Gibt es eine Immobilienblase in Deutschland? Die Frage ist in den letzten Monaten viel diskutiert worden. Im Herbst warnte die Bundesbank vor dem Kauf überteuerter Immobilien in Großstädten, wo die Preise in den letzten drei Jahren um bis zu 25 Prozent gestiegen seien. Von einer Blasenbildung wollten die Notenbanker aber nicht sprechen. Als Anlageform seien Wohnungen aber in solchen Ballungsgebieten hoch riskant.
Starökonom Nouriel Roubini warnte dagegen vor einer neuen Immobilienblase: Es seien „Anzeichen für eine Überhitzung – wenn nicht gar richtiggehende Blasen – auf den Immobilienmärkten der Schweiz, Schwedens, Norwegens, Finnlands, Frankreichs, Deutschlands, Kanadas, Australiens, Neuseelands sowie einmal mehr Großbritanniens (genauer gesagt: London) erkennbar“.
Der sogenannte Rat der Immobilienweisen kommt in seinem Frühjahrsgutachten zu einem anderen Schluss:
„Die zuletzt gestiegenen Mieten und Kaufpreise für Wohnimmobilien in Ballungsgebieten sind keine Anzeichen für eine Spekulationsblase. Die Preissteigerungen sind fundamental begründet. Sie gehen auf eine gestiegene Nachfrage zurück, beschränken sich auf bestimmte Regionen und bewegen sich innerhalb üblicher Grenzen.“
Preisbewegung im Rahmen
Die Experten räumen aber ein, dass es erhebliche Preissteigerungen gibt, die aber vor allem zentrale Lagen in Großstädten beträfen. Dort stehe die hohe Nachfrage einem geringen Angebot gegenüber:
„Am stärksten stiegen die Kaufpreise in München mit 12,0 Prozent (Vorjahresprognose 6-9 Prozent), gefolgt von Berlin mit 8,5 Prozent (8-10 Prozent), Frankfurt 8,2 Prozent und Hamburg 7,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr.“
Seit 2005/2006 sind die Preise in München um 48,6 und in Berlin um 41 Prozent gestiegen. Trotz dieses Anstiegs fehlt nach Ansicht von Empirica-Ökonom Harald Simon, einem der Autoren der Studie, die Basis für eine Blasenbildung. „Die inflationsbereinigten Angebotspreise liegen in Westdeutschland 4 Prozent und in Ostdeutschland 9,2 Prozent unter dem Preisniveau der Jahre 2005 und 2006.“
Auch das Verhältnis zwischen Hauspreisen und Einkommen bewege sich im Rahmen. Die Experten gehen aber von weiter steigenden Preisen aus: Mieten und Kaufpreise sollen im bundesdeutschen Mittel um rund drei Prozent nominal zulegen. Die Nachfrage werde dabei weiter das Angebot überschreiten – trotz steigender Baufertigstellungen.
Weiterer Preisanstieg erwartet
Auch eine Untersuchung der Universität Regensburg im Auftrag von Deutsche Bank Research sieht keine Gefahr einer Blasenbildung. „Das reale Kreditwachstum verläuft in Deutschland sehr moderat. Wir sind weit entfernt von einer Preisdynamik wie in Südeuropa oder den USA vor der Finanzkrise. Diese Zurückhaltung wirkt einer Übertreibung am Immobilienmarkt entgegen“, sagt Immobilienexperte Jochen Möbert von Deutsche Bank Research.
Die Studie wertet die derzeitige Entwicklung als Normalisierung: „2013 lagen die realen Preise für deutsche Wohnimmobilien noch deutlich unter dem Niveau, das sie Mitte der 1990er Jahre erreicht hatten.“
Noch seien Wohnimmobilien erschwinglich, wobei es allerdings regionale Unterschiede gebe. Vor allem in westdeutschen Ballungsräumen und in Berlin habe sich die Erschwinglichkeit verschlechtert. Und die Preise werden weiter steigen. „Im laufenden Jahr könnte der Preis von Einfamilienhäusern im Schnitt um drei Prozent und der von Neubauwohnungen um fünf Prozent steigen“, sagte Möbert.
