Interview„Wir brauchen ein Umdenken beim sozialen Wohnungsbau“

Mietwohnungen und Wohnungen aus sozialem Wohnungsbau im Freiburger Westen. In Deutschland fehlen hunderttausende bezahlbare Wohnungen
Mietwohnungen und Wohnungen aus sozialem Wohnungsbau im Freiburger Westen. In Deutschland fehlen hunderttausende bezahlbare Wohnungendpa

Capital: Herr Kuhnert, der Druck auf den Wohnungsmarkt wächst. Vor allem für Geringverdiener wird es immer schwieriger, sich eine Wohnung zu leisten. Fragt man die Politik, scheint die Lösung einfach: Mehr Neubau soll es richten. Ist das so?

Jan Kuhnert
Jan Kuhnert

JAN KUHNERT: Nein, Bauen alleine reicht nicht. Neubau bringt zwar Bewegung in den Markt, weil die Käufer ihre alten, meist kleineren und günstigeren Wohnungen frei machen und in teurere Wohnungen umziehen. Allerdings bleiben die freigegebenen Wohnungen nicht zwangsläufig weiterhin günstig. Im Gegenteil: Die Praxis zeigt, dass viele Vermieter die Wohnungen zum Marktpreis weitervermieten – und der steigt bekanntlich seit Jahren. Menschen mit geringem Einkommen bringt Neubau allein daher herzlich wenig.

Sie sind Vorstandsmitglied der Wohnraumversorgung Berlin und beraten den Senat, wie man die Preisspirale auf dem Mietmarkt stoppen könnte. Was schlagen Sie vor?

Es muss klar geregelt werden, für wen der Neubau sein soll. In Deutschland gibt es dafür das Konzept der Sozialwohnung. Wer eine Sozialwohnung baut, der wird vom Staat besonders gefördert. Im Gegenzug darf er die Wohnung nur an Geringverdiener vermieten. Das bisherige Modell hat jedoch eine große Schwäche: Nach einigen Jahren, meist zwischen 15 und 25, läuft diese Sozialbindung aus. Der Vermieter kann seine Wohnung dann wieder zum Marktpreis anbieten. Um die Zahl der Sozialwohnungen in Deutschland konstant zu halten, müsste also spätestens nach 25 Jahren erneut gebaut werden. Das ist wenig effizient und kaum zu schaffen.

Wie bekommt man das Problem in den Griff?

Was wir brauchen, ist ein Umdenken beim sozialen Wohnungsbau. Wenn der Staat schon Jahr für Jahr Milliarden Euro in den Bau von Sozialwohnungen investiert, dann sollten die Mieten auch dauerhaft niedrig bleiben und nicht nach Ablauf einer Frist wieder angehoben werden dürfen. Bis Ende der 1990er-Jahre sorgte die sogenannte Wohngemeinnützigkeit dafür, dass die Mieten über Jahrzehnte hinweg bezahlbar blieben. Immobilienunternehmen und andere Investoren erhielten staatliche Zuschüsse, wenn sie ihre Wohnung nicht renditeorientiert sondern gemeinnützig anboten. Das Konzept der Wohngemeinnützigkeit wurde letztlich abgeschafft, unter anderem aus finanziellen Gründen.

Der Staat hinkt der Entwicklung der Mieten seit Jahren hinterher

Sie plädieren seit Jahren für die Einführung einer neuen Wohngemeinnützigkeit. Wie könnte ein solches Modell heute aussehen?

Der Investor könnte sich etwa dazu verpflichten, die Höhe der Miete an den tatsächlichen Kosten zu bemessen und nur leicht zu erhöhen. Im Gegenzug bekäme er vom Staat eine Reihe von Steuererleichterungen und Zuschüssen. Die staatliche Förderung könnte so aussehen, dass der Wohnungseigentümer 10 bis 20 Prozent der Baukosten erstattet bekommt und zusätzlich von sämtlichen Ertragssteuern befreit wird. Denkbar wäre auch, dass ein gemeinnütziger Investor weniger Grunderwerbsteuer zahlen muss oder dass ihm für das Bauvorhaben Teile der Umsatzsteuer erlassen werden.

Wäre es nicht einfacher, dafür zu sorgen, dass sich mehr Menschen die Mieten in der Stadt leisten können, beispielsweise indem die Politik das Wohngeld erhöht?

Die Praxis zeigt, dass die Förderung des Einzelnen für den Staat mit deutlich mehr Aufwand und Kosten verbunden ist. Im vergangenen Jahr hat die Bundesregierung rund 14 Mrd. Euro ausgegeben, um Geringverdienern das Wohnen finanziell zu erleichtern. Dabei hinkt die öffentliche Hand der Entwicklung der Mieten seit Jahren hinterher. Der Staat muss die Höhe der individuellen Förderung regelmäßig anpassen. Aus fiskalpolitischer Sicht ist das wenig effizient. Daher empfehlen wir den Weg über den gebundenen Wohnraum: Indem der Staat den Eigentümer subventioniert, senkt er nicht nur seine Kosten, sondern dämpft auch den Verwaltungsaufwand.

Kritiker bemängeln, dass eine neue Wohngemeinnützigkeit das Grundproblem nicht löst. Schließlich können auch gemeinnützige Investoren nur dann Wohnungen bauen, wenn günstiges Bauland zur Verfügung steht.

Boden ist zu teuer, da kann ich nur zustimmen. Allerdings beobachten wir seit geraumer Zeit ein Umdenken, was den öffentlichen Boden betrifft. Viele Kommunen verkaufen ihren Grund nicht mehr, sondern nutzen ihn selbst oder vergeben ihre Grundstücke nur noch im Erbbaurecht, um gegen die Wohnungsnot vorzugehen. Das wäre ebenfalls ein Weg, Investoren das gemeinnützige Vermieten schmackhaft zu machen: Sie bekommen Zugang zu günstigem Grund und Boden und verpflichten sich im Gegenzug dazu, die Mieten dauerhaft niedrig zu halten.