Für das kommende Jahr geben Immobilienexperten sich für den deutschen Markt vorsichtig optimistisch. Jonas Zdrzalek, Immobilienexperte am Kieler Institut für Wirtschaft (IfW), analysiert regelmäßig die Dynamik des Marktes anhand von Daten zu notariell beglaubigten Verkaufspreisen. Er prognostizierte bereits im August dieses Jahres eine Trendwende am Immobilienmarkt. Der Ausblick auf sinkende Zinsen stabilisiere den Markt. Das erhöhe das Vertrauen in die langfristige Wertsteigerung von Immobilien, so der Experte. Und: „Hinzu kommt der Einbruch im Neubaugeschäft, der das Angebot verknappt und damit die Preisdynamik unterstützt“, sagt Zdrzalek in einer Mitteilung des IfW.
Ihr Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr erreicht die Bundesregierung voraussichtlich auch im kommenden Jahr nicht. „Wir rechnen nächstes Jahr mit weniger als 230.000 neuen Wohnungen“, sagt Michael Voigtländer, Immobilienexperte am Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln, dem „Handelsblatt“. Auf dem deutschen Immobilienmarkt könnte es also schwieriger sein, einen Einstieg zu finden. Da lohnt sich der Blick ins restliche Europa durchaus.
In diesen europäischen Städten lohnt ein Investment
Wo sich Investoren im kommenden Jahr umschauen sollten, hat die globale Sektion der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Pricewaterhouse Coopers (PwC) gemeinsam mit dem internationalen Branchennetzwerk Urban Land Institute (ULI) untersucht. Um die europäischen Immobilientrends für 2025 zu ermitteln, haben sie Interviews und Statements von insgesamt 1214 Fachleuten aus der Immobilienbranche eingeholt.
Wenig überraschend führen Hauptstädte und Metropolen die Liste für Immobilien-Investitionen in Europa an. Der Geschäftsführer eines britischen Immobilienunternehmens begründet das so: „Lagen außerhalb der Metropolen sind gut, wenn die Marktlage insgesamt gut ist. Aber sobald es an den Kapitalmärkten zu einem herausfordernden Umfeld kommt, setzt eine ‚Flucht in die Qualität‘ ein – dann bevorzugen Käufer Städte wie London.“ In den peripheren Lagen können die Bewertungen dann absacken.
Am wichtigsten ist laut Studienergebnis, wie groß und liquide ein Markt ist. Der Grund: Illiquide ist ein Markt beispielsweise, wenn Preiserwartungen von Käufern und Verkäufern nicht zusammenpassten. Dann wird es naturgemäß schwerer, Immobilien zu erwerben oder zu verkaufen. Am liquidesten sind laut Studie die Immobilienmärkte im Vereinigten Königreich sowie in Irland. So steht London im Städte-Ranking der Studie auf Platz eins, Madrid und Paris auf Platz zwei und drei.
Als Städte mit relativ geringen Schwankungen gelten den Studienautoren zufolge München, Kopenhagen und Zürich. Mit Berlin (Platz vier), München (Platz fünf) und Frankfurt (Platz acht) haben es auch drei deutsche Städte unter die Top zehn der Studie geschafft. Allerdings gilt Frankfurt durchaus als riskant, aufgrund seiner relativ geringen Größe und dem „Klumpenrisiko von Banken und ihren Beratern“ sagt einer der Befragten.
Diese Trends treiben den Immobilienmarkt 2025
Doch nicht nur das „Wo“ dürfte Immobilieninvestoren umtreiben, auch das „Was“ und „Warum“. PwC und das Urban Land Institute haben in ihrer Studie drei große Trends identifiziert, die die Immobilienbranche 2025 beschäftigen werden.
- Künstliche Intelligenz (KI): Ein großer Teil der Befragten erwartet, dass KI in den kommenden fünf Jahren in allen Bereichen der Branche an Bedeutung gewinnen wird. Wird bislang vor allem die Auslastung einer Wohn- oder Hotellerie-Immobilie per KI geplant, könnten zukünftig zunehmend Verwaltungsarbeiten darüber laufen. So könnten KI-Anwendungen beispielsweise Mieten einziehen oder Energie- und Wasserverbrauchszahlen erfassen – ohne dass ein Mensch das vorbereitet.
- Nachhaltigkeit: Umwelt-, Klima- und Sozialaspekte (ESG) stellen Investoren vor Probleme. Eine geringe Energieeffizienz, schlechte Dämmungen und alte Heizsysteme können zu Abschlägen bei der Bewertung von Immobilien führen. Hier fehlt Investoren aber vor allem die Planungssicherheit. Unklarheit über die immer strengeren ESG-Anforderungen sei ein Problem. Einige Befragte bezweifeln, dass es sinnvoll ist, jetzt zu handeln, wenn „das, was heute als nachhaltig gilt, in 20 Jahren ganz anders aussehen könnte.“ Allerdings: Unabhängig von der politischen Lage in Deutschland und dem restlichen Europa geht niemand von einem Comeback der Gasthermen und Ölheizungen aus. Deshalb bleibt ESG trotz teils inkonsistenter politischer Vorgaben eine Branchen-Priorität. „Wir machen keinen Kauf, ohne die ESG-Story zu kennen“, sagt der Finanzchef eines nordeuropäischen Bauunternehmens.
- Gewerbeimmobilien: Insbesondere in Segmenten wie Studentenwohnungen, Gastgewerbe und Logistik ist die Wertschöpfung für Investoren hoch. Wer die Immobilien auch betreibt, also selbst in die Verwaltung geht, kann doppelt profitieren. Einfach ist das allerdings nicht: Bei Gewerbeimmobilien ist neben der Makro- auch die Mikrolage ausschlaggebend. Sprich: Nicht jeder Londoner Stadtteil bietet gute Voraussetzung für jedes Gewerbe. Auch eine stabile Mieterstruktur ist entscheidend, also Gewerbetreibende, die wirklich etwas von ihrem Fach verstehen. Ohne Fachwissen und einem guten Verständnis für strukturelle Trends können Gewerbeimmobilien auch schnell baden gehen.
