Es genügt ein kurzer Blick auf die Farbskala von grün bis rot, schon weiß man über den Energieverbrauch einer Immobilie Bescheid. Wer ein Haus oder eine Wohnung vermieten oder verkaufen will, braucht einen sogenannten Energieausweis, der Auskunft gibt über den energetischen Zustand eines Gebäudes. Interessierten soll er zeigen, welcher Verbrauch und welche damit verbundenen Kosten auf sie zukommen könnten.
Als die Energieausweispflicht im Jahr 2007 eingeführt wurde, wollte der Gesetzgeber damit vor allem eins erreichen: den Betrieb von Gebäuden insgesamt energiesparsamer zu machen, um so die Klimaziele 2030 zu erreichen. Denn laut Umweltbundesamt verursacht der Gebäudebestand etwa 35 Prozent des Endenergieverbrauchs und etwa 30 Prozent der deutschlandweiten CO2-Emissionen.
Der Plan scheint aufzugehen: Seitdem die Ausweispflicht gilt, spielt die Energieeffizienz eines Gebäudes eine immer größere Rolle, sowohl bei Kauf- als auch Mietentscheidungen.
Nicht alle Energieausweise sind vergleichbar
Dass der Energieausweis Einfluss nimmt, ist kein Wunder, denn er macht die Energieleistung von Immobilien vergleichbar. Auf der praktischen Farbskala reicht die Spanne von A+, sehr energiesparend, bis H, nicht energiesparend. Dazu enthalten die Ausweise Hinweise, welche Maßnahmen das Gebäude energieeffizienter machen könnten, etwa Austausch von Fenstern oder Wärmedämmungen von Dach, Spitzboden oder Außenwänden. Wer wählen kann, wird sich in der Regel für die sparsamere Immobilie und eben nicht für den Energiefresser entscheiden.
Allerdings gibt es in puncto Vergleichbarkeit einen Haken: Es gibt zwei Varianten von Energieausweisen, den Energiebedarfs- und den Energieverbrauchsausweis. Wie die Bezeichnungen schon vermuten lassen, berechnen sie den Energiebedarf anhand unterschiedlicher Daten und Verfahren – die Ergebnisse sind so am Ende nicht miteinander vergleichbar.
„Der Bedarfsausweis zeigt den theoretischen Energiebedarf des Gebäudes auf“, erklärt Christoph Barniske, der bei ImmoScout24 das Angebot von Energieausweisen verantwortet. „Dieser setzt sich aus verschiedenen Faktoren wie Wärmedämmung, Heizungstechnik und Bauweise zusammen.“
Der Verbrauchsausweis hingegen gibt Auskunft über den tatsächlichen Energieverbrauch der Bewohner auf Grundlage des durchschnittlichen Energieverbrauchs der vergangenen drei Jahre. „Als Datenquelle dienen die Heiz- bzw. Nebenkostenabrechnungen dieses Zeitraums“, sagt der Experte. Um etwa auszuschließen, dass besonders kalte oder milde Winter die Bewertung eines Gebäudes verzerren, werden die ermittelten Verbrauchszahlen über sogenannte Klimafaktoren auf einen deutschlandweiten Mittelwert umgerechnet. Der Nachteil: Je nachdem, wie die Nutzer des Hauses heizen und lüften und wie oft sie anwesend sind, können auch die Kennwerte schwanken.
Achtung vor unseriösen Anbietern
Während für Verbrauchsausweise also lediglich Unterlagen zum Energiebedarf der vergangenen drei Jahre erforderlich sind, benötigen Ausweisaussteller für Bedarfsausweise recht umfangreiche Angaben zum Gebäude, anhand derer sie den Energiebedarf berechnen, erklärt Barniske. Und das macht diese Ausweise deutlich teurer. Verbrauchsausweise gibt es schon für unter 100 Euro. Bedarfsausweise kosten dagegen mehrere 100 Euro, wobei die Kostentreiber die Größe des Gebäudes sowie Komplexität des Aufwands sind. Müssen unterschiedliche Bauteile sowie Bauunterlagen erfasst werden, wird es für den Eigentümer deutlich teurer.
Dennoch sollten Eigentümer sich nicht von besonders günstigen Angeboten im Internet blenden lassen, weder für den Bedarfs- noch für den Verbrauchsausweis. Hier tummeln sich auch unseriöse Anbieter, die vor allem auf eins abzielen: schnelles Geld verdienen. Eigentümer sollten prüfen, ob der Online-Anbieter tatsächlich Energieausweise ausstellen darf.
Eine gute Adresse, um einen qualifizierten Energieberater zu finden, ist etwa die Liste der Deutschen-Energie-Agentur (DENA). Die hier gelisteten Energieberater sind berechtigt, Energieausweise auszustellen und werden regelmäßig auf ihre Qualifikation überprüft. Die Verbraucherzentrale rät Auftraggebern außerdem dazu, sich von Ausweisausstellern ihre Berechtigung schriftlich bestätigen zu lassen.
Preisnachlass bis zu 50 Prozent bei niedrigen Energiestandards
Schließlich wirkt sich das, was im Energieausweis steht, auf den Wert einer Immobilie aus. Eine Studie von Immoscout24 zeigt: Je schlechter der energetische Zustand einer Immobilie ist, desto größer fallen die Preisabschläge aus – auf dem Land stärker als in den Metropolen und Großstädten, so ein zentrales Ergebnis.
Der Preisabschlag in Metropolen beträgt für Immobilien mit Energieklasse B gegenüber Energieklasse A durchschnittlich 5 Prozent und für Energieklasse C bereits 19 Prozent. Im ländlichen Raum sind die Angebotspreise für Immobilien mit Energieklasse F, G und H etwa 41 bis 51 Prozent günstiger als für Immobilien mit Energieklasse A. Sanieren lohnt sich mehr denn je.
