GastkommentarDas Bild vom ausgepressten Mieter ist falsch

Mietshäuser in Berlin
Mietshäuser in BerlinPixabay

Im April zogen etwa 13.000 Berlinerinnen und Berliner vom Potsdamer Platz bis nach Kreuzberg, um gegen die steigenden Mietpreisniveaus in der Spreemetropole zu demonstrieren. Im Fokus der Kritik standen vor allem die privatwirtschaftlichen Vertreter der Immobilienbranche: „Mieter sind keine Zitronen“ hieß es auf einem der zahlreichen Plakate. Gleichzeitig kommen repräsentative Umfragen wie unlängst der Servicemonitor Wohnen 2018 immer wieder zu dem Ergebnis, dass der überwiegende Teil der deutschen Mieterschaft zufrieden ist – auch diejenigen bei einem privaten Immobilienunternehmen zur Miete wohnen. Wie passt das zusammen?

Thomas Meyer, Vorstand der Wertgrund Immobilien AG
Thomas Meyer, Vorstand der Wertgrund Immobilien AG

Wenn von explodierenden Mieten berichtet wird, sind damit die Angebotsmieten gemeint: Für viele Wohnungssuchende ist es heute ein Glücksfall, in den Innenstädten von Berlin, München oder Frankfurt am Main eine Wohnung zu erschwinglichen Konditionen zu finden. Im bundesweiten Schnitt stiegen dem aktuellen F+B Wohn-Index in den vergangenen zehn Jahren um 21,5 Prozent. Das hat eine Vielzahl von Gründen. Zum einen wächst die Einwohnerzahl der Metropolen deutlich schneller als die dafür benötigte Anzahl an Wohnungen. Zum anderen werden nicht nur die Grundstücke immer teurer, sondern auch die Baumaßnahmen. Dies sorgt dafür, dass die Miete in den frei finanzierten Neubauten häufig deutlich über zehn Euro je Quadratmeter angesetzt werden muss, damit überhaupt die Kosten getragen werden können. Zahlreiche Projektentwickler weichen vor diesem Hintergrund in ein noch höherpreisiges Segment aus, das ja ebenfalls stark nachgefragt wird.

Für Bestandsmieter ist die Belastung oft geringer

Auch politisch wurde beim Thema Wohnungsbau in den vergangenen Jahren einiges versäumt. Unter anderem wurde der soziale Wohnungsbau vielerorts vernachlässigt. Zahlreiche Wohneinheiten liefen aus der Preisbindung aus, während nur wenig neue geförderte Einheiten gebaut wurden. Die Folge: Die Anzahl an Sozialwohnungen sank in Deutschland von 2000 bis 2016 um etwa 1,34 Millionen Einheiten.

Die Angebotsmieten bilden allerdings nur einen Teil des deutschen Mietmarktes ab. Immerhin verweilen Mieter im Schnitt elf Jahre in ihrer Wohnung, wie eine von uns in Zusammenarbeit mit dem Institut für Demoskopie Allensbach erstellter Mieterreport vergangenes Jahr gezeigt hat. In dieser Zeit wird die Miete zwar meist mehrmals erhöht, dennoch bewegen sich diese Mietpreise weit unterhalb des Niveaus für Angebotsmieten. Bundesweit stiegen die Bestandsmieten im Zehnjahresvergleich um 13,3 Prozent. Auch der eingangs erwähnte Servicemonitor Wohnungen 2018 kommt zu dem Ergebnis, dass mehr als die Hälfte der Befragten ihre Miethöhe als angemessen betrachten – und dies gilt durchweg für alle Vermietertypen von der Privatperson bis zum Immobilienunternehmen. Der Allensbach-Mieterreport, der diese Frage nach Regionen aufgeteilt gestellt hat, zeigte allerdings ein Gefälle zwischen städtischen und ländlichen Regionen: Während in ländlichen Gebieten nur 30 Prozent der Befragten ihre Kaltmiete als große oder sehr große Belastung empfanden, waren es in den fünf größten deutschen Städten 60 Prozent.

Grundsätzlich hohe Zufriedenheitswerte

Entsprechend positiv fallen die Zufriedenheitswerte der deutschen Mieter in den beiden Umfragen aus – auch, wenn man bei der Berichterstattung manchmal genauer hinsehen muss. Zwar ist es richtig, dass der Servicemonitor Wohnen 2018 mit 18 Prozent eine rückläufige Anzahl an voll zufriedenen Mietern feststellt, wie im Rahmen der Berichterstattung getitelt wurde. Im Umkehrschluss heißt das aber nicht, dass 82 Prozent der Befragten unzufrieden wären. Ganz im Gegenteil: Der überwiegende Anteil ist mit seiner Mietsituation im Großen und Ganzen zufrieden – wenn auch nicht vorbehaltlos. Das ist auch für Vermieter verständlich. Schließlich gibt es immer Kleinigkeiten, sei es das nicht ganz ideal geschnittene Badezimmer oder der störende Vierbeiner des Nachbarn.

Auch der Mieterreport kam für das Jahr 2016 zu dem Ergebnis, dass insgesamt 89 Prozent aller deutschen Mieter zufrieden oder sehr zufrieden sind. Am glücklichsten zeigten sich diejenigen Befragten, die ihre Wohnung bei einer Privatperson angemietet haben, gefolgt von den Mietern privater Wohnungsunternehmen. Das schlechteste Ergebnis erzielten die kommunalen Vermieter.

Vorsicht vor dem Locked-in-Symptom

Diese Gegenüberstellung zeigt: Die deutschen Mieter sind eben doch keine Zitronen, die von den privatwirtschaftlichen Wohnungsunternehmen ausgepresst werden. Die starken Anstiege bei den Angebotsmieten sind die Folge komplexer demografischer, wirtschaftlicher und politischer Zusammenhänge – für die nur im gemeinsamen Dialog eine Lösung gefunden werden kann. Daher sollten regionale Förderprogramme zum sozialen Wohnungsbau genau wie bundesweite Gesetzgebungen – unter anderem die unlängst beschlossene Sonder-AfA für private Bauherren – enger mit den Akteuren der Immobilienbranche abgestimmt werden. Nur so kann ausreichend bezahlbarer Wohnraum entstehen. Wenn sich die Angebotsmieten hingegen noch stärker von den Bestandsmiete abkoppeln, droht das wohnungswirtschaftliche Locked-in-Symptom: In Anlehnung an das medizinische Krankheitsbild beschreibt dies den Zustand, dass Mieter innerhalb einer Stadt umziehen wollen oder sogar müssen, es aus finanziellen Gründen aber nicht können.

Aber auch für die Vertreter der Immobilienbranche gibt es Verbesserungspotenzial. Ein wichtiger Kritikpunkt beim Servicemonitor Wohnen 2018 lautete, dass die privaten Wohnungsunternehmen derart auf den Neubau fokussiert sind, dass die Bestandsmieter vernachlässigt würden. Diese Kritik sollten sich die Unternehmen unbedingt zu Herzen nehmen, damit die positive Grundstimmung bei den deutschen Mieterinnen und Mietern nicht kippt.