HausfinanzierungImmobilienkredite: neue Regeln fürs Kleingedruckte

Buastelle eines Einfamilienhauses
Buastelle eines Einfamilienhausesimago images / CHROMORANGE

Wer sein Haus oder seine Eigentumswohnung abbezahlen will, bevor das Ende der Kreditlaufzeit erreicht ist, muss der Bank eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Ein neues Urteil des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) könnte das für einen Teil der Kreditnehmer ändern: Die meisten Immobilienkredite enthalten Widerrufsformeln, die unverständlich sind und damit nicht mit geltendem EU-Recht vereinbar, befand der EuGH. Unter bestimmten Voraussetzungen können Kreditnehmer die Verträge deshalb widerrufen – und kommen aus der Immobilienfinanzierung heraus, ohne die Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.

Die Richter monierten sogenannte Kaskadenverweise. Das sind Belehrungen, die auf ein Gesetz verweisen, das wiederum auf ein anderes Gesetz verweist. Der EuGH hat 2010 eine EU-Richtlinie für Verbraucherkredite erlassen, die vorgibt, dass Widerrufsbelehrungen in Kreditverträgen klar und deutlich formuliert sein müssen – und nicht in Form eines Wasserfalls an Verweisen. Es steht den Nationalstaaten frei, die Richtlinie nicht nur auf allgemeine Verbraucher- sowie auf Autokredite, sondern auch auf Immobilienkredite anzuwenden. Das Landgericht Saarbrücken hatte nun das Verfahren eines Immobilienkunden gegen die Kreissparkasse Saarlouis vor den EuGH getragen, um zu klären, ob die Formulierungen in den Immobilien-Kreditverträgen der Sparkasse mit gültigem EU-Recht vereinbar sind. Das Urteil des EuGH fiel deutlich aus: Auch in deutschen Immobilienkreditverträgen müssen Widerrufsbelehrungen klar, prägnant und leicht verständlich sein.

Einen Haken hat die Sache: Der Bundesgerichtshof (BGH) urteilt bislang anders als der EuGH und hat sich gegen eine Anwendung des EuGH-Urteils auf Immobiliendarlehen ausgesprochen. Er verweist auf die nationale Regelung für solche Verträge. Die geltende Gesetzgebung zur klaren Formulierung der Widerrufsbelehrung und das damit einhergehende Verbot der Kaskadenverweise gelte nicht für Immobilienkreditverträge. Ob das Urteil des BGH langfristig Bestand hat, ist jedoch unklar. „Eigentlich ist es nicht denkbar, dass eine Belehrung in einem Autovertrag klarer und deutlicher sein muss, als in einem Vertrag über einen Immobilienkredit“, sagt Lutz Hartmann, Geschäftsführer und Partner der Rechtsanwaltskanzlei HW Legal aus Frankfurt am Main.

Verbraucher sollten sich beraten lassen

Auch wenn die Gesetzeslage auf nationaler Ebene noch nicht final geklärt ist, lohnt es sich für Verbraucher, ihre Kreditverträge zu überprüfen. „Die wenigsten Verträge haben als einzigen Fehler einen Kaskadenverweis. Oft sind Dinge zudem nicht fett gedruckt, nicht vorgehoben, undeutlich formuliert oder es fehlen Sätze, die eigentlich im Vertrag enthalten sein müssten“, sagt Hartmann. Viele Anwaltskanzleien und sogenannte Legal-Tech-Unternehmen, also Start-ups, die IT-gestützte Rechtsdienstleistungen anbieten, bieten die erste Prüfung solcher Verträge umsonst an. Zahlen müssen Verbraucher erst, wenn sie sich tatsächlich dazu entscheiden, den Vertrag zu widerrufen. Und auch dann fallen in vielen Fällen nur Kosten an, wenn der Kläger den Fall auch gewinnt.

„Zwei Szenarien sind für Verbraucher besonders relevant: Entweder haben sie bereits einen alten Immobilienvertrag abgelöst, bei dem sie eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung zahlen mussten – diese können sie jetzt zurückfordern,“ sagt Peer Schulz, Gründer von Helpcheck, einem Legal-Tech Unternehmen, das die Prüfung von Kreditverträgen anbietet. „Oder aber jemand möchte einen bestehenden Vertrag beenden, weil die Zinsen aktuell günstiger sind, und kann jetzt eine Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden.“ In jedem Fall sollten sich Verbraucher beraten lassen, bevor sie handeln. Denn ein Widerrufsprozess ist mit einigen Risiken verbunden: Verbraucher müssen mit Gegenwehr der Banken rechnen, außerdem können hohe Anwalts- und Gerichtskosten entstehen. Vor dem Widerruf der laufenden Finanzierung muss außerdem die Anschlussfinanzierung sichergestellt sein.

 


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