Immo-KompassImmobilienkäufer in Deutschland gehen höhere Risiken ein

Ein junges Paar studiert Immobilienanzeigen in einem Schaufenster
Ein junges Paar studiert Immobilienanzeigen in einem SchaufensterGetty Images

Angesichts weiter steigender Wohnungspreise gehen die Deutschen bei der Finanzierung ihrer Immobilien immer größere Risiken ein. Das geht aus den Daten der Europace-Kreditplattform hervor, der größten deutschen Transaktionsplattform für Immobilienkredite, die Capital für seinen jüngsten „Immobilienkompass“ ausgewertet hat (Ausgabe 9/2018; EVT 23.8.2018). Der Plattform sind rund 300 Banken angeschlossen. Demnach ist der Darlehensanteil an einem Bau oder Immobilienkauf im Juli auf im Schnitt knapp 82 Prozent gestiegen – das ist der höchste Wert seit Beginn des Immobilienbooms im Jahr 2009 und rund fünf Prozentpunkte mehr als Anfang 2017. Die durchschnittlichen Tilgungsraten sind dagegen auf zuletzt knapp 2,8 Prozent gesunken. Im Sommer 2016 lag die Tilgungsrate im Schnitt noch bei rund 3,2 Prozent.

Die neue Capital erscheint am 23. August
Die neue Capital erscheint am 23. August

Die Entwicklung sorgt nun auch die ersten Immobilienökonomen. „Allem Gerede von der reichen Erbengeneration zum Trotz stagnieren die Eigenmittel beim Kauf, und auch der Anteil der 100-Prozent-Finanzierungen steigt seit 2013 wieder leicht an“, warnt etwa DZ-Bank-Ökonom Thorsten Lange. Hinter historisch betrachtet noch akzeptablen Durchschnittswerten verbergen sich seiner Meinung nach viele sehr optimistische Modelle. „Die Hälfte der Kreditnehmer bringt maximal 20 Prozent Eigenmittel auf, und rund zwei Drittel tilgt mit nicht mehr als zwei Prozent“, sagt Lange. Bei der aktuellen Zinslage hat ein Kreditnehmer bei anfänglich zwei Prozent Tilgung eines Annuitätendarlehens zum Ende der Zinsfestschreibung erst ein Fünftel der Restschuld abgetragen.

Die aktuellen Daten widersprechen der landläufigen Einschätzung der meisten Experten, trotz steigender Preise finanzierten die Deutschen ihre Immobilien ausgesprochen solide und brächten immer noch viel Eigenkapital für den Wohnungskauf oder -bau mit. Zugleich wirft der Trend zu höheren Krediten und geringeren Tilgungen ein Schlaglicht auf das Dilemma vieler Immobiliensuchenden: Jahrelang konnten die sinkenden Zinsen für Baugeld die Preisanstiege für Immobilien puffern. Dieser Effekt fällt nun weg, seit rund zwei Jahren pendeln die Zinsen für Baugeld mit zehnjähriger Zinsfestschreibung zwischen 1,2 und 1,5 Prozent, während die Immobilienpreise gerade in Metropolen weiter steigen, wie auch aus dem „Capital-Immobilienkompass“ hervorgeht.

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