BüroimmobilienBerlin ist das neue Leipzig

Ein Schild an einem Bürohaus wirbt damit, dass hier Büros und Praxisflächen zu vermieten sind
Ein Schild an einem Bürohaus wirbt damit, dass hier Büros und Praxisflächen zu vermieten sinddpa

Herr Schulten, in den Metropolregionen im Westen des Landes sind die Immobilienpreise im zweiten Quartal dieses Jahres fast durchweg um einen zweistelligen Prozentwert gestiegen. Lohnt es sich für Anleger überhaupt noch, in Frankfurt, Köln oder München zu investieren?

Andreas Schulten
Andreas Schulten

Andreas Schulten: Büroimmobilien sind ein Anlageprodukt, bei dem weniger die Preise und Kapitalwerte eine Rolle spielen als vielmehr die Nettoanfangsrenditen, also das Verhältnis des Kaufpreises zur Jahresmiete. In den großen Metropolen liegen wir derzeit bei einer Nettoanfangsrendite von unter drei Prozent bei den Top-Immobilien. Das ist extrem niedrig – im Jahr 2011 lagen wir in diesen Städten noch bei rund 5 Prozent. Der Renditedruck ist derzeit sehr hoch.

Also sollten Anleger derzeit lieber nicht in Büroimmobilien investieren?

Das lässt sich so pauschal nicht sagen. Den hohen Einkaufspreisen stehen steigende Mieteinnahmen gegenüber, wodurch perspektivisch sehr gute Erträge erzielt werden können. Anleger sollten die langfristige Entwicklung ihres Investments im Blick haben. Sie müssen sich fragen, wie sich der Standort ihrer Büroimmobilie in den kommenden Jahren entwickeln wird, also welche neuen Branchen und welche Impulse dazu kommen werden. Beispiel Leipzig: Dort hatten wir in den 1990er Jahren fast 30 Prozent Leerstand, Wirtschaftsmedien sprachen hämisch von verbranntem Investmentkapital. Doch wie der Phönix aus der Asche stieg die Region wieder auf. Heute steht Leipzig als Immobilienstandort hervorragend dar.

Welche Stadt könnte heute das nächste Leipzig werden?

Sehr großes Potenzial sehe ich in Berlin mit seiner wachsenden Digital- und Gründerszene, die immer mehr hochqualifizierte Fachkräfte in die Stadt zieht. Schon heute befindet sich Berlin in der Aufholjagd. Diese Entwicklung dürfte in den nächsten Jahren weiter voranschreiten. Das Gleiche gilt für Aachen als Technologiestandort. Auch Bonn bietet viel Potential. Sollte die Stadt es schaffen, infolge des Brexit neue EU-Institutionen anzusiedeln, könnte das den Bonner Büroimmobilienmarkt über Jahrzehnte beflügeln.

Wie wichtig ist die Lage einer Büroimmobilie?

Sehr wichtig. Man sollte darauf achten, dass der Standort gut an den öffentlichen Nahverkehr angebunden ist. Weil die Nettoanfangsrendite in Top-Lagen derzeit sehr niedrig ist, raten wir zu Randlagen, die eine gute Verbindung ins Zentrum haben. Derzeit en vogue ist auch, in sogenannte B-Städte zu investieren, also in kleinere Städte wie Bonn, Nürnberg oder Dortmund. Dort kommt es allerdings auf die Zielgruppe an. Man muss sehr genau darauf achten, welche Flächennutzer langfristig den Mietertrag sichern.

Was heißt das konkret?

Zu den eher risikobehafteten Büroimmobilien zählen Bauten aus den 1990er Jahren. Damals wurden vermehrt riesige Büroklötze gebaut, die für wenige oder sogar nur einen einzigen Mieter ausgelegt sind. In Deutschland haben wir aber nicht viele Mieter, die ein solch großes Bürogebäude benötigen. Anleger sollten sich deshalb besser am mittleren Mietermarkt orientieren. Ein interessanteres Investment sind beispielsweise Büroimmobilien aus den 1950er Jahren in guten Zentrumslagen, die viele kleine Mieter unterbringen können und somit zielgruppengerechter sind. Nachteil: Sie müssen häufig erst modernisiert werden.

Der Höhenflug auf dem Immobilienmarkt wird auch durch die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) beflügelt. Ökonomen rechnen allerdings für 2018 mit einer Trendwende. Was bedeutet das für Anleger?

Wir gehen davon aus, dass es keinen Bruch geben wird, die Zinserhöhung also sehr moderat ausfällt, sodass auch die Folgen für den Immobilienmarkt überschaubar bleiben. Der Anlagedruck auf Büroimmobilien wird durch die Zinserhöhung voraussichtlich sinken. Als Folge dürften die Preise moderat zurückgehen und die Nettoanfangsrenditen wieder ansteigen. Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass Büroimmobilien schon immer volatiler waren als andere Immobilienarten. Wenn es also einen Preisrückgang gibt, wird dieser Büroimmobilien als erstes treffen. Investoren sollten das bei ihrer langfristigen Planung berücksichtigen.