Die Nachfrage nach Häusern und Wohnungen ist so hoch wie nie: Mehr als 80 Prozent der Bundesbürger wollen lieber in der eigenen Immobilie wohnen als zur Miete, zeigt eine Umfrage des Meinungsforschungsinstituts Civey unter rund 5000 Deutschen. Das überrascht kaum. Das Eigenheim ist für viele noch immer ein Symbol für Stabilität und Sicherheit, gerade im Alter. Käufer sollten jedoch aufpassen: Überall lauern Kosten, die die eigenen vier Wände zum Albtraum werden lassen können, wenn man nicht mit ihnen rechnet. Zehn Kostenfallen, in die Eigentümer beim Hauskauf oft tappen.
1. Maklerkosten
Am Anfang steht der Kaufpreis, doch dabei bleibt es nicht. Oben drauf kommen in der Regel noch die Kosten für den Makler, der die Immobilie vermittelt. Je nach Bundesland schwankt die Provision zwischen 4,76 und 7,14 Prozent des Kaufpreises. In Berlin, Bremen, Hamburg, Hessen und Brandenburg ist es gängige Praxis, dass der Käufer die Provision komplett zahlt, in anderen Bundesländern wird sie meist zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Derzeit prüft das Bundesjustizministerium, ob sich das sogenannte Bestellerprinzip aus dem Mietrecht auch auf Immobilienkäufe übertragen lässt. Dann müsste künftig derjenige die Maklerkosten tragen, der den Makler beauftragt hat. In der Regel ist das der Verkäufer.
2. Grunderwerbsteuer
Ein weiterer hoher Posten, mit dem Käufer kalkulieren müssen, ist die Grunderwerbsteuer. Sie wird von den Ländern erhoben und kann bis zu 6,5 Prozent des Kaufpreises betragen. Bei einer 300.000 Euro teuren Immobilie sind das immerhin rund 19.500 Euro, die Käufer zusätzlich zum Kaufpreis oben drauf legen müssen. Es kann sich also lohnen, bei der Gestaltung der Verträge ein wenig kreativ zu werden. Bei Neubauten können Käufer zum Beispiel Grundstück und Haus in zwei separaten Verträgen kaufen. Der neue Eigentümer muss nämlich nur für das Grundstück die Grunderwerbsteuer zahlen. Bei einem Altbau bietet es sich an, Einrichtungen, die der Käufer übernimmt – wie zum Beispiel eine Küche – aus dem Kaufpreis herauszurechnen. Auch dann reduziert sich die Steuerlast.
3. Notarkosten
Wer eine Immobilie kauft, kommt um einen Besuch beim Notar nicht herum. Finanziert der Käufer die Immobilie durch ein Bankdarlehen, verlangt das Kreditinstitut meist eine Grundschuld. Der Notar veranlasst, dass sie ins Grundbuch eingetragen wird. Er entwirft außerdem den Kaufvertrag und verfolgt die korrekte Abwicklung des Geschäfts. Für seine Arbeit erhält der Notar ein gesetzlich geregeltes Honorar, das in der Regel rund zwei Prozent des Kaufpreises beträgt. Er ist zwar zur Neutralität verpflichtet und berät beide Seiten gleichermaßen unparteiisch. Dennoch trägt die Honorarkosten in der Regel der Käufer der Immobilie. Bei einem Haus mit einem Preis von 300.000 Euro sind das bei 1,5 Prozent immerhin rund 4500 Euro, zusätzlich zu allem anderen.
4. Professionelles Gutachten
Die meisten Besitzer verschätzen sich beim Wert ihrer Immobilie gewaltig, zeigt eine Umfrage des Online-Maklers McMakler. Vier von zehn Eigentümern liegen mit ihrer Bewertung deutlich über dem aktuellen Marktpreis. Für Käufer kann es sich daher lohnen, den in der Anzeige geforderten Preis kritisch zu hinterfragen. Vielen Laien fällt es allerdings schwer, Mängel am Gebäude zu erkennen, um den Kaufpreis herunterzuhandeln. In der Praxis kommen Käufer um ein professionelles Gutachten kaum herum. Der Blick des Profis hat seinen Preis: Das Gutachten eines vereidigten Sachverständigen kostet je nach Aufwand zwischen 1000 und 3000 Euro.
