ImmobilienImmobilien-Crowdinvesting - Anlage mit Risiko


Marcus Tröger ist Prokurist bei der AK Holding GmbH & Co. KG. Das Unternehmen bietet Dienstleistungen vor allem im Bereich Wohnimmobilien anMarcus Tröger ist Prokurist bei der AK Holding GmbH & Co. KG. Das Unternehmen bietet Dienstleistungen vor allem im Bereich Wohnimmobilien an


Am sogenannten Crowdinvesting für Immobilien scheiden sich die Geister. Die Befürworter sehen darin ein Zukunftsmodell, mit dem private Kapitalgeber für Kleinstbeträge individuell und selbstständig Investitionsentscheidungen treffen können. Kritiker verweisen auf den geringen Schutz und fehlende Mitspracherechte der Schwarminvestoren. Wollen Anleger den Nervenkitzel lieber gering halten, müssen sie besonders gut auf das Kleingedruckte achten. Anhand einer richtigen Beurteilung lassen sich Risiken dann bereits bei der Projektauswahl reduzieren.

Von offenen Immobilienfonds oder Immobilienaktien abgesehen, waren Anlagen in Immobilien bisher eher vermögenden Kapitalanlegern vorbehalten. Das ändert sich nun, weil immer mehr Projektentwickler für sich das Internet als Geldquelle entdecken. Die Idee ist simpel: Über ein Internetportal stellen Entwickler ihr Projekt vor und hoffen darauf, dass sich genügend Privatanleger daran beteiligen wollen. Crowdinvesting, zu Deutsch „Schwarmfinanzierung“, heißt das im Fachjargon.

Verlockende Renditen

Interessant ist das Modell für Anleger, die relativ kleine Summen ab 500 Euro investieren wollen. Im Unterschied zu den Alternativen wie etwa Fonds fallen bei der Zeichnung nur geringe bis gar keine Gebühren an, die insbesondere bei geschlossenen Fonds schnell bis zu 20 Prozent des Einsatzes betragen können. Anders geht es beim Crowdinvesting zu. Hier finanzieren sich die Plattformen nicht über den Anleger, sondern über den Projektinitiator, von dem die Internetseiten eine Vermittlungsgebühr verlangen.

Für die Anleger kann sich das lohnen. Hat das Projekt Erfolg, bekommen sie ihr Geld samt Zinsen zurück. Meist liegen diese zwischen 3,5 und 6,5 Prozent pro Jahr. In Zeiten fallender Renditen auf festverzinsliche Papiere klingt das verlockend, hat aber auch Risiken. Erleidet das Projekt den Totalausfall, ist oft das ganze Anlegergeld verloren. Der Grund: Bei dem eingesammelten Geld handelt es sich nicht um klassische Beteiligungen, sondern um Mezzanine-Kapital in Form von Darlehen. Diese gewähren den Anlegern keinerlei Mitspracherechte und sind nur nachrangig besichert.

Wird das Projekt liquidiert, bekommen zunächst Großgläubiger wie Banken ihr Geld zurück. Erst wenn dann noch etwas übrig bleibt, werden auch die Anleger ausgezahlt. Ausgeschlossen ist das nicht. Denn anders als bei Fonds, durch die sich Anleger an einem breiteren Immobilienportfolio beteiligen, investieren sie beim Crowdinvesting nur in ein einziges Projekt. Entsprechen niedrig ist die Risikostreuung. Schwarmfinanzierungen sind daher ein Risikoinvestment und sollten nur von Anlegern genutzt werden, die den Verlust ihres Einsatzes verkraften können.

Seien Sie wählerisch!

Damit es dazu erst gar nicht kommt, müssen ein paar Punkte beachtet werden. Denn nicht alle Angebote im Netz bieten das gleiche Risikoprofil. Wie bei allen Investments sollten Anleger daher auf das Kleingedruckte achten. Genau hier liegt bereits das erste Problem. Denn nicht alle angebotenen Projekte sind prospektpflichtig und unterliegen daher nicht der Kontrolle durch die Finanzaufsicht BaFin. Zwar wird die generelle Pflicht kommen – voraussichtlich in der zweiten Hälfte dieses Jahres. Bis dahin sind Anleger jedoch gut beraten, sich nur Angebote herauszupicken, die ihnen alle Informationen rechtlich verbindlich offenlegen.

Und was kann man gegen einen Totalausfall tun? Natürlich lassen sich die Risiken wie bei allen Projektentwicklungen nicht ausschließen. Generell liegen sie jedoch höher, je weniger die Umsetzung des Projekts vorangeschritten ist. Um die Gefahr des finanziellen Schiffbruchs gering zu halten, empfehlen sich daher Angebote, die einen möglichst späten Projekteinstieg ermöglichen. In diesem Stadium ist die Realisierung bereits fortgeschritten und erste Kosten- oder Genehmigungsrisiken ausgeräumt.

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Vertrauensbildend kann sich auch das besondere Commitment des Emittenten erweisen. Anleger können sich beispielsweise im Prospekt informieren, ob der Emittent sich selbst mit einem bestimmten Mindestanteil am Emissionsbetrag beteiligt. Eine Pflicht dazu besteht im Allgemeinen nicht. Beteiligt er sich doch, können Anleger erwarten, dass Interessensgleichheit mit den Gesellschaftern besteht und die Verantwortlichen möglichen Risiken eher aus dem Weg gehen. Eine andere Möglichkeit besteht darin nachzulesen, wie sich der Emittent verhalten will, sollte die Anleihe gar nicht erst vollständig gezeichnet werden. Würde er dann immer noch hinter seinem Projekt stehen? Wenn ja, kann er gewährleisten notfalls selbst die ausstehende Differenz zur Verfügung zu stellen, um sein Projekt zu realisieren.

Letztlich gilt es nicht nur das Investitionsangebot zu bewerten, sondern auch den Emittenten. Gerade in der Welt der Schwarmfinanzierung ist der Erfolg alles andere als programmiert. Pleiten gehören unter neuen Unternehmen eher zur Tagesordnung. Anders sieht es bei Immobilienprojekten aus, hinter denen oft erfahrene Profis stehen. Anleger sollten dennoch genau auf die Qualifikation des Projektinitiators achten. Dieser verfügt idealerweise über eine langjährige Erfahrung in der Branche, die er anhand seiner Erfolgsbilanz vorweisen kann.