ImmobilienDer Reiz des billigen Baugelds

Münzenstapel neben Häuschen aus Holz
Hauskauf ohne Eigenkapital? Das lohnt sich nur selten richtig.Bild von Nattanan Kanchanaprat auf Pixabay

Manche Zahlen klingen so unglaublich, dass man sie tatsächlich zweimal lesen muss: Es gibt derzeit Immobilienkredite für 0,29 Prozent. Das klingt unglaublich, wenn man bedenkt, dass vor nicht einmal fünf Jahren schon die Ein-Prozentmarke als absolut unterste Grenze galt. Und dass 2013 noch verbreitet zwei bis 3 Prozent für Hypothekendarlehen fällig waren. 2011 sogar noch über 4 Prozent. Viel billiger als jetzt wird es also nicht – auch wenn einige Kaufwillige vielleicht immer noch darauf spekulieren, dass der Zins noch weiter sinkt. Es heißt ja aus Bankenkreisen sogar, man bereite sich auf Negativzinsen auch im Immobilienbereich vor.

In Dänemark gebe es die Minuszinsen ja schon, lautet die Begründung dann oft. Nur: Man darf es bisher noch als Utopie abhaken, dass man beim Hauskauf demnächst weniger Geld zurückbezahlen wird, als man sich von der Bank geliehen hat. Auch in Dänemark kann man das bisher noch nicht. Denn dort gibt es zwar bereits negative Hypothekenzinsen von 0,5 Prozent, doch die darf man getrost als Werbegag einordnen. Denn rechnet man noch alle Gebühren hinzu, die für die Darlehen fällig werden, dann bezahlen auch dort die Käufer ihre Kredite noch immer mit Geld. Und bekommen keines von den Banken geschenkt.

Im Niedrigzins gibt es auch Vorteile

Aber natürlich sind die derzeitigen Winzzinsen von 0,29 Prozent eine Gelegenheit für viele Kaufwillige, nun doch noch einmal zu überlegen, ob sie nicht doch das Eigentum leisten könnten, das ihnen bisher zu teuer erschien. Denn solche Zinssätze bedeuten: Man zahlt inzwischen so gut wie nichts mehr dafür, dass man sich eine riesige Geldsumme von der Bank leiht und sich den Immobilienwunsch erfüllt. Wer heute ein Darlehen über 250.000 Euro aufnimmt (und das entspricht derzeit etwa der Durchschnittssumme bei Immobilienfinanzierungen), der zahlt bei diesem Zinssatz in 15 Jahren Laufzeit nur schlappe 7.583 Euro Zinsen an die Bank. Hätte er den Kredit vor zwei Jahren aufgenommen zu rund 1,5 Prozent, dann wären noch gut 38.000 Euro fällig. So gesehen erspart er sich ungefähr 30.000 Euro an Kosten. Das ist enorm.

Sollte man das jetzige Angebot da nicht unbedingt annehmen? Und heißt es nun, dass sich Käufer dadurch 30.000 Euro mehr leisten können als noch vor zwei Jahren? Zumindest werden viele Haushalte angesichts solcher Kampfkonditionen noch einmal die Taschenrechner herausholen. Aber sie seien an dieser Stelle bereits gewarnt: Die Minizinsen sollten nicht dazu verleiten, nun eine höhere Kreditsumme aufzunehmen. Und schon gar nicht dazu, den Kredit weniger solide zu finanzieren als bisher üblich – vor allem sollten Käufer nicht denken, sie könnten jetzt auch mit weniger Eigenkapital zum Haustraum kommen. Denn beides kann sehr gefährlich sein.

Zinsersparnis auch beim Immobilienkauf

Bei exakt den gleichen Parametern als zuvor wird der Immobilienkauf nun tatsächlich sehr viel günstiger: Wer sich 250.000 Euro leiht, der zahlt bei 0,29 Prozent Zinsen eine Rate von 893 Euro und hat nach 15 Jahren dann eine Restschuld von gut 96.000 Euro. Würde er den gleichen Kredit mit der gleichen rate zu 1,5 Prozent Zinsen abstottern, dann läge die Restschuld in 15 Jahren noch bei stolzen 132.000 Euro. So gesehen stünde er also viel besser da. Aber: Nutzt er die große Zinsersparnis, um seine Wunschimmobilie entsprechend größer ausfallen zu lassen – und nimmt daher sogar 280.000 Euro Kredit auf, dann kommt er selbst beim 0,29-Prozent-Niedrigzins in 15 Jahren ebenfalls noch auf 128.000 Euro Restschulden. Also auf eine beinahe genauso hohe Restbelastung wie der Hochzinskäufer vor zwei Jahren. Ob sein Haus dafür wirklich üppiger wäre – oder die zusätzlichen 30.000 Euro nur die gestiegenen Preise ausgleichen, sei mal dahingestellt. Aber – und jetzt kommt die große Einschränkung – er könnte schon recht bald ein Problem bekommen: Der Zinssatz von 0,29 Prozent nämlich ist im Grunde nur zu bekommen, wenn der Käufer eine sehr kurze Zinsbindungszeit wählt. Nämlich nur fünf Jahre.

Das dürfte aber recht riskant sein, denn nach dieser kurzen Zeit läge seine Restschuld immer noch bei knapp 200.000 Euro. Und damit wäre er dann auf eine weitere günstige Anschlussfinanzierung angewiesen. Will er dagegen den heutigen Zinssatz für 10 oder für 15 Jahre garantiert haben, dann zahlt er für diese Zinsbindungsdauer auch jetzt noch 0,58 oder 0,96 Prozent Zinsen. Da relativiert sich die große Ersparnis schon wieder deutlich. Mit den heutigen 15-Jahres-Konditionen hätte er noch rund 115.000 Euro Restschulden am Ende der Zinsbindungszeit zu erwarten.