5. Energetische Sanierung
Die Zahl der Eigentümer, die ihre Immobilie sanieren, ist verschwindend gering. Nicht einmal ein Prozent entscheidet sich im Jahr für diesen Schritt. Die Energieeinsparverordnung (EnEV) setzt allerdings enge Grenzwerte für den Energieverbrauch von Gebäuden, die ältere Immobilien oft nicht einhalten. Da kann es schnell passieren, dass der neue Eigentümer kurz nach Einzug Dämmung, Fenster oder Heizungsanlage erneuern muss. Die Kosten für eine Sanierung können leicht mehrere Zehntausend Euro betragen.
6. Instandhaltung
Wer eine gebrauchte Eigentumswohnung kauft, sollte sich die Protokolle der Eigentümerversammlungen der vergangenen fünf bis zehn Jahre zeigen lassen. Darin steht, welche Sanierungen am Gebäude die Gemeinschaft vorgenommen hat – und was noch ansteht. Zudem können Käufer dort die Höhe der Instandhaltungsrücklage ablesen. Ist diese niedrig und sind die letzten Sanierungsarbeiten bereits einige Jahre her, dann kann das ein Indiz dafür sein, dass bald größere Kosten auf den Käufer zukommen. Eigentümer sollten dieses Risiko einpreisen, um bei der nächsten Eigentümerversammlung keine böse Überraschung zu erleben.
7. Kommunale Gebühren
Gebühren für die Abwasserentsorgung, die Müllbeseitigung und auch die Grundsteuer gehören zu den klassischen Nebenkosten, die die meisten Menschen beim Hauskauf auf dem Schirm haben. Was dagegen viele nicht wissen: Einige Kommunen erheben zusätzlich eine Beteiligungsgebühr für den Bau und die Sanierung angrenzender Straßen. Die Höhe der Forderung richtet sich unter anderem nach der Größe des Grundstückes und liegt meist zwischen 8 und 35 Euro pro Quadratmeter. Bei einem Haus mit 250 Quadratmetern Fläche können so schnell mehrere tausend Euro zusammen kommen, die kurzfristig zur Verfügung stehen müssen. Welche Gebühren drohen, können Käufer in der örtlichen Beitragssatzung der jeweiligen Gemeinde nachlesen.
8. Versicherungen
Unwetter, Feuer, Rohrbruch: Hausbesitzer brauchen umfassenden Versicherungsschutz, um im Schadensfall nicht vor dem Ruin zu stehen. Die wichtigsten Versicherungen sollten Immobilienkäufer schon vor dem Einzug abschließen. Dazu zählt zum Beispiel die Wohngebäudeversicherung. Sie deckt mit Feuer, Leitungswasser, Hagel und Sturm viele schwerwiegende Risiken ab und ist schon für unter 200 Euro im Jahr erhältlich. Auch die Hausratsversicherung gehört zum Pflichtprogramm. Sie versichert nicht das Gebäude an sich, sondern das Inventar. Die Versicherung greift bei Schäden durch Feuer, Leitungswasser, Sturm, Einbruch und Diebstahl. Viele Policen gibt es bereits für wenige Euro im Monat.
9. Laufende Ausgaben
Der beste Finanzierungsplan nützt nichts, wenn Hauskäufer keinen Überblick über ihre laufenden Ausgaben haben. Zu den Kosten, die mit dem Eigenheim verbunden sind, addieren sich nämlich noch alle anderen Kosten des Alltags – inklusive Fahrtkosten und jährliche Aufwendungen wie Stromnachzahlungen. Die monatliche Belastung ist meist erheblich höher, als sich die meisten eingestehen wollen. Wer mit Fremdkapital eine Immobilie kaufen will, sollte daher zunächst seine finanzielle Situation unter die Lupe nehmen. Wie hoch sind die monatlichen Einnahmen, wie hoch die Ausgaben, wie viel Geld kann man pro Monat für die Tilgung aufwenden? Im besten Fall geben Hauskäufer nicht mehr als 40 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Immobilie aus – und zwar mit allen Nebenkosten.
