KapitalanlageDiese Tücken bergen vermietete Immobilien

Mietshaus in Berlin
Mietshaus in BerlinPixabay

Als Kapitalanlage werden Häuser und Wohnungen bei den Bundesbürgern immer beliebter. Die Gründe liegen auf der Hand: Vermietete Immobilien versprechen regelmäßige Mieteinnahmen, zudem bleibt der Eigentümer flexibel, falls er sich noch nicht fest an einen Ort binden möchte. Oft entfällt sogar die lästige Suche nach einem Mieter: Auf Wohnungsportalen wie Immobilienscout24 bieten Verkäufer zur Immobilie immer häufiger auch gleich den passenden Bewohner an. „Tolle Kapitalanlage – bereits vermietet!“, titelt etwa der Besitzer einer Eigentumswohnung in einem baden-württembergischen Kurort. Rund 80.000 Euro muss der Käufer für 45 Quadratmeter zahlen. Dafür winken Mieteinnahmen in Höhe von 350 Euro. In einer anderen Annonce wirbt der Verkäufer eines Mehrfamilienhauses gar mit fünf Prozent Mietrendite.

Derzeit kommen Anleger in deutschen Metropolen im Schnitt auf eine Mietrendite von weniger als vier Prozent im Jahr, zeigt eine Studie des Immobiliendienstleisters Catella. Die fünf Prozent, mit denen Vermieter in Wohnungsannoncen werben, sind somit attraktiv – zumindest auf den ersten Blick. Doch wer sich für einen solchen Deal entscheidet, muss einiges beachten, damit die Rechnung am Ende auch aufgeht. „Bestehende Mietverhältnisse werden häufig nur unzureichend thematisiert“, weiß Thomas Raff, Geschäftsführer der Notarkammer Pfalz.

Für Kaufinteressenten ist der Wortlaut in den Verträgen entscheidend. Denn nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch gilt der Grundsatz: Kauf bricht Miete nicht. Mit anderen Worten: Der neue Eigentümer muss das bestehende Mietverhältnis übernehmen – und zwar zu den gleichen Konditionen wie zuvor. Der Käufer sollte daher nicht nur den Inhalt der Verträge genauestens kennen, sondern auch mögliche Konflikte. Bezahlen die Mieter pünktlich? Bestehen Mietrückstände? Ist der Mieter zufrieden oder hat er den Vermieter gar kürzlich wegen Mängeln verklagt? „Um im Nachhinein Streitigkeiten bis hin zu Schadensersatzklagen zu vermeiden, sollte der Umgang mit den Mietverhältnissen immer im notariellen Kaufvertrag geregelt werden“, rät Raff.

Sonderregeln für vermietete Immobilien

Vorsichtig sollten Käufer auch beim Thema Eigenbedarf sein. Wer ein Haus oder eine Wohnung besitzt, möchte sie im Ernstfall natürlich auch selbst nutzen. Normalerweise haben Mieter schlechte Karten, wenn Vermieter Eigenbedarf anmelden. Bei bereits vermieteten Immobilien greifen jedoch einige Sonderregeln. So wird der Käufer nicht mit Vertragsunterzeichnung zum neuen Vermieter, sondern erst mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch. „Erst dann, also möglicherweise erst Wochen oder Monate später, kann der Käufer wegen Eigenbedarfs rechtswirksam kündigen“, erklärt Raff.

Gerade in Großstädten wandeln Eigentümer gerne ganze Mietshäuser in Eigentumswohnungen um. Dadurch lassen sich die einzelnen Wohnungen separat verkaufen – der Verkaufspreis ist damit in Summe oft höher, als wenn der Eigentümer das Haus als Ganzes verkauft. Bei solchen Umwandlungen sollten Käufer ganz besonders aufpassen, weiß Mietrechtsexperte Raff. Denn das Gesetz schützt Mieter bei Umwandlungen besonders. So schränkt er zum Beispiel das Kündigungsrecht des Käufers ein. Je nach Bundesland gelten unterschiedliche Sperrfristen für Kündigungen. Vor allem auf angespannten Wohnungsmärkten sind Bewohner oft bis zu zehn Jahre vor einem Rausschmiss geschützt.

Auch haben Mieter ein Vorkaufsrecht, wenn ihre Wohnung in Eigentum umgewandelt und dann verkauft wird. Das heißt: Sie dürfen als Erste zugreifen, falls die Immobilie veräußert wird. Das gilt auch dann, wenn der Vertrag mit dem Käufer schon unterzeichnet ist. Zwei Monate haben Mieter dann Zeit, um sich zu entscheiden, ob sie ihre Wohnung zu gleichen Konditionen zurückkaufen möchten – bei umgewandelten Sozialwohnungen sind es sogar sechs Monate. Ist der Mieter mit den Konditionen einverstanden, ist der ursprüngliche Kaufinteressent aus dem Rennen. Käufer sollten daher im Vertrag festhalten, dass sie den Kaufpreis erst zahlen, wenn sicher ist, dass der Mieter sein Vorkaufsrecht nicht ausübt, rät Raff.

Immobilien Kompass
Immobilien Kompass

Aktuelle Immobilienpreise und detaillierte Karten für alle Wohnviertel Deutschlands finden Sie im Capital Immobilien-Kompassimmobilien-kompass.capital.de