GastbeitragWarum die Wohnungspreise steigen ...

Ein Mann betrachtet im Schaufenster Immobilienangebote
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John Amram ist Geschäftsführer des Off-Market-Spezialisten HPBA
John Amram ist Geschäftsführer des Off-Market-Spezialisten HPBA

Weil die Preise für Wohnimmobilien in Berlin immer weiter steigen, fragen sich immer mehr Menschen, was der Grund für die Hausse ist: Ist es allein die hohe Nachfrage nach Wohnungen in der Hauptstadt? Ziehen so viele Millionäre hierher? Gibt es aufgrund der niedrigen Zinsen keine Anlagealternativen? Wird nicht genug gebaut? Je nachdem, welchem politischen Lager die Befragten angehören, fallen auch die Antworten unterschiedlich aus. Die einen schimpfen auf die Investoren, die anderen auf eine träge Verwaltung, Dritte wiederum auf Weltmarkt und Niedrigzinsphase, um anschließend die Sicherheit zu loben, die Deutschland internationalen Geldgebern bietet.

Für mich steht fest: Je länger ich mich mit der derzeitigen Entwicklung am Berliner Wohnungsmarkt beschäftige, desto deutlicher erkenne ich, dass es da weitaus mehr unterschiedliche Zusammenhänge gibt als jene schlichte Antwort: Wenn das Angebot zu klein und die Nachfrage zu hoch ist, dann steigen die Preise.

Gewiss hat der Zuzug nach Berlin in den vergangenen Jahren einen Schub erlebt, mit bald 3,8 Millionen Einwohnern leben heute rund 350.000 Menschen mehr in Berlin als noch vor zehn Jahren. Eine Folge dieser Entwicklung ist, dass frei verfügbarer Wohnraum knapp wird – Eigentümer können höhere Mieten verlangen. Auch suchen mehr Menschen Wohneigentum. Dennoch: Nicht alle Neu-Berliner haben genug Kapital, um eine Wohnung zu erwerben – das Land Berlin hat in den Jahren 2015 und 2016 bis zu 90.000 Flüchtlinge aufgenommen, die sich keine Eigentumswohnung leisten können. Die gestiegenen Kaufpreise für Wohnimmobilien müssen also andere Gründe haben als allein den Zuzug. Und ebenso geht das Argument fehl, wonach die Preise nur deswegen steigen, weil zu wenig Wohnungen gebaut werden. Schon jetzt sind 42 Prozent des Wohnungsneubaus in Berlin Eigentumswohnungen, während es nur 15 Prozent Wohnungseigentümer in Berlin gibt. Was treibt diese Preisspirale also an?

Herausforderung Nullzins

Ich erkenne mehrere Ursachen, die unabhängig sind von der aktuellen Bevölkerungsentwicklung. Wir befinden uns seit zehn Jahren in einer Niedrigzinsphase. Wer sein Geld auf dem Sparkonto lässt, kann es seit Längerem nur noch beim Wertverlust beobachten. Manche Banken fordern bereits Strafzinsen von ihren Anlegern, in den meisten Fällen sind wir froh, wenn am Jahresende nicht mehr als die Kontoführungsgebühren anfallen. Der Liedtext „Willst Du zwei Penny sparen, sei schlau, trag sie zur Bank“ ist Geschichte – das Bankwesen funktioniert nicht mehr wie zu Mary Poppins‘ Zeiten. Man hört immer öfter, dass wir uns in Europa zudem auf japanische Verhältnisse einstellen sollten. Seit der japanischen Wirtschaftskrise von 1990 hat das Land eine Nullzinspolitik und damit ein langsameres, aber durchweg stabiles Wachstum erfahren. Wäre das ein Vorbild für Europa? Schaut man auf die Staatsverschuldungen der „Südländer“ innerhalb der Europäischen Union, sicher keine schlechte Überlegung. Das Dilemma ist nämlich, dass in Griechenland und Italien fast jedes zehnte Unternehmen existenziell von einem Zinsanstieg bedroht werden würde, während dies in Deutschland gerade einmal 0,7 Prozent der Unternehmen beträfe.

