ReformGrundsteuer - wer gewinnt, wer verliert

Gefragte Metropolen: In Toplagen wird die Neuberechnung die Grundsteuer ab 2025 vorraussichtlich in die Höhe treiben
Gefragte Metropolen: In Toplagen wird die Neuberechnung die Grundsteuer ab 2025 vorraussichtlich in die Höhe treibenCapital

Wer die Schizophrenie der Grundsteuer begreifen will, muss nach Hamm fahren, ein Städtchen in Westfalen, nicht reich, aber auch nicht arm, sie schlagen sich so durch, sagt Markus Kreuz. Der Anfang 40-Jährige ist seit 2011 Chief Financial Officer der Stadt. So nennt Kreuz den Job jedenfalls selbst, das Kürzel CFO schmückt sein Linkedin-Profil: Neudeutsch für Stadtkämmerer.

Die Grundsteuer spült der CDU/SPD-regierten 180.000-Einwohner-Gemeinde in diesem Jahr 35 Mio. Euro in die Kasse. So viel können sie für den Straßenausbau in Hamm gar nicht ausgeben (11 Mio. Euro), und für die Entwässerungs- und Erschließungskosten haben sie ohnehin eigene Gebühren. Dennoch hat der Stadtrat 2015 den örtlichen Steuerhebesatz um 100 auf 600 Punkte hochgesetzt, was Hamm ein jährliches Grundsteuerplus von 5 Mio. Euro beschert hat.

Für Stadtkämmerer wie Kreuz ist die Grundsteuer eigentlich ein Geschenk. Sie ist die drittwichtigste Einnahmequelle der Kommunen nach der Gewerbe- und der anteiligen Einkommensteuer. Ihre Vorteile: Sie ist konjunkturunabhängig, fließt verlässlich, sie kann auch nicht hinterzogen werden – wer wohnt, der zahlt, egal ob Mieter oder Vermieter. Vor allem aber ermöglicht sie mit ihren Hebesätzen, die von Stadt- und Gemeinderäten eigenmächtig festgelegt werden, kleine Fluchten aus dem engen Finanzkorsett der Städte und Kommunen.

Dennoch hält Kreuz die Grundsteuer für grundfalsch. Unter den Hashtags #disruptiv und #Grundsteuer twitterte er kurz vor Weihnachten eine klare Botschaft in die Welt: „Schafft die Grundsteuer ersatzlos ab, statt weiter nach faulen Kompromissen zu suchen!“

Das Reformgezerre, auf das Kreuz anspielte, hatte im vergangenen Frühjahr seinen Lauf genommen, als das Bundesverfassungsgericht nach Klagen von Immobilienbesitzern die Grundsteuer für nicht mehr grundgesetzkonform erklärte – ab 2020 darf sie deshalb in ihrer heutigen Form nicht mehr erhoben werden. Noch im April soll ein Gesetzentwurf das Bundeskabinett passieren. Davor hatten sich Bund und Länder nach langem Tauziehen auf ein überarbeitetes Modell verständigt – nur Bayern leistet Widerstand. Bis Jahresende müssen sich Bundestag und Bundesrat zusammenraufen, soll die Novelle rechtzeitig altes Recht ablösen.

Abgeschafft, wie es sich der Stadtkämmerer Markus Kreuz wünscht, wird die Grundsteuer damit natürlich nicht, und den Kompromiss, auf den man sich mehrheitlich verständigte, wird nicht nur in Hamm mancher faul finden.

Gewinner und Verlierer

Wie gewohnt soll sich die Grundsteuer am Immobilienbaujahr, der Miete und dem Bodenwert orientieren – ein „bewährtes Verfahren“, findet SPD-Finanzminister Olaf Scholz. Bloß sollen für die Bemessungen nun reale Werte des 21. Jahrhunderts herangezogen werden, nicht mehr jene längst historischen Größen, die das Bundesverfassungsgericht für überkommen erklärte: In den alten Bundesländern wurden Werte von 1964 zugrunde gelegt, im Osten gar solche aus dem Vorkriegsjahr 1935. Virtuelle Zahlen, die mit der Realität nichts mehr zu tun haben, denn seither sind mindestens die Hälfte aller Wohnungen und Häuser neu gebaut oder komplett renoviert worden.

Jede Neuberechnung aber hat ihre Verlierer. Und kein Politiker möchte Mieter und Vermieter, Käufer und Verkäufer gegen sich aufbringen. Auch ohne Reform ist das Thema Immobilien emotional genug besetzt, ist das Wohnen zu einer der großen sozialen Fragen unserer Zeit geworden. Politiker fördern und fordern und gelten doch als Versager, weil die Immobilienpreise immer nur weiter steigen. Mitten hinein platzt da der Streit um eine an sich läppische Grundsteuer, deren Neuregelung vielen noch auf die Füße fallen könnte.

Was ändert sich also konkret mit der Reform, worauf müssen sich Mieter und Immobilienbesitzer einstellen, wenn die Steuer ab 2025 nach der neuen Methode erhoben wird – und ist das politische Tauziehen zum Jahresende damit vom Tisch?

In vielen Punkten macht der Entwurf die Berechnung der Grundsteuer künftig einfacher. So bilden Bauten von vor 1948 eine einheitliche Kategorie, erst danach werden die Baujahre relevant. Das Mietniveau wird pauschaliert nach kommunalen Stufen aus dem Mikrozensus berücksichtigt, und soll so unter ortsüblichen Vergleichsmieten liegen. Für Großstädte sind dagegen Aufschläge im Gespräch. Der Wert von Grund und Boden wird an Richtwerte gebunden, die Gutachter regelmäßig anhand von Kaufpreislisten ermitteln. Dabei können Wohngebiete in Zonen gefasst werden: heiß begehrte und weniger gesuchte. Statt für einzelne Grundstücke Werte aus vergilbten Kladden und uralten Tabellen zusammenzutragen, soll sich das Finanzamt in Datenbanken bedienen.