KolumneDie Tücken des Hebeleffekts am Immobilienmarkt

Christian Kirchner
Christian Kirchner, Capital-Chefkorrespondent in FrankfurtGene Glover

Ich merke es an den Lesequoten, Leserbriefen und in vielen Gesprächen: Die Zahl derer, die sich hierzulande noch ernsthaft wegen einer Zinswende sorgen, hat stark abgenommen. Kein Wunder bei den vielen Fehlalarmen der vergangenen zehn Jahre. Und überhaupt: Alarm? Viele wären froh, auf ihr Sparguthaben wieder ein paar Zinsen zu bekommen.

Ich halte diese Gewöhnungseffekte für gefährlich. Gehen Sie davon aus, dass „da draußen“ viele Profianleger nur darauf lauern, aus einer Zinswende Kapital zu schlagen und die Dinge zu beschleunigen. Selbst im privaten Bereich, etwa bei Immobilien, bringen sich einige in Stellung, wenngleich eher aus Verzweiflung über die Preisanstiege denn aus rechnerischem Kalkül. „Ich kaufe erst, wenn die Blase platzt, und das wird sie spätestens, wenn die Zinsen steigen“ – so sieht die Kaufstrategie vieler Immobilieninteressierter aus. Geht dieser Plan auf?

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Meine Theorie dazu ist die folgende: Wenn Sie wissen, wie solide oder eben wacklig in einer Stadt, einem Stadtteil oder gar einer Straße die Finanzierungsstrukturen sind, dann erhalten Sie wichtige Hinweise darauf, wo es zu einer Abwärtsspirale kommen könnte – aus sinkenden Preisen, geplatzten Finanzierungen, Notverkäufen und Zwangsversteigerungen. Und auch wo ein Zins- oder Konjunkturschock so schnell keine Finanzierung umbläst, weil Käufer viel Eigenkapital einbringen.

Am Aktienmarkt ist das ähnlich: Stark verschuldete Unternehmen geraten bei Zinsanstiegen in Probleme. Wer viel Cash in der Firmenkasse hat, sieht das gelassen.

Dummerweise ist die Finanzlage von Unternehmen leicht recherchierbar und geht rasch in die Kurse mit ein. Bei Immobilien ist das schwieriger, aber nicht unmöglich.

Hören Sie sich in der Nachbarschaft um!

In Berlin etwa bringen Käufer bezogen auf den Beleihungswert im Schnitt 26 Prozent Eigenmittel in eine Immobilienfinanzierung ein, in Frankfurt 28 Prozent, in Stuttgart 30 Prozent und in München gar üppige 32 Prozent. Im Schnitt niedrige 14 bis 20 Prozent bringen Käufer da ein, wo die Herausforderungen durch Wanderungsbewegungen und den Strukturwandel ohnehin schon groß sind. In Wuppertal, Duisburg, Dortmund etwa auf Stadtebene, in Mecklenburg-Vorpommern und Thüringen auf Länderebene.

Kluge Käufer versuchen daher, sich ein Bild von der typischen Finanzierungsstruktur in der Nachbarschaft zu machen, bevor sie kaufen oder bauen. Notverkäufe nebenan bei Zinsschocks sind Gift für Werte.

Das gilt in ganz besonderem Maße für B-Städte und die Provinz. Dort wird ohnehin häufig eher über Bedarf gebaut, weil sich zu den niedrigen Zinsen viele Menschen neue Häuser leisten können. Wie man es auch dreht: Die Preisrisiken für Eigentümer lauern mit Blick auf die Finanzierung nicht in München oder Berlin, sondern eher da, wo die Preise selbst jetzt in der besten aller Immobilienwelten aus Niedrigstzinsen und Vollbeschäftigung kaum steigen.