Gebaut wurde die Villa einst für den Berliner Verlagsdirektor Erik Spemann. Nach dem Zweiten Weltkrieg wurde sie zur Möbeltischlerei umfunktioniert, später bewohnte sie Günter Böll, ein Verwandter von Heinrich Böll. Die Villa Spemann am Ostpreußendamm in Berlin, 1914 errichtet, ist eines der bekannteren Denkmäler in der deutschen Hauptstadt. Mediale Aufmerksamkeit bekam sie zuletzt vor allem, weil sie in reichlich schlechtem Zustand war. Als die Villa vor knapp sechs Jahren zum Verkauf angeboten wurde, bröckelte der Putz, die Fassade war feucht und der Dachstuhl offenbarte einen Brandschaden aus Kriegszeiten. Trotzdem fanden sich Käufer, die das alte Haus liebevoll sanieren ließen und heute darin wohnen.
Ob herrschaftliche Villa, ausgedienter Bunker oder romantisches Schloss: Viele Menschen begeistern sich dafür, historischen Immobilien neues Leben einzuhauchen. Denkmalgeschützte Objekte haben Flair und bieten überdies Steuervorteile. Interessenten sollten allerdings Preis und Zustand sorgfältig prüfen und auf keinen Fall nur aus Steuerspargründen zugreifen.
Besitzer eines Kulturdenkmals können nahezu alle Arbeiten am Haus steuerlich absetzen. Das liegt daran, dass der Staat in der Regel selbst ein großes Interesse am Erhalt historischer Bauwerke hat. Wer ein Denkmal kauft, saniert und anschließend selbst bewohnt, kann über zehn Jahre hinweg jedes Jahr neun Prozent der Sanierungskosten steuerlich geltend machen. Damit lassen sich insgesamt 90 Prozent der langfristigen Sanierungskosten von der Steuer absetzen. Wer in eine Denkmalimmobilie als Kapitalanlage investiert und diese weitervermietet, kann Sanierungen sogar über zwölf Jahre hinweg abschreiben und so Steuern sparen.
Jedes Bundesland hat ein eigenes Denkmalschutzgesetz
Um von diesen Steuervorteilen zu profitieren, muss die Immobilie zwingend unter Denkmalschutz stehen. Dabei gilt: Nur weil ein Gebäude alt ist, ist es nicht unbedingt auch schützenswert. Jedes Bundesland hat ein eigenes Denkmalschutzgesetz, in dem die Voraussetzungen für die Zuteilung dieses Labels klar geregelt sind. In der Regel müssen Denkmäler gewisse „architektonische, historische, künstlerische oder wissenschaftliche Aspekte“ aufweisen, sagt Matthias Klauser, Immobilienexperte beim Proptech McMakler. Außerdem muss es ein öffentliches Interesse an ihrem Erhalt geben. Ob das der Fall ist, entscheidet die zuständige Denkmalbehörde.
Zusätzlich zu Steuergeschenken gibt es für Käufer von Denkmälern staatliche Zuschüsse, die die Sanierung erleichtern sollen. Auch hier regelt jedes Bundesland selbst, wie es seine Fördermittel verteilt. Nordrhein-Westfalen zum Beispiel will im laufenden Jahr insgesamt 21 Mio. Euro in den Denkmalschutz investieren. Private Denkmalkäufer können bis zu 50 Prozent ihrer Sanierungskosten erstattet bekommen. Bei der KfW können Denkmal-Besitzer ebenfalls finanzielle Hilfen beantragen. Die staatliche Förderbank vergibt unter anderem zinsgünstige Kredite bis zu 150.000 Euro für die energetische Sanierung von Baudenkmälern. Zudem können Käufer einen Investitionszuschuss von bis zu 45.000 Euro beantragen.
All den Finanzspritzen zum Trotz sollten Kaufinteressenten nicht vergessen: Sie erwerben in den meisten Fällen ein sanierungsbedürftiges Objekt. Das heißt: Bevor das Denkmal überhaupt bezugsfertig ist, müssen Käufer es teilweise oder sogar komplett renovieren. Feuchtigkeit an der Fassade, Schimmelbefall oder Asbest deuten darauf hin, dass die Sanierungsarbeiten etwas umfangreicher ausfallen müssen. "Man muss sich bei so einem Umbau sehr deutlich machen, wie viel man ausgeben will und kann", sagt Peter Burk, Ratgeberautor für die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. Experten wie Burk raten Denkmal-Käufern, 400 bis 600 Euro pro Quadratmeter für die Modernisierung einzuplanen.
Nicht jeder Umbau ist erlaubt
Gerade Laien verschätzen sich häufig bei der Kalkulation der Sanierungskosten. Der Immobilienfinanzier Dr. Klein empfiehlt deshalb, einen Gutachter zur Besichtigung mitzunehmen: „Dieser kann etwas über den Zustand und die Sanierungsbedürftigkeit des Hauses sowie zu den verwendbaren Baumaterialien sagen und Kosten abschätzen.“ Der Bund Deutscher Architekten (BDA) warnt zudem eindringlich davor, bei vermeintlichen Schnäppchen zuzuschlagen. Günstige Denkmäler sind oft besonders marode. Insbesondere im Osten Deutschlands stehen viele denkmalgeschützte Immobilien, die sich in schlechtem Zustand befinden.
Weiteres Manko: Nicht jede Art von Umbau ist bei Objekten unter Denkmalschutz erlaubt. Besitzer dürfen zum Beispiel das Erscheinungsbild des Gebäudes kaum verändern – und wenn, dann nur mit einer Genehmigung der Denkmalbehörde. Diese benötigen Käufer etwa dann, wenn sie die Fassade streichen oder moderne Kunststofffenster einbauen wollen. Besonders problematisch ist die Wärmedämmung. Außenfassaden von Denkmälern lassen sich in der Regel nicht nachträglich dämmen. Im Gegenzug sind Besitzer denkmalgeschützter Gebäude von der Energieausweis-Pflicht befreit. Denkmal-Käufer sollten unbedingt davon absehen, auf eigene Faust und ohne Genehmigung der Denkmalbehörde zu sanieren. Es drohen hohe Bußgelder, im schlimmsten Fall kann die Behörde die Baustelle sogar stilllegen.
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