ImmobilienSo steigern Sie Ihr Eigenkapital

Sparschwein mit Geld für den Hauskauf
Wer sich den Traum von der eigenen Immobilie erfüllen will, sollte sein Budget genau kennenGetty Images

Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen will, muss dafür immer mehr Geld auf den Tisch legen. Für Eigentumswohnungen wurden im ersten Halbjahr 2021 im Schnitt 3748 Euro pro Quadratmeter fällig, zeigt ein Marktreport des Immobilienvermittlers Engel & Völkers. Das entspricht einer Steigerung um 15 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Reihenhäuser kosteten durchschnittlich 350.000 Euro, ein Plus von fast 13 Prozent. Experten der genossenschaftlichen DZ Bank rechnen damit, dass die Immobilienpreise im kommenden Jahr um weitere bis zu 9,5 Prozent anziehen.

Die hohen Preise machen es für immer mehr Menschen schwierig bis unmöglich, sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen. Zwar kann man sich für den Immobilienkauf Geld von der Bank leihen, aber die verlangt üblicherweise einen gewissen Grundstock an eigenen Finanzmitteln. Je höher die Eigenkapitalquote liegt, desto niedriger fallen zudem die Zinsen für den Immobilienkredit aus. Finanzierungsexperten empfehlen deshalb, rund 20 Prozent des Kaufpreises aus eigener Tasche zu zahlen. Je höher die Preise klettern, desto mehr eigenes Geld müssen Kaufinteressenten also einbringen. Immerhin: Es gibt einige Wege, das Eigenkapital zu steigern, zumindest auf dem Papier.

#1 Sparen, sparen, sparen

Je mehr Geld angehende Eigenheimbesitzer auf der hohen Kante haben, desto besser. Einen Trick gibt es hier nicht – ohne eine gewisse Disziplin beim Haushalten ist es Normalverdienern schlicht kaum möglich, einen Eigenkapitalpuffer aufzubauen. Das Geld, das für den Hauskauf gedacht ist oder der finanzierenden Bank als Sicherheit dienen soll, muss nicht unbedingt auf einem Sparkonto liegen. Auch ein Wertpapierdepot zählt zum Eigenkapital. Achtung: Aktien werden wegen ihres Kursrisikos nicht zu hundert Prozent als Sicherheit anerkannt. Auch mithilfe eines Bausparvertrags kann man Geld beiseitelegen und hat zudem später Anspruch auf ein zinsgünstiges Darlehen. Das Guthaben in Bausparverträgen ist allerdings nicht sehr attraktiv verzinst.

#2 Vorgezogenes Erbe

Erbberechtigte können sich ihr Erbe oder einen Teil davon bereits zu Lebzeiten des Erblassers auszahlen lassen. Wenn man ein Haus kaufen will, während sich die eigenen Eltern noch bester Gesundheit erfreuen, bietet sich diese Lösung an – natürlich nur, wenn alle Beteiligten einverstanden sind. Juristisch handelt es sich bei der vorweggenommenen Erbfolge um eine Schenkung, für die der Beschenkte Steuern zahlen muss. Der Freibetrag für Kinder liegt mit 400.000 Euro allerdings ebenso wie bei der Erbschaftsteuer sehr hoch und kann überdies alle zehn Jahre erneut genutzt werden. Kindern sowie Ehe- und Lebenspartnern steht im Erbfall ein Pflichtteil zu. Das vorgezogene Erbe kann auf diesen Pflichtteil angerechnet werden – automatisch geschieht das aber nicht. Erblasser können im Schenkungsvertrag außerdem eine Rückfallklausel einbauen. Falls der Beschenkte vor ihnen stirbt, fällt das vorgezogene Erbe wieder an sie zurück, statt an die Erben des Verstorbenen zu gehen.

#3 Verwandte um Unterstützung bitten

Wer nicht genug Eigenkapital hat, um einen günstigen Kredit oder überhaupt irgendeine Immobilienfinanzierung zu bekommen, kann bei seinen Eltern oder anderen nahestehenden Verwandten vorstellig werden. Diese können Sachwerte als Sicherheit hinterlegen. Eine solche Sicherheit für die Bank wäre zum Beispiel das Haus der Eltern, auf das dann eine Grundschuld eingetragen wird. Die Finanzierung sollte in diesem Fall allerdings auf sehr sicheren Füßen stehen. Können Bankkunden ihren Kredit nicht mehr bedienen, zieht die Bank nämlich die Sicherheit heran, um ihren Verlust zu kompensieren. Dann wird unter Umständen das Haus der Eltern zwangsversteigert.

#4 Lebensversicherung beleihen

Banken akzeptieren nicht nur Ersparnisse, Investments, Immobilien und Grundstücke als Sicherheiten, sondern in vielen Fällen auch Lebensversicherungen. In diesem Fall setzt man die Bank als Begünstigten der Police ein, diese geht also in den Besitz der Bank über – jedenfalls für die Laufzeit des Immobiliendarlehens. Das ist günstiger, als eine Lebensversicherung aufzulösen, um das Geld daraus für die Immobilienfinanzierung zu verwenden. Die vorzeitige Kündigung ist meist mit Verlusten verbunden, weil Versicherte nur den Rückkaufswert bekommen und zudem keinen Anspruch auf die Überschussbeteiligung haben. Bei sogenannten Policendarlehen gibt es allerdings einige wichtige Unterschiede zu klassischen Darlehen. Sie sind etwa in der Regel endfällig. Während der Laufzeit findet also keine Tilgung statt, Darlehensnehmer leisten lediglich Zinszahlungen. Am Ende der Laufzeit muss der Kredit dann auf einen Schlag zurückgezahlt werden.

 

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