10. Anschlussfinanzierung
Aktuell ist Baugeld so günstig wie nie. Für ein 200.000-Euro-Darlehen werden bei einem aktuellen Zins von 1,43 Prozent und zehn Jahren Laufzeit pro Monat gerade mal 238 Euro Zinsen fällig. Dabei dürfte es allerdings nicht bleiben: Die Europäische Zentralbank (EZB) hat bereits angekündigt, den Leitzins im Herbst erstmals seit zehn Jahren wieder anzuheben. Die Zinsen für Immobiliendarlehen dürften daraufhin steigen – mit gravierenden Folgen. Schon ein Anstieg der Zinsen auf zwei Prozent lässt die monatliche Belastung im oberen Beispiel auf 333 Euro steigen. Käufer können sich allerdings für den Zinsanstieg wappnen und beispielsweise beim Abschluss des Baukredits eine möglichst lange Zinsbindung vereinbaren. Solche Verträge gibt es zwar in der Regel nur zu etwas schlechteren Konditionen. Die Chancen stehen jedoch gut, dass sich das Investment auszahlt.
Diese 15 Regeln sollten Immobilienkäufer beachten
Wer ein Haus kaufen will, muss zunächst entscheiden, wie viel er davon selbst bezahlt und welchen Betrag er leiht. Je mehr Geld der Immobilienkäufer selbst aufbringen kann, desto geringer ist der Kredit, den er aufnehmen muss – und damit seine monatliche Belastung. Den Kaufpreis eines Hauses sollte ein Käufer zu mindestens 20 Prozent aus eigener Tasche finanzieren können.
Eine Immobilie kostet nicht nur das, was auf dem Verkaufsschild steht. Käufer müssen mit bis zu 15 Prozent Nebenkosten rechnen. Darunter fallen etwa die Kosten für Notar und Grundbucheintrag, die Grunderwerbssteuer sowie möglicherweise eine Maklercourtage und ein Gutachten der Immobilie. Muss das Haus noch renoviert werden, sollte ein Käufer auch das in seinem Kostenplan einkalkulieren.
Wer seine Immobilie vor dem Kauf nicht ausreichend unter die Lupe nimmt, könnte böse Überraschungen erleben, etwa beschädigtes Mauerwerk oder kaputte Leitungen. Um teuren Reparaturen vorzubeugen, sollte der Käufer einen unabhängigen Sachverständigen engagieren, der die Immobilie begutachtet, oder zumindest selbst genaue Nachprüfungen anstellen.
Als Faustregel gilt: Alle Kosten – die Rückzahlung des Kredits inklusive Zinsen sowie die Nebenkosten – sollten zusammen nicht mehr als ein Drittel des verfügbaren Nettoeinkommens ausmachen. Wer also monatlich beispielsweise 2000 Euro zur Verfügung hat, sollte davon nur rund 660 Euro für den Kredit abzweigen.
Wer ein Immobiliendarlehen mit niedrigen Zinsen in kleinen Raten zurückzahlt, hat am Ende nicht unbedingt gespart – und muss sich womöglich auf steigende Zinsen einstellen. Bis zum 65. Lebensjahr sollte ein Käufer seine Immobilie abbezahlt haben. Das liegt auch daran, dass er mit zunehmendem Alter Geld etwa für den Krankheitsfall vorhalten muss.
Noch sind die Zinsen niedrig, doch wie lange das so bleibt, ist unklar. Läuft die Zinsbindung eines Immobilienkredits ab und der Käufer hat ihn noch nicht abbezahlt, muss er den Kredit verlängern. Sind die Zinsen inzwischen gestiegen, wird der Kredit für ihn teurer. Ein Forward-Darlehen kann Abhilfe schaffen: Schließt der Käufer bis zu fünfeinhalb Jahre vor Ablauf des Kredits ein solches ab, legt er damit den aktuellen Zinssatz für die Zukunft fest.
Ob Hagel kleinere Schäden verursacht oder ein ausbrechendes Feuer eine Komplettsanierung nach sich zieht: Immobilienkäufer sollten ihr Wunschobjekt absichern, beispielsweise mit einer Wohngebäudeversicherung. Dabei kann man die des Vorbesitzers übernehmen oder sich einen neuen Anbieter suchen. Wer die Immobilie vermieten will, sollte sich auch mit einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht absichern. Sie greift bei Schäden an Unbeteiligten, etwa wenn ein loser Dachziegel auf einen Passanten fällt.
KfW-Darlehen, Wohn-Riester, Baukindergeld: Immobilienkäufer können an vielen Stellen finanzielle Unterstützung bekommen. Die staatliche Förderbank KfW wie auch die einzelnen Bundesländer bieten Immobilienkäufern langfristige Darlehen mit günstigen Zinsen. Viele wissen nicht, dass auch die Kirche derlei Förderungen vergibt. Bei Wohn-Riester unterstützt wiederum der Staat Käufer mit jährlichen Zulagen und steuerlichen Vergünstigungen. Das Baukindergeld ist ein Zuschuss für jedes Kind einer Familie, die sich ein Haus kauft. An alle Förderungen sind Bedingungen geknüpft, die der Käufer im Einzelnen beachten muss.
Ist eine Immobilie noch nicht abbezahlt und ihr Käufer stirbt, müssen seine Angehörigen die verbleibende Kreditschuld übernehmen. Für diesen Fall sollte der Käufer eine Risikolebensversicherung abschließen, die nach seinem Tod seiner Familie ausgezahlt wird. Versichert der Käufer zusätzlich die Baufinanzierung, übernimmt die Versicherung die Restschuld.
Günstige Zinsen und die Aussicht auf ein eigenes Haus, in dem man bis ins hohe Alter unbeschwert lebt – das beflügelt viele Menschen bei ihrer Entscheidung für eine Immobilie. Ein Hauskauf hat den Vorteil, dass man später mietfrei wohnen kann. Doch mit Reparaturen und eventuellen Umbauten für mehr Barrierefreiheit können im Alter hohe Kosten auf Immobilienbesitzer zukommen. Für die Vorsorge nur auf Immobilien zu setzen, wäre also fahrlässig.
Wer eine Immobilie später vermieten oder weiterverkaufen will, für den reicht ein hübsches Haus allein nicht. Die Lage zählt, sonst drohen Verluste. Immobilienkäufer mit derlei Plänen sollten also darauf achten, dass in der Nähe des Hauses Ärzte, Kindergärten und Bahnanbindungen vorhanden sind.
Um ihren Kredit schneller abzubezahlen, sollten Immobilienkäufer über Sondertilgungen nachdenken. Dabei zahlen sie eine bestimmte Summe zusätzlich zu den vereinbarten Raten an das Kreditinstitut. Sondertilgungen bieten sich an, wenn ein Käufer beispielsweise eine große Erbschaft erwartet. Er kann dann festlegen, zu diesem Zeitpunkt eine größere Summe auf einmal zu zahlen.
Wer eine Immobilie kauft, um sie später in der Familie weiterzugeben, kann sie verschenken oder vererben. Eine Schenkung eignet sich, wenn der Besitzer ein großes Vermögen besitzt, weil er dadurch Steuern spart. Will er für das Alter vorsorgen oder hängen Schulden an der Immobilie, sollte er sie dagegen besser vererben.
Erst wenn ein Notar seinen Stempel unter den Kaufvertrag der Immobilie setzt, wird der Vertrag wirksam. Er besorgt auch alle Unterlagen für den Kauf und kümmert sich darum, dass das Eigentum im Grundbuch auf den Käufer umgeschrieben wird. Immobilienkäufer sollten also frühzeitig einen Notar engagieren.
Immobilienkäufer sollten sich ihrer Investition langfristig sicher sein. Wer überstürzt kauft, entdeckt Nachteile oft zu spät und will dann genauso hastig verkaufen. Darunter leidet zum einen der Verkaufspreis. Zum anderen muss der Käufer dem Kreditgeber meist eine Entschädigung zahlen, wenn er die Finanzierung vorzeitig abbricht. Diese sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung kann bei Immobilienkrediten mehrere tausend Euro kosten.
