Wo Ferienhäuser noch erschwinglich sind

Sylt mag seine Sterne verloren haben, nicht aber den Glanz. Buhlten lange Zeit zehn Sterneköche um die kulinarische Gunst der Gäste, verwöhnen inzwischen nur noch drei die Gaumen anspruchsvoller Inselurlauber. Stattdessen: Rückbesinnung auf das Wesentliche. Weniger schicki und micki mit importierten Langusten und Schampus, dafür mehr heimisches Salzwiesenlamm und selbst gebrautes Bier.

Die Inselkönigin der Nordsee ist in die Jahre gekommen. 50 plus, Naturfreunde oder Frühaussteiger – so sieht der typische Teilzeit-Insulaner heutzutage aus. Er schätzt den Komfort, macht viel Sport und nimmt Rücksicht auf die Natur.

Und die Partyverrückten von einst? Die müssen ein paar Gänge runterschalten: Weniger Buhne 16 bis in den frühen Morgen. Mehr Radfahren und Wandern mit dem Hund statt Powershoppen in Kampen. „Die Generation, die Luxus zelebriert hat, ist mittlerweile auch schon um die 80 Jahre alt und ruhiger geworden“, sagt Makler Tom Kirst von der Agentur Dahler & Company. Die Millionäre von heute seien dezenter unterwegs. Geld sei aber immer noch vorhanden und werde nach wie vor in Immobilien umgesetzt.

Wer 1,5 Mio. Euro für eine Doppelhaushälfte in Wenningstedt ausgeben kann, hat wahrlich keine Geldsorgen. Und er ist auch kein Einzelfall. Ein Blick in die amtlichen Statistiken zeigt das: Im vergangenen Jahr wurden auf Sylt Wohnungen, Häuser und Grundstücke im Wert von 806 Mio. Euro gehandelt. Auf Kampen entfielen davon 122 Mio. Euro (40 Verkäufe), auf Wenningstedt-Braderup, den Shootingstar unter den Inselorten, fast 107 Mio. (79 Verkäufe), und Westerland kam sogar auf einen Umsatz von rund 180 Mio. Euro (328 Verkäufe).

Die Sehnsucht nach dem eigenen Refugium am Meer scheint ungebrochen. Nicht nur auf Sylt oder Föhr, Rügen oder Usedom. An den deutschen Küsten rauf und runter werden Apartments und Ferienhäuser gebaut und verkauft. Rund 34 Prozent aller Besitzer von Urlaubsdomizilen an Nord- und Ostsee haben ihre Immobilien erst in den vergangenen sechs Jahren erworben.

Die Ostsee ist erschwinglich

Die Ostsee ist im Kommen: Rügen und Usedom führen als beliebteste deutsche Inseln weit vor Sylt oder Norderney, so die jüngste Marktstudie von Fewo-direkt und Engel & Völkers zu Ferienimmobilien 2017. Der Grund: An der Ostsee ist es immer noch billiger als an der Nordsee. Auf den Ostseeinseln gibt es Wohneigentum für 1500 bis 3500 Euro pro Quadratmeter – sofern man sich von den Top-Standorten fernhält. Auf Juist geht es erst ab rund 4000 Euro los, auf Sylt gibt es kaum etwas unter 5000 Euro. Und Norderney spielt laut Engel & Völkers in einer eigenen Liga: Selbst in einfachen und mittleren Lagen werden teils mehr als 9000 Euro je Quadratmeter verlangt.

Wem das zu teuer ist, der hat aber Ausweichmöglichkeiten auf dem Festland. Norden und Norddeich sind günstige Alternativen. Hier zahlt man nur einen Bruchteil dessen, was die Insellagen kosten: Eine Doppelhaushälfte in Top-Lage, wenige Hundert Meter bis zum Strand, für 250.000 Euro? Kein Problem. Ein 215 Quadratmeter großes Friesenhaus, Baujahr 2000, für knapp 400.000 Euro? Ebenfalls machbar. Ältere Objekte kosten noch weniger. Festlandmakler Andreas Harre empfiehlt seinen Kunden daher häufig: „Lieber ältere Objekte kaufen und was draus machen.“ Das tun auch immer mehr Käufer.

Knapp zwei Drittel der Neueigentümer sanieren ihre Ferienimmobilie laut der Fewo-Studie direkt nach dem Kauf: Bodenbeläge, Wände und Decken, sanitäre Anlagen – und nicht zu vergessen: die Ausstattung. „Möbel aus den 90er-Jahren sind schon zu alt“, weiß Annegret Möllerherm. „Wer nicht konsequent dranbleibt und regelmäßig modernisiert, hat schlechtere Chance bei der Vermietung.“ Das spricht sich langsam herum. Schließlich wollen gut 63 Prozent aller Käufer mit der Vermietung ihrer Objekte Geld verdienen.

Auf Spitzenpreise von 300 Euro pro Tag in der Hochsaison kommen aber die wenigsten. Maklerin Möllerherm gehört dazu. Vor zwei Jahren schlug sie zu, als sich eine Gelegenheit ergab: eine 109-Quadratmeter-Wohnung, zu der eine noch deutlich weitläufigere Dachterrasse gehört. Ein Penthouse, vierter Stock, mitten in der Strandpromenade von Scharbeutz, freier Blick auf die Ostsee. Ein einzigartiges „Sahnestück“ – wenn auch aus den 70er-Jahren. „Eine Wohnung, die von drei Seiten mit einer Terrasse umgeben ist, wird heutzutage gar nicht mehr gebaut“, sagt Möllerherm. Allein deshalb dürfte das Objekt inzwischen gut 20 Prozent an Wert zugelegt haben, ist sie sicher. Verkaufen würde sie jetzt trotzdem nicht. Die Immobilienperle ist schon den zweiten Sommer in Folge ausgebucht. Und das bei jedem Wetter. „Die Feriengäste wissen, dass nicht immer die Sonne scheint“, sagt Möllerherm. „Darum geht es hier aber auch nicht. Man kann sich entspannen, die Seele baumeln lassen, hat Zeit für Einkäufe und Ausflüge. Lübeck, Eutin – alles ist nicht weit entfernt.“

Das Haus am Strand oder die Wohnung mit Seeblick scheint dagegen für die meisten unerreichbar. Makler und Käufer beklagen unisono, dass es viel zu wenige Ferienobjekte in Strandlage und mit unverbautem Meeresblick gibt. Gäbe es sie, könnte man Unsummen verdienen. Denn für solche Schmuckstücke werden Preise jenseits jeder Statistik erzielt. Zumindest hierzulande.

Im Ausland sieht das anders aus. Laut Fewo liegt dort sogar jedes zweite Objekt in Strandnähe, was entsprechend teuer werden kann. Auf Mallorca, der Deutschen liebsten Insel außerhalb der Republik, wird akribisch differenziert – zwischen Immobilien mit „Meerblick“ und einem Aufpreis von rund 30 Prozent und der „ersten Meereslinie“, die ein Plus von rund 63 Prozent ausmacht. Vor allem im Norden, Süden und Südosten Mallorcas – also Regionen mit moderateren Preisen – kann die erste Meereslinie ein Merkmal zur Preisdifferenzierung sein. Hier scheint ein „einfacher“ Meerblick bereits in der Erwartung des Marktes eingepreist: „Die Preisaufschläge übersteigen kaum zehn Prozent. Für eine erste Meereslinie liegen die Aufschläge jedoch bei 62 Prozent, 109 Prozent und 76 Prozent“, heißt es in der aktuellen Studie zum Ferien-immobilienmarkt des Center for Real Estate Studies (CRES).

Meerblick oder Meereslinie

Auch in der Top-Region Südwesten spielt die Zweiteilung beim Meerblick eine entscheidende Rolle, wie ein Beispiel illustriert. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis ohne Meerblick liegt bei 4540 Euro, steigt für einen „einfachen“ Meerblick auf 6970 Euro – während für die erste Meereslinie dann sogar 8110 Euro fällig sind.

Weder teure Immobilien noch volle Strände können dem Mittelmeereiland etwas anhaben. Seit fünf Jahren steigt die Zahl der Touristen. Mehr als elf Millionen sollen es auch 2017 wieder sein – die meisten kommen aus Deutschland. Nicht selten zum Trinken und Feiern. Das wollen sich die Mallorquiner nicht länger gefallen lassen und gehen auf die Straße. „Wir gehen das Problem an“, sagt Alexandra Wilms, Sprecherin des Tourismusministers der Balearen. Mallorca hat Ende Juli ein Gesetz verabschiedet, das erstmals die Zahl der Betten limitiert. Aktuell gibt es rund 430.000 sogenannte Touristenplätze, ein weiteres Kontingent von 40.000 Plätzen ist noch vorhanden. Dann soll Schluss sein. Keine weiteren Betten für Hotels oder Ferienvermietung mehr.

Auch hierzulande machen Kommunen ernst. Vielerorts herrscht schon Baustopp für Ferien-immobilien. Andernorts werden Anleger kräftig reglementiert: Selbst dürfen sie ihre Domizile nur wenige Wochen im Jahr beziehen – ansonsten wird zwangsweise über eine zentrale Stelle vermietet. „So will man verhindern, dass manche Ferien-orte in den Sommermonaten aus allen Nähten platzen und außerhalb der Saison zu Geisterstädten werden“, sagt einer, der gerade selbst so ein Objekt an der Ostsee erstanden hat. „Deshalb setzen jetzt alle auf neue Konzepte, die für volle Häuser sorgen sollen – auch in der Nebensaison.“

Etwa mit der „Residenz Bollwark“. Hier entstehen im Resort Olpenitz zurzeit im ersten Bauabschnitt 26 von insgesamt 80 Luxuswohnungen, jeweils zwei bis drei Zimmer, für rund 170 000 bis 415 000 Euro – vorausgesetzt man nutzt das Domizil nur an 21 Tagen im Jahr. Sonst wird es teurer. Ein Lockangebot für Kapitalanleger, die findige Projektentwickler „Win-win-Situation“ nennen. Verpflichtet man sich, seine Wohnung das ganze Jahr über in die Vermietung zu geben, wird man mit einem niedrigeren Kaufpreis belohnt.

Damit es aber überhaupt klappt mit einer möglichst ganzjährigen Auslastung, muss man sich an der wetterlaunischen Ostseeküste etwas einfallen lassen. In Bollwark soll etwa ein eigener Wellnessbereich für die Anlage mit Hallenbad und Sauna gebaut werden – exklusiv für Eigentümer und Vermietungsgäste. Beim Projektentwickler Henrichs & Partner heißt es dazu: „In unseren Ferienanlagen an Ost- und Nordsee steigert ein vergleichbarer Wellnessbereich den Vermietungserfolg um bis zu 100 Belegungstage.“

Ein anderer Trend sind Spezialimmobilien wie XXL-Wohnungen für Großfamilien, Gruppenreisende und Firmenschulungen. Der dänische Ferienhausanbieter Luxusferienhaus.de setzt auf Mega-Unterkünfte an der deutschen Ostseeküste für bis zu 24 Personen. Die meisten haben einen eigenen Innenpool samt Sauna, einen großen Aufenthaltsraum mit Billardtisch, Tischkicker und Tischtennisplatte. Die Küchen sind mit ihren zwei Spülmaschinen, zwei Backöfen und zwei Kühlschränken ebenso auf viele Gäste aus-gerichtet. Kamin und Bar komplettieren das Ganze. Pro Woche zahlt man 3 000 Euro in der Hauptsaison, im Winter um die 1280 Euro. Kein günstiges Vergnügen, aber laut Anbieter eine Marktlücke. „Wir wollen Familien die Gelegenheit geben, zusammen Urlaub zu machen oder zu feiern“, sagt Sanne Gundersen von Luxusferienhaus.de. „Das gilt auch für Firmen, die eine Schulung ihrer Mitarbeiter oder ein gemeinsames Wochenende planen.“

Weil es in Dänemark längst nicht mehr genügend Grundstücke für Projekte dieser Größenordnung gibt, sind die Dänen neuerdings auch verstärkt südlich der Heimat unterwegs – in Schleswig-Holstein.