ImmobilienDarum lohnt sich eine energetische Sanierung

Wartung einer alten Heizung: Ein Austausch gegen eine moderne Anlage kann sich rechnen
Wartung einer alten Heizung: Ein Austausch gegen eine moderne Anlage kann sich rechnