AblösesummeBGH stärkt Bankkunden bei Ausstieg aus dem Hauskredit

Bundesadler am Eingang zum BGH Bundesgerichtshof in Karlsruhe
Bundesadler am Eingang zum BGH Bundesgerichtshof in Karlsruheimago images / Ralph Peters

Wer vorzeitig aus einem Immobilienkredit aussteigen möchte, muss bislang oft tief in die Tasche greifen. Der Grund: Viele Banken verlangen für die Zinsen, die ihnen mit dem verfrühten Auflösen des Vertrages entgehen, eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Verbraucherschützer kritisieren schon länger, dass diese Entschädigung nicht immer angemessen ist – und in vielen Fällen zu hoch ausfällt. Jetzt hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit einer Entscheidung die Rechte von Kreditnehmern gestärkt.

In dem konkreten Fall sollte der Kreditnehmer für die Ablösung von zwei Darlehen mehr als 21.500 Euro an die Commerbank zahlen. Im Juli entschied das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt, dass die Angaben über die Berechnung der Entschädigung unzureichend seien. Sie müssten „klar, prägnant, verständlich und genau“ sein. „Die Leistung der Vorfälligkeitsentschädigung erfolgte ohne Rechtsgrund. Eine Zahlungsverpflichtung bestand nicht“, bilanzierte das Gericht deshalb. Das bestätigte jetzt auch der BGH, indem es die Nichtzulassungsbeschwerde gegen das Frankfurter Urteil zurückwies.

Auch für Kunden anderer Banken bedeutsam

Von der Entscheidung sollen laut der Berliner Kanzler Gansel allein 95.000 private Immobilienkredite bei der Commerzbank betroffen sein. „Alle Betroffenen haben so die Option, bei vorzeitiger Beendigung des Immobilienkredits eine Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden oder sie nach bereits erfolgter Zahlung zurückzufordern“, so die Kanzlei, die das Urteil erstritten hat, in einer Mitteilung. „Unzureichende Angaben finden sich auch in den Verträgen aller anderen Banken“, heißt es weiter. Einige Institute hätten zwar inzwischen ihre Formulare überarbeitet, sie seien zum Teil aber weiterhin angreifbar. Insgesamt geht die Kanzlei von etwa 1,5 Millionen Fällen aus, in denen Bankkunden eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen sollten.

Seit dem 21. März 2016 müssen Kreditinstitute über die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung im Darlehensvertrag informieren. Schon im November 2019 hatte der BGH entschieden, dass Banken die dabei „wesentliche Parameter“ für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung, „in groben Zügen“ benennen müssen – und zwar so, dass sie für Bankkunden nachvollziehbar sind. Sind die Laufzeit des Vertrages, das Kündigungsrecht des Kreditnehmers oder die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung nicht ausreichend dargelegt, hat die Bank den Verbraucherzentralen NRW, Bremen und Baden-Württemberg zufolge keinen Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Berechnungsgrundsatz der Vorfälligkeitsentschädigung

Hat die Bank doch Anspruch auf die Ablösesumme, so die Verbraucherzentralen, berechnet sie die Entschädigung oft nach der „Aktiv-Passiv-Methode“, bei der Banken die Darlehenszinsen denen gegenüberstellen, die sie für den verbleibenden Zeitraum einnehmen würde, wenn sie das Darlehen am Kapitalmarkt angelegt hätte. Aus der Differenz ermittelt die Bank den Zinsausfallschaden. Von dieser Summe müssen Banken dann noch die eingepreisten Kosten für das individuelle Kreditrisiko und die Verwaltung des Vertrages abziehen.

Diese Berechnungsgrundsätze gelten aber nicht, wenn Kreditnehmer keinen rechtlichen Anspruch darauf haben, die Baufinanzierung vorzeitig aufzulösen. Bei Arbeitslosigkeit, einem Todesfall oder dem Erbe eines größeren Geldbetrags, kann der Kreditnehmer nicht vorzeitig aus dem Vertrag entlassen werden so die Verbraucherzentralen. Dazu müsse das Geldinstitut dann explizit zustimmen.

 


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