Die niedrigen Zinsen stellen für private, semiprofessionelle und institutionelle Anleger gleichermaßen eine Herausforderung dar. Wie soll eine betriebliche Pensionskasse ihre Beiträge anlegen, soll sie doch weiterhin gute Renditen erzielen? Wie soll ein Lebensversicherer seine Garantiezinsen für Bestandsverträge zahlen, wenn „risikolose“ Wertpapiere wie zehnjährige Bundesanleihen kaum noch Rendite bringen? Wie soll man als Privater für das Alter vorsorgen, wenn Sparen bedeutet, Geld zu verbrennen, Aktien Risiken bergen, Gold keine Zinsen abwirft und das Geschäft mit Bitcoins niemand wirklich versteht? Aus Mangel an Alternativen erhöhen viele Anleger den Anteil an Sachwerten: Sie kaufen Wohnungen und Häuser und nehmen mit jedem Preisaufschlag immer niedrigere Renditen in Kauf – zwei bis drei Prozent gelten heute schon als solider Ertrag.

Ein weiterer Grund für die steigenden Preise am Berliner Wohnungsmarkt ist der Geschichte geschuldet. Berlin war bis vor 20 Jahren zur einen Hälfte eine stark subventionierte Insel, zur anderen Hälfte die Hauptstadt eines kommunistischen Regimes. Auch lange Zeit nach der Wende war Berlin die zweitgünstigste Hauptstadt Europas – nur in Albaniens Hauptstadt Tirana waren Immobilien günstiger. Das heißt: Berlin hat in den letzten Jahren sehr viel Nachholpotenzial gehabt. In anderen deutschen und europäischen Metropolen haben die Preisentwicklungen viel früher begonnen. Dass man als Berliner die jetzigen Preiszuwächse als Preissprünge empfindet, ist nachvollziehbar. Wer aber sagt, die Immobilienpreise in Berlin seien nicht mehr normal, der irrt. Nicht die heutigen Preise stellen das Problem dar, sondern die Preise von vor zwanzig Jahren, die eindeutig zu niedrig waren.

Und dennoch: Für einen Nicht-Berliner, der in die Hauptstadt zieht, ist Berlin nach wie vor erschwinglich. Ein Münchner, ein Frankfurter, ein Düsseldorfer, ein Hamburger, selbst ein Stuttgarter schaut auf diese Stadt und freut sich: In Berlin kann er sich eine Dachgeschosswohnung leisten, für das gleiche Geld bekäme er anderswo ein Studio. Es kommt also, wie so oft bei Fragen des Geldes, auf die Relationen an und die Vergleiche, die man anstellt. Für einen Berliner ist Berlin teuer, für alle anderen nicht.

Derzeit gibt es Anzeichen, dass mindestens eine der Ursachen für die steigenden Preise am Berliner Wohnungsmarkt an Wirkung verliert, auch Abschwünge sind wieder denkbar. Wer die Zinsen im Blick hat, muss auch Staatsanleihen berücksichtigen – und US-Anleihen haben in den vergangenen Jahren eine interessante Entwicklung erlebt. Wer heute in US Treasury Bonds mit einer Laufzeit von zehn Jahren investiert, erhält eine Rendite von beinahe drei Prozent, Tendenz steigend. Und das bei nahezu 100-prozentiger Sicherheit: Das Ausfallrisiko einer US-Staatsanleihe ist überaus gering. Setzen wir nun die drei Prozent Anleiherendite gegen die zu erwartende Rendite bei Berliner Wohnimmobilien, und schon kommen mit Recht erste Fragen auf.

Die hohen Preise am Wohnungsmarkt haben die Renditen stetig schmelzen lassen – was, wenn bei notwendigen Investitionen in den Bestand aus den zwei Prozent ein Zuschussgeschäft wird? Plötzlich erscheinen da die wieder gestiegenen Renditen auf dem sichersten Anleihenmarkt der Welt nicht mehr so abwegig: Die amerikanischen drei Prozent werden mit Sicherheit Auswirkungen auf die Immobilienkauflaune (Stichwort „Kapitaltransfer“) des einen oder anderen Institutionellen haben. Und das wiederum wird Angebot und Nachfrage auch auf dem Markt für private Investoren beeinflussen. Wenn dann zudem eine Zinswende kommt und das Geld teurer wird, werden viele potenzielle Käufer ihre Kaufentscheidungen mehr als einmal überschlafen wollen.

Capital Immobilien-Kompass
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