KommentarDas Mysterium der Immobilienblase

Sophienterassen in Hamburg
Sophienterassen in Hamburg: Hier entsteht teurer Wohnraum
© Johannes Mink

Die Frage, ob in Deutschland eine Übertreibung oder gar schon eine Blase am heimischen Immobilienmarkt droht, wird in den letzten Jahren und besonders in den vergangenen Monaten immer wieder gestellt. Und sie ist auch immer noch nicht eindeutig zu beantworten. Die Bundesbank verneinte bisher immer die Existenz einer Blase, zumindest was den deutschen Markt insgesamt angeht. Es gibt sogar Regionen mit rückläufigen Mieten und Kaufpreisen und das nicht nur auf dem flachen Land mit Stadtflucht, sondern auch in einigen Mittelstädten in Zentraldeutschland oder im Ruhrgebiet.

Aber nun sagte Bundesbank-Präsident Jens Weidmann laut Focus erstmals: „In einigen Ländern – auch in Deutschland – sehen wir die Gefahr einer Immobilienblase […].“ Das heißt also, es gibt Entwicklungen, die zumindest das Entstehen einer Blase begünstigen. Welche Entwicklungen sind das? In Teilmärkten einiger Metropolen und Universitätsstädte sind die Mieten in den letzten Jahren für deutsche Verhältnisse beträchtlich gestiegen, je nach Teilmarkt (lokal große Unterschiede) und Segment (saniert oder unsaniert, Größe der Wohnung etc.). Der  Preiszuwachs war größer als in Deutschland in den letzten Jahrzehnten üblich und daher nur schwer zu prognostizieren. Noch stärker sind die Kaufpreise für Wohnimmobilien – insbesondere Eigentumswohnungen in attraktiven Teilmärkten einiger Metropolen – gestiegen.

Kristin Wellner
Kristin Wellner ist Professorin für Planungs- und Bauökonomie sowie Immobilienwirtschaft an der Technischen Universität Berlin

Die Kaufpreise haben sich in den betroffenen Märkten (zum Beispiel in Hamburg, München und Berlin) sogar von den Mieten entkoppelt. Das ist ein entscheidendes Merkmal. Wenn die Miete nicht mehr die Investitionskosten erwirtschaften kann bzw. die Amortisation sehr viel länger dauert als in den Vorjahren, sind Fehlentwicklungen vorprogrammiert.

Ein wichtiger Grund für diese Entwicklungen sind die historisch niedrigen Zinsen, die der deutschen Wirtschaftslage nicht gerecht werden. Deutsche Sparer werden gezwungen, ihr Geld zu konsumieren oder zu investieren. Immobilien, insbesondere eigengenutzte, sind eine Anlagealternative mit geringerem Risiko und suggerieren Sicherheit bei steigenden Inflationsängsten.

Es wird Kreditausfälle geben

Allerdings ist die Ausbildung einer Überhitzung, so dramatisch das auch klingt, in Deutschland noch moderat im Vergleich zu anderen Volkswirtschaften, wo neben den gestiegenen Immobilienpreisen auch die Verschuldung stark gewachsen ist. In Deutschland wird nach wie vor konservativ finanziert mit langen Zinsbindungen und relativ hohem Eigenkapitaleinsatz. Hinzu kommt die sicherheitsorientierte Bewertung der Immobilien im Rahmen der Beleihungswertermittlung durch die Kredit gebenden Banken.

Aber vor einem drastischen Rückgang der Preise, wie in Großbritannien und Spanien nach der Finanzkrise 2008/09 beobachtet, kann auch die vorsichtige Bewertung nicht schützen. Es wird Ausfälle von Finanzierungen auch in Deutschland geben – spätestens, wenn die Niedrigzinsphase vorüber ist und die Prolongation der Kredite ansteht. Die deutschen Festzinskredite – auch dies ein Unterscheid zum Ausland – werden das allerdings zeitlich verzögern und auch die Ausfälle nicht so verheerend werden lassen.

Was kann man gegen diese Entwicklung tun? Die Zinsen können nur noch gesamteuropäisch gesteuert werden, das ist also keine Lösung. Mietpreisbremse und Senkung der Kappungsgrenze bei Mietpreiserhöhungen sind zwar ein augenscheinlich wirksames Mittel gegen Preissteigerungen im Einzelfall, können aber diese Entwicklung nicht verhindern. Im Gegenteil, wenn man die Mieten insgesamt einfriert, verhindert man den Anstieg der Mietrendite, die Bauen wieder attraktiv macht und somit fehlt der Neubau zur Entspannung der Nachfrageseite durch Ausbau der Angebotsseite.

Hindernisse für Neubauten

Die Mietpreisbremse wird eher eine „Wohnungsbaubremse“. Und wenn es weniger Wohnungen gibt, werden lediglich diejenigen von moderaten Preisen profitieren, die für den Vermieter die bessere Bonität bieten und nicht die sozial schwachen Mieter. Das heißt, auf Umwegen werden zum Großteil die Bevölkerungsteile subventioniert, die sich eigentlich eine Mieterhöhung leisten könnten.

Neubau wird aber auch aus anderen Gründen verhindert. Insbesondere der Nimby-Effekt (= „Not In My Backyard“) und politische Entscheidungen wie am Tempelhofer Feld in Berlin sind bauverhindernd. Hinzu kommen ständig steigende Anforderungen an Schall- und Brandschutz sowie Energieverbrauch der Gebäude, die Bauen zusätzlich teuer und bei den erreichbaren Mieten unattraktiv machen – einzelne extreme Beispiele mit Wuchermieten ausgeschlossen.

Ein unbegrenzter Neubau kann aber auch nicht die Lösung sein, wenn man bedenkt, dass in Deutschland demnächst ganze Landstriche entsiedelt sein werden und die gebaute Umwelt (Gebäude und Infrastruktur) nutzlos untergeht, die in der Vergangenheit hohe volkswirtschaftliche Kosten verursacht haben. Müssen wirklich alle in die Großstädte umsiedeln? Die Attraktivität und Erreichbarkeit des nahen Umlands – ohne Zersiedelung – muss gestärkt werden.

Auch eine andere Politik zur Erhöhung der Attraktivität des Lebens in ländlichen Regionen, die dem Urbanisierungstrend entgegen wirkt, gehört mit in dieses Maßnahmenpaket und kann die Nachfrage in Verbindung mit einer Preisentwicklung in den Innenstädten entspannen. Eine erste Beruhigungen der Mietpreise in Verbindung mit stagnierenden Angebotsmieten sind laut Online-Vermietungsportalen jetzt schon zu verzeichnen. Hier scheint der Markt sich demnach selbst zu regulieren.