Sparkassen-SpecialDiese Kostenfallen lauern beim Immobilienkauf

Eine Hand hält einen Hausschlüssel beim Immobilienkauf.
Der Immobilienkauf lohnt sich wegen der niedrigen Zinsen - doch Vorsicht vor zusätzlichen Kostenfallen. Pixabay

Die Nachfrage nach Häusern und Wohnungen ist so hoch wie nie: Mehr als 80 Prozent der Bundesbürger wollen lieber in der eigenen Immobilie wohnen als zur Miete, zeigt eine Umfrage des Meinungsforschungsinstituts Civey unter rund 5000 Deutschen. Das überrascht kaum. Das Eigenheim ist für viele noch immer ein Symbol für Stabilität und Sicherheit, gerade im Alter. Käufer sollten jedoch aufpassen: Überall lauern Kosten, die die eigenen vier Wände zum Albtraum werden lassen können, wenn man nicht mit ihnen rechnet. Zehn Kostenfallen, in die Eigentümer beim Hauskauf oft tappen.

1. Maklerkosten

Am Anfang steht der Kaufpreis, doch dabei bleibt es nicht. Oben drauf kommen in der Regel noch die Kosten für den Makler, der die Immobilie vermittelt. Je nach Bundesland schwankt die Provision zwischen 4,76 und 7,14 Prozent des Kaufpreises. In Berlin, Bremen, Hamburg, Hessen und Brandenburg ist es gängige Praxis, dass der Käufer die Provision komplett zahlt, in anderen Bundesländern wird sie meist zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Derzeit prüft das Bundesjustizministerium, ob sich das sogenannte Bestellerprinzip aus dem Mietrecht auch auf Immobilienkäufe übertragen lässt. Dann müsste künftig derjenige die Maklerkosten tragen, der den Makler beauftragt hat. In der Regel ist das der Verkäufer.

2. Grunderwerbsteuer

Ein weiterer hoher Posten, mit dem Käufer kalkulieren müssen, ist die Grunderwerbsteuer. Sie wird von den Ländern erhoben und kann bis zu 6,5 Prozent des Kaufpreises betragen. Bei einer 300.000 Euro teuren Immobilie sind das immerhin rund 19.500 Euro, die Käufer zusätzlich zum Kaufpreis oben drauf legen müssen. Es kann sich also lohnen, bei der Gestaltung der Verträge ein wenig kreativ zu werden. Bei Neubauten können Käufer zum Beispiel Grundstück und Haus in zwei separaten Verträgen kaufen. Der neue Eigentümer muss nämlich nur für das Grundstück die Grunderwerbsteuer zahlen. Bei einem Altbau bietet es sich an, Einrichtungen, die der Käufer übernimmt – wie zum Beispiel eine Küche – aus dem Kaufpreis herauszurechnen. Auch dann reduziert sich die Steuerlast.

3. Notarkosten

Wer eine Immobilie kauft, kommt um einen Besuch beim Notar nicht herum. Finanziert der Käufer die Immobilie durch ein Bankdarlehen, verlangt das Kreditinstitut meist eine Grundschuld. Der Notar veranlasst, dass sie ins Grundbuch eingetragen wird. Er entwirft außerdem den Kaufvertrag und verfolgt die korrekte Abwicklung des Geschäfts. Für seine Arbeit erhält der Notar ein gesetzlich geregeltes Honorar, das in der Regel rund zwei Prozent des Kaufpreises beträgt. Er ist zwar zur Neutralität verpflichtet und berät beide Seiten gleichermaßen unparteiisch. Dennoch trägt die Honorarkosten in der Regel der Käufer der Immobilie. Bei einem Haus mit einem Preis von 300.000 Euro sind das bei 1,5 Prozent immerhin rund 4500 Euro, zusätzlich zu allem anderen.

4. Professionelles Gutachten

Die meisten Besitzer verschätzen sich beim Wert ihrer Immobilie gewaltig, zeigt eine Umfrage des Online-Maklers McMakler. Vier von zehn Eigentümern liegen mit ihrer Bewertung deutlich über dem aktuellen Marktpreis. Für Käufer kann es sich daher lohnen, den in der Anzeige geforderten Preis kritisch zu hinterfragen. Vielen Laien fällt es allerdings schwer, Mängel am Gebäude zu erkennen, um den Kaufpreis herunterzuhandeln. In der Praxis kommen Käufer um ein professionelles Gutachten kaum herum. Der Blick des Profis hat seinen Preis: Das Gutachten eines vereidigten Sachverständigen kostet je nach Aufwand zwischen 1000 und 3000 Euro.

