VermögensaufbauImmobilien - attraktiv wie nie

Die ideale Altersvorsorge? Rund zwei Drittel der jungen Deutschen zwischen 18 und 24 und auch die Mehrheit aller Deutschen hat darauf eine klare Antwort laut Umfragen: Die eigene Immobilie. 43 Prozent aller Deutschen, die bisher noch zur Miete wohnen, streben demnach den Erwerb einer Immobilie an. Das geht aus einer repräsentativen Befragung im Auftrag der Hannoverschen Lebensversicherung hervor, die mit Blick auf das Ergebnis kaum befangen sein dürfte in Sachen Immobilien.

Tatsächlich war die Gelegenheit noch nie so günstig wie jetzt über die eigenen vier Wände Vermögen aufzubauen und für das Alter vorzusorgen – und das trotz der jüngst deutlich gestiegenen Immobilienpreise vor allem in Großstädten und den vielen Warnungen vor Preisblasen. Zwar sind die Immobilienpreise in Metropolen wie Berlin, München oder Hamburg in den letzten zehn Jahren um rund die Hälfte gestiegen und der größte Teil dieses Anstiegs fiel in die vergangenen fünf Jahre.

Die Immobilienpreise sind jedoch nur einer von drei wichtigen Faktoren, wenn es um die Frage geht, ob der Kauf oder Bau einer Immobilie lohnt –  die anderen beiden sind das Einkommen und das Zinsniveau. Weil in Deutschland sowohl das Einkommen steigt als auch die Zinsen deutlich gesunken sind – Immobilienkredite mit zehnjähriger Zinsbindung gibt es laut der FMH-Finanzberatung Mitte März bei entsprechender Bonität für im Schnitt lediglich 1,3 Prozent Zins – werden Immobilien „erschwinglicher als jemals zuvor“, wie der  Immobilienverbands IVD jüngst erklärte. Zu ähnlichen Ergebnissen kam die Researchabteilung der Deutschen Bank in einer Studie von Ende Januar. „Das Verhältnis von Hauspreisen zu Einkommen und Hauspreisen zu Mieten liegt derzeit zehn Prozent unter den jeweils langfristigen Durchschnittswerten“, so die Analysten.

Angst vor einer Preisblase ist unbegründet

Auch im Lichte der Teuerungsrate der vergangenen Jahre und vor allem im internationalen Vergleich sieht der jüngste Preisanstieg weit weniger dramatisch aus. Nach Berechnungen der Industrieländerorganisation OECD haben die realen – also inflationsbereinigten – Immobilienpreise in Deutschland noch immer nicht wieder das Niveau von Mitte der 90er-Jahre erreicht und liegen selbst unter den Preisen, die Ende der 70er-Jahre gezahlt werden mussten. „Stabil und kaum besorgniserregend“ sei daher die Situation am Immobilienmarkt, urteilten die Forscher des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung in einer großen Studie zur Preis- und Mietentwicklung.

Und selbst die für ihre kritische Haltung bekannte Bundesbank sorgt sich kaum. „Ist das nun eine Preisblase? Für Deutschland als Ganzes lautet die Antwort: nein“, erklärte ihr Vorstandsmitglied Andreas Dombret Ende Januar in einer Rede. Der Anstieg der Preise spiegle eher einen Aufholprozess nach einer jahrelangen, schwachen Entwicklung wider.

Doch wie geht man den Immobilienkauf am besten an? Kluge Käufer und Bauherren nähern sich dem Thema von der Risikoseite. Wichtige Fragen sind: Wie sicher ist mein Arbeitsplatz und wie wahrscheinlich – sei es aus beruflichen oder privaten Gründen – nochmals umziehen zu müssen? Denn der Verkauf einer noch nicht abbezahlten Wohnung ist mit finanziellen Risiken verbunden, vor allem in eher ländlichen Regionen mit geringem Zuzug. Nebenkosten von derzeit bis zu 15 Prozent der Kaufpreise belasten die Wirtschaftlichkeitsrechnung zusätzlich.

In einem zweiten Schritt können potenzielle Käufer ermitteln, wie hoch die monatliche Kreditrate sein darf. Verbraucherschützer und Banken raten je nach Risikoneigung dazu, nicht mehr als 40 oder maximal 50 Prozent des Nettoeinkommens anzusetzen, welches auch in Krisenzeiten zur Verfügung steht – und zu berücksichtigen, dass auch für das Eigenheim Nebenkosten wie Hausgeld, Versicherung, Steuern anfallen und vor allem Rücklagen für Instandhaltungen und Renovierungen gebildet werden müssen. Daraus ergibt sich ein monatliches Budget für Zins und Tilgung und daraus – in Verbindung mit dem angesparten Eigenkapital von idealerweise mindestens 20 Prozent der geplanten Kaufsumme – der realistische Preisrahmen für einen Immobilienerwerb einschließlich Nebenkosten und vor allem Einrichtung.