Immobilienrente Wie man mit einer Immobilie die Rente aufbessern kann

Viele Rentner wollen auch im hohen Alter in den eigenen vier Wänden wohnen
Viele Rentner wollen auch im hohen Alter in den eigenen vier Wänden wohnen
© dpa
Viele Menschen müssen ihr Eigenheim im Alter verkaufen, um ihre Rente aufzubessern. Mit verschiedenen Modellen der Immobilienverrentung haben sie die Möglichkeit, trotzdem darin wohnen zu bleiben. So funktionieren Umkehrhypothek, Nießbrauch und Co.

Ein Leben lang den Kredit für das Eigenheim abgestottert und im Alter reicht das Geld trotz mietfreiem Wohnen nicht zum Leben – das ist die für viele Menschen in Deutschland bittere Realität. Insbesondere dann, wenn sie zu ihrem Lebensabend noch größere Reparaturen am Haus erledigen müssen, wenn das Hausgeld für die Wohnung einen zu großen Teil der Rente schluckt oder wenn das Geld für den Pflegedienst nicht ausreicht.

Für viele stellt sich im Zuge ihrer Rentenlücke daher die Frage, wie sie die Rentenkasse noch aufbessern können. Verkaufen und ausziehen kommt für viele Pensionäre nicht infrage – gerade im Alter möchten die wenigsten ihre gewohnte Umgebung verlassen. Die gute Nachricht: Sein Eigenheim zu Geld machen und trotzdem darin wohnen bleiben ist mithilfe einer Immobilienverrentung durchaus möglich.

Dabei gibt es eine Reihe unterschiedlicher Finanzierungsmodelle zwischen denen Eigentümer wählen können. Je nach Modell bekommt der Rentner entweder eine Einmalzahlung oder eine lebenslange Rente. Bei manchen Verträgen bleibt er auch nach Verkauf bis zu seinem Tod Eigentümer, bei anderen hat er wiederum lediglich ein Wohnrecht.

Immobilienrente – ein großer Schritt

Die weniger gute Nachricht: Ob sich eine Immobilienverrentung lohnt, lässt sich pauschal nicht beantworten. Das hängt nicht nur vom gewählten Modell ab, sondern auch von der individuellen Lebenssituation. Faktoren sind zum Beispiel, ob man Erben hat und wie groß die eigene Rentenlücke ist. Außerdem ist ein Verrenten des Eigenheims je nach Modell eine Wette auf die eigene Lebenserwartung – ob es sich am Ende finanziell für den Rentner oder den Käufer gelohnt hat, ist vorher kaum absehbar und hängt je nach Vertrag auch davon ab, wie alt der Verkäufer wird. "Die Entscheidung für eine Immobilienrente ist ein großer Schritt und will wohlüberlegt sein. Wir erleben in der Beratung immer wieder Menschen, die sich am Ende für ein anderes Modell entscheiden als sie ursprünglich geplant hatten", sagt Georg Doll, geschäftsführender Gesellschafter des Immobilienrenten-Beraters WIR WohnImmobilienRente. "Deshalb ist es wichtig, verschiedene Produkte und Anbieter zu vergleichen, bevor man sich festlegt."

Eine mögliche Form der Immobilienverrentung ist der Nießbrauch . Der Rentner kann die Immobilie verkaufen oder beispielsweise an die eigenen Kinder bereits zu Lebzeiten verschenken, darf jedoch weiterhin darin wohnen bleiben. Der Zeitraum ist je nach Nießbrauch-Modell unterschiedlich, kann begrenzt werden oder lebenslang gelten. Der Unterschied zum klassischen lebenslangen Wohnrecht: Der Nießbraucher darf die Immobilie auch wirtschaftlich nutzen, also Mieteinkünfte erzielen und damit beispielsweise für die eigenen Pflegekosten aufkommen. Ein weiterer Vorteil des Nießbrauchs: Er senkt den Marktpreis der Immobilie. Dadurch profitieren Erben insofern, als dass sie die Freibeträge der Schenkung- und Erbschaftssteuer ausschöpfen und ordentlich Steuern sparen können.

Leibrente oder Umkehrhypothek?

Eine Alternative zum Nießbrauch ist die Leibrente . Dabei bekommt der Rentner im Gegenzug für den Verkauf seiner Immobilie keine Einmalzahlung, sondern für den Rest seines Lebens eine monatliche Rente. Ein weiterer entscheidender Unterschied zum Nießbrauch: Der Rentner ist ab Verkauf nicht mehr Eigentümer der Immobilie, für die Instandhaltung kommt von da an also der Käufer auf. Dennoch haben Pensionäre auch hier ein lebenslanges Wohnrecht, das sie ins Grundbuch eintragen lassen sollten.

Eine weitere Möglichkeit, seine Immobilie zu verrenten, ist die Umkehrhypothek . Hier hängt es vom Vertrag ab, ob der Pensionär eine Einmalzahlung, eine lebenslange oder eine zeitlich begrenzte Rente bekommt. Das Prinzip ist in den USA und Großbritannien viel verbreiteter als in Deutschland und funktioniert so: Der Rentner verleiht sein Eigenheim an eine Bank und bekommt im Gegenzug zum Beispiel eine kleine monatlichen Rente. Dabei entspricht das von der Bank gewährte Darlehen nicht dem tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie, liegt zumeist deutlich darunter. Der Rentner kann weiterhin in seinen vier Wänden wohnen bleiben und muss für den Kredit keine Zinsen, Steuern oder monatlichen Raten abbezahlen. Außerdem steht es ihm frei, die Immobilie zu Lebzeiten zu verkaufen und mit dem Erlös das Darlehen zu tilgen. Geht die Immobilie hingegen nach seinem Tod an die Erben, müsse diese entscheiden, ob sie die Immobilie verkaufen und damit den Kredit begleichen wollen oder ob sie das Haus weiterhin behalten. Wer für die Instandhaltungskosten aufkommt, müssen Rentner im Einzelfall abklären.

Auch wenn der Kredit für Pensionäre ein gutes Zubrot zur Rente sein kann, sollten sie im Einzelfall genau abwägen, ob es sich lohnt, gerade wenn Erben im Spiel sind, denn die Hypothek reduziert die Erbmasse. „Die Umkehrhypothek ist ein relativ teures Produkt. Dies betrifft sowohl den Zinssatz für das Darlehen als auch die anfallenden Gebühren“, erklärt die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. „Hier sind zum Beispiel die Abschlussgebühr und die Rückversicherung der Bank gegen das Risiko eines langen Lebens zu nennen - wenn der Eigentümer also länger lebt als statistisch berechnet.“

Welche Form der Verrentung nun die richtige ist, hängt vom Einzelfall ab und auch vom jeweiligen Anbieter – der Markt ist nämlich in Deutschland noch relativ neu, erklärt die Verbraucherzentrale. „Umkehrhypothek und Leibrente haben sich in Deutschland bisher noch nicht durchgesetzt, die weitere Entwicklung muss man abwarten.“

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