5. Energetische Sanierung

Die Zahl der Eigentümer, die ihre Immobilie sanieren, ist verschwindend gering. Nicht einmal ein Prozent entscheidet sich im Jahr für diesen Schritt. Die Energieeinsparverordnung (EnEV) setzt allerdings enge Grenzwerte für den Energieverbrauch von Gebäuden, die ältere Immobilien oft nicht einhalten. Da kann es schnell passieren, dass der neue Eigentümer kurz nach Einzug Dämmung, Fenster oder Heizungsanlage erneuern muss. Die Kosten für eine Sanierung können leicht mehrere Zehntausend Euro betragen.

6. Instandhaltung

Wer eine gebrauchte Eigentumswohnung kauft, sollte sich die Protokolle der Eigentümerversammlungen der vergangenen fünf bis zehn Jahre zeigen lassen. Darin steht, welche Sanierungen am Gebäude die Gemeinschaft vorgenommen hat – und was noch ansteht. Zudem können Käufer dort die Höhe der Instandhaltungsrücklage ablesen. Ist diese niedrig und sind die letzten Sanierungsarbeiten bereits einige Jahre her, dann kann das ein Indiz dafür sein, dass bald größere Kosten auf den Käufer zukommen. Eigentümer sollten dieses Risiko einpreisen, um bei der nächsten Eigentümerversammlung keine böse Überraschung zu erleben.

7. Kommunale Gebühren

Gebühren für die Abwasserentsorgung, die Müllbeseitigung und auch die Grundsteuer gehören zu den klassischen Nebenkosten, die die meisten Menschen beim Hauskauf auf dem Schirm haben. Was dagegen viele nicht wissen: Einige Kommunen erheben zusätzlich eine Beteiligungsgebühr für den Bau und die Sanierung angrenzender Straßen. Die Höhe der Forderung richtet sich unter anderem nach der Größe des Grundstückes und liegt meist zwischen 8 und 35 Euro pro Quadratmeter. Bei einem Haus mit 250 Quadratmetern Fläche können so schnell mehrere tausend Euro zusammen kommen, die kurzfristig zur Verfügung stehen müssen. Welche Gebühren drohen, können Käufer in der örtlichen Beitragssatzung der jeweiligen Gemeinde nachlesen.

8. Versicherungen

Unwetter, Feuer, Rohrbruch: Hausbesitzer brauchen umfassenden Versicherungsschutz, um im Schadensfall nicht vor dem Ruin zu stehen. Die wichtigsten Versicherungen sollten Immobilienkäufer schon vor dem Einzug abschließen. Dazu zählt zum Beispiel die Wohngebäudeversicherung. Sie deckt mit Feuer, Leitungswasser, Hagel und Sturm viele schwerwiegende Risiken ab und ist schon für unter 200 Euro im Jahr erhältlich. Auch die Hausratsversicherung gehört zum Pflichtprogramm. Sie versichert nicht das Gebäude an sich, sondern das Inventar. Die Versicherung greift bei Schäden durch Feuer, Leitungswasser, Sturm, Einbruch und Diebstahl. Viele Policen gibt es bereits für wenige Euro im Monat.

9. Laufende Ausgaben

Der beste Finanzierungsplan nützt nichts, wenn Hauskäufer keinen Überblick über ihre laufenden Ausgaben haben. Zu den Kosten, die mit dem Eigenheim verbunden sind, addieren sich nämlich noch alle anderen Kosten des Alltags – inklusive Fahrtkosten und jährliche Aufwendungen wie Stromnach­zahlungen. Die monatliche Belastung ist meist erheblich höher, als sich die meisten eingestehen wollen. Wer mit Fremdkapital eine Immobilie kaufen will, sollte daher zunächst seine finanzielle Situation unter die Lupe nehmen. Wie hoch sind die monatlichen Einnahmen, wie hoch die Ausgaben, wie viel Geld kann man pro Monat für die Tilgung aufwenden? Im besten Fall geben Hauskäufer nicht mehr als 40 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Immobilie aus – und zwar mit allen Nebenkosten.

10. Anschlussfinanzierung

Aktuell ist Baugeld so günstig wie nie. Für ein 200.000-Euro-Darlehen werden bei einem aktuellen Zins von 1,43 Prozent und zehn Jahren Laufzeit pro Monat gerade mal 238 Euro Zinsen fällig. Dabei dürfte es allerdings nicht bleiben: Die Europäische Zentralbank (EZB) hat bereits angekündigt, den Leitzins im Herbst erstmals seit zehn Jahren wieder anzuheben. Die Zinsen für Immobiliendarlehen dürften daraufhin steigen – mit gravierenden Folgen. Schon ein Anstieg der Zinsen auf zwei Prozent lässt die monatliche Belastung im oberen Beispiel auf 333 Euro steigen. Käufer können sich allerdings für den Zinsanstieg wappnen und beispielsweise beim Abschluss des Baukredits eine möglichst lange Zinsbindung vereinbaren. Solche Verträge gibt es zwar in der Regel nur zu etwas schlechteren Konditionen. Die Chancen stehen jedoch gut, dass sich das Investment auszahlt.


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