Sie wurden zu Paketen geschürt und weiterverkauft: Gute wie schlechte, sichere und auch extrem ausfallgefährdete Immobilienkredite. Massenhaft reichten profithungrige US-Banken die bunten Kreditbündel herum, bis keiner mehr wusste, was wirklich darin steckte. Dann konnten plötzlich immer mehr US-Bürger ihre Hypotheken nicht mehr bedienen. Der Immobilienmarkt in den USA brach ein. Als Folge der sogenannten Subprime-Krise erlitten Investoren, unter ihnen auch deutsche Banken, Milliardenverluste. Heute gelten verbriefte Immobilienkredite als Auslöser für eine der schwersten Finanzkrisen seit dem Zweiten Weltkrieg.
Dabei ist die Idee hinter Verbriefungen eigentlich nicht schlecht. Ein Bündel von Forderungen wird dabei in handelsfähige Wertpapiere umgewandelt und am Kapitalmarkt platziert. Banken hatten dieses Finanzprodukt ursprünglich geschaffen, um Ausfallrisiken von Häusern und Gewerbeimmobilien zu bündeln und weiterzuverkaufen. So mussten sie weniger Eigenkapital für eventuelle Ausfälle hinterlegen und konnten mehr Kredite vergeben. Allerdings übertrieben es viele Finanzinstitute in den Vereinigten Staaten mit diesem Geschäft, die Papiere verkamen zu Ramsch.
Die Erinnerungen an die US-Subprime-Krise schwingen noch heute mit, wenn in Europa das Wort „Verbriefung“ fällt. Wurden sogenannte ABS-Papiere (Asset-Backed Securities, auf Deutsch: forderungsbesicherte Wertpapiere) im Jahr 2008 noch im Umfang von 815 Mrd. Euro herausgegeben, brach die Zahl im Jahr 2009 auf einen Schlag um mehr als die Hälfte ein. Das zeigen Daten des europäischen Finanzmarktverbandes AFME. In den Jahren nach der Krise sank die Zahl der Papiere weiter, der Markt lag praktisch am Boden – und das trotz der Europäischen Zentralbank (EZB), deren milliardenschweres Anleihekaufprogramm auch Verbriefungen umfasst.
Solides Risiko-Rendite-Verhältnis
Im Jahr 2012 wagte die Commerzbank als einer der ersten Anbieter den Schritt zurück auf den Markt und verbriefte rund tausend Firmenkredite. Seit 2013 geht es insgesamt wieder leicht bergauf am Verbriefungsmarkt. Im vergangenen Jahr waren Papiere im Wert von 235 Mrd. Euro im Umlauf, zeigen AFME-Daten. Auch bei Immobilienkrediten wird wieder fleißig verbrieft: Erst Ende Januar legte die Allianz-Tochter Pimco einen Fonds für hypothekenbesicherte Wertpapiere auf, sogenannte Mortgage-Backed Securities (MBS). „Durch gezielte Allokation in verbriefte Vermögenswerte können Anleger die Diversifikation ihres Portfolios verbessern und höhere Renditen erwirtschaften“, verspricht Fondsmanager Daniel Hyman.
Der Vorstoß von Pimco kommt nicht von ungefähr. „Hypothekenbesicherte Wertpapiere versprechen ein solides Risiko-Rendite-Verhältnis und bieten teilweise sogar höheres Ertragswachstum als ähnliche Produkte wie Hypothekenpfandbriefe“, urteilt Stefan Bund, Chefanalyst der Ratingagentur Scope. Das pauschale Misstrauen gegenüber den Papieren hält er für unbegründet. „Man muss genau zwischen Art und Herkunft von hypothekenbesicherten Wertpapieren unterschieden“, betont Bund.
Die Komplexität bleibt ein Problem
Der Analyst ist überzeugt: Jene Hypothekendarlehen, die einst die Subprime-Krise in den USA ausgelöst hatten, waren in ihrem Design mangelhaft. Auch die verbrieften Risiken in Europa und in den USA seien nicht zu vergleichen. Die Ausfallraten verbriefter amerikanischer Wohnimmobilienkredite lagen vor dem Platzen der Blase zwischen 3 und 15 Prozent. In Deutschland betragen sie höchstens ein Prozent. „Hierzulande sind solche Kredite mit schlechter Bonität, wie sie in den USA vergeben wurde, kaum zu erhalten“, sagt Bund. Auswüchse wie in den USA habe es in Deutschland zu keiner Zeit gegeben.
Ein Problem für interessierte Anleger könnte die Komplexität von Verbriefungen sein. Selbst für Profis sind solche Produkte nicht immer leicht zu verstehen. Laut einer letztjährigen Umfrage des Immobilienunternehmens JLL unter 45 Immobilienexperten wünscht sich jeder Vierte, dass die Produkte verständlicher gestaltet werden, und sieht darin eine wichtige Voraussetzung für die Wiederbelebung des Marktes.
