KolumneImmobilien: Die Gefahr, die keiner sieht

Christian Kirchner
Christian Kirchner
© Gene Glover

Das Tückische an Krisen ist, dass sie immer dort einschlagen, wo es kaum jemand vermutet. Wo Arglosigkeit dominiert. Und wo eben kaum jemand „Blase!“ ruft. Ein Beispiel dafür ist der deutsche Immobilienmarkt. Dort vermuten viele eine Preisblase in Metropolen wie München oder Berlin. Oder eben in der ostdeutschen oder nordhessischen Provinz, wo angeblich keiner mehr wohnen will und viele wegziehen.

Wie so oft lauert die Gefahr auch im Immobilienmarkt eher da, wo sie nur wenige vermuten. Und zwar im biederen Mittelfeld kleiner Städte und ihrem Umland wie Koblenz, Hof, Höxter oder Goslar. Kurz: dort, wo die Preise – wie es der Risikovorstand einer deutschen Bank mir kürzlich skizzierte – schlicht nicht in dem Maße gefallen sind, wie es die Bevölkerungsentwicklung nahelegt. Sondern oft munter klettern.

Dazu lohnt ein Blick auf die Binnenwanderung, die sich in den vergangenen Jahren verändert hat – allerdings in eine andere Richtung, als es die meisten annehmen: Dünn besiedelte ländliche Kreise verzeichnen seit 2013 wieder einen positiven Binnenwanderungssaldo. Es ziehen auch wieder mehr Menschen von West nach Ost als umgekehrt. Regelrecht abgestürzt aber – tief in den negativen Bereich – ist der Binnenwanderungssaldo kleinerer Großstädte.

Wo Rauch ist, ist kein Feuer

Dass dies in der Bevölkerungsentwicklung kaum auffällt, liegt daran, dass sich über 90 Prozent des Zuzugs in Großstädte derzeit aus der Zuwanderung aus dem Ausland speist. Auch der natürliche Bevölkerungsrückgang in Deutschland gewinnt erst langsam an Fahrt.

Wenn Sie glauben, dass Deutschlands Grenzen noch viele Jahre offen bleiben und die Zinsen niedrig, ist das alles kein Problem. Wenn nicht, droht gerade dem Immobilienmarkt im „biederen Mittelfeld“ der Städte und Kreise ein böses Erwachen: Fallen diese Sonderfaktoren weg, sind die natürliche Bevölkerungsentwicklung und die Binnenwanderung wieder die entscheidenden Determinanten für die Immobiliennachfrage.

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Denn wer es sich leisten kann, kauft oder baut natürlich derzeit nach eigenen Vorstellungen, obwohl der Markt mit Wohnraum in Schrumpfstädten und -regionen eigentlich überversorgt ist. Die extrem niedrigen Zinsen erleichtern dies, zumal das Eigenkapital in Schrumpfregionen – und wir sprechen hier von einem Drittel des Landes – eine viel niedrigere Einstiegshürde in den Immobilienbesitz darstellt als in Metropolen. Die paradoxe Folge: Die Wohneigentumsquote fällt dort (und lässt Vermieter frohlocken), während sie in wachstumsschwachen Regionen steigt (und viele Vermieter guten Wohnraums verzweifeln lässt).

Widmen Sie als Immobilieninteressierter daher mehr Zeit der Bevölkerungsentwicklung als den Zinsen. Deren möglicher Anstieg auf drei oder vier Prozent wird am Wohnraumdefizit in Frankfurt, Berlin und München nichts Fundamentales ändern – aber womöglich die Käufernachfrage in kleineren Städten ins Bodenlose sacken lassen.


Christian Kirchner ist Frankfurt-Korrespondent von Capital. Er schreibt an dieser Stelle regelmäßig über Geldanlagethemen. Hier können Sie ihm auf Twitter folgen


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