsächlich vermietetes Wohneigentum. Lediglich weitere fünf Prozent haben bereits einen Kauf in Erwägung gezogen.
Eine aktuelle Studie des Instituts für Demoskopie Allensbach im Auftrag von Wertgrund bringt Licht ins Dunkel – mit bemerkenswerten Ergebnissen. Nicht die Marktsituation oder die Renditechancen hindern die meisten Deutschen am Kauf von vermietetem Wohneigentum, sondern die Furcht vor hohen Kosten und einer komplizierten Verwaltung.
1437 Personen mit einem frei verfügbaren Einkommen von mindestens 500 Euro monatlich wurden im Rahmen der Studie befragt, warum vermietetes Wohneigentum für sie als Anlageform nicht infrage käme. Die Auswertung der 14 möglichen Antworten zeigt ein klares Bild: Mit 49 Prozent standen die Furcht vor Beschädigungen durch den Mieter und die Schwierigkeiten, bei Zahlungsrückstand eine Kündigung durchzusetzen, an erster Stelle. 40 Prozent der Befragten nannten außerplanmäßige Kosten als Grund, 36 Prozent einen zu hohen Verwaltungsaufwand. Andere Teilnehmer gaben an, sich nicht für einen Immobilienkauf bereit zu fühlen, weil sie sich bisher nicht ausreichend mit dem Immobilienmarkt beschäftigt hätten (32 Prozent) oder nicht die nötigen Kenntnisse besäßen (27 Prozent).
Angst nehmen durch Beratung
Lediglich 32 Prozent der Befragten führten die überhitzte Marktsituation als Grund an und nur 19 Prozent beurteilten die Wohnimmobilie als unsichere Anlageform. Mit neun Prozent landete die Mietpreisbremse als Grund auf dem letzten Platz.
Eine Antwort sticht allerdings besonders hervor: 41 Prozent der Studienteilnehmer gaben an, sie könnten sich den Immobilienkauf nicht leisten, obwohl sie auf dem Papier durchaus in der Lage dazu wären. Wenn also fast die Hälfte aller potenziellen Käufer sich über ihre Möglichkeiten nicht im Klaren ist, muss deutlich mehr Aufklärungs- und Beratungsarbeit geleistet werden.
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Ängste sollten zweifelsohne ernst genommen werden. Wenn einem Interessenten von einem Bekannten die Geschichte über einen schrecklichen Mieter und den damit verbundenen Aufwand erzählt wird, erscheint ihm das subjektiv gesehen oft relevanter als die nüchternen Zahlen und Fakten des Marktes. Hier muss eine kompetente Beratung ansetzen. Denn die Studie zeigt zugleich, dass die Ängste abgebaut werden, je intensiver sich ein Interessent mit der Thematik des Wohnungskaufs auseinandersetzt. Unter den Befragten, die einen Kauf prinzipiell in Erwägung ziehen, wurden die Sorgen über säumige Mieter und unvorhergesehene Kosten je nach Antwort um ein Drittel bis um die Hälfte seltener genannt.
Der private Investor braucht also einen kompetenten Berater oder Verkäufer, der ihm die für den Kauf relevanten Themen erläutert und bei der Verwaltungsarbeit tatkräftig zur Seite steht. So werden Transaktionen ermöglicht, von denen alle Seiten profitieren. Zudem kann eine langfristige Eigentümerbetreuung zusätzliche Sicherheiten nach dem Kauf bieten. Ein Beispiel ist hier das Konzept des Mietpools. Das Prinzip ist einfach: Die Mieteinnahmen aus allen Wohnungen werden unter den teilnehmenden Eigentümern anhand ihrer jeweiligen Soll-Miete aufgeteilt. Steht bei zehn verschieden großen und verschieden teuren Wohnungen also eine leer, so erhält jedes dieser zehn Mitglieder des Mietpools den gleichen Prozentsatz seiner jeweiligen Soll-Miete – auch der Eigentümer ohne Mieter. Die entgangene Miete wird prozentual zu gleichen Teilen von den Mieten der anderen Eigentümer abgezogen. Meist beläuft sich der Verlust auf wenige Prozent. Durch diese Umverteilung der Mietausfälle nach dem Solidaritätsprinzip kann das Risiko eines kompletten Mietausfalls sicher umgangen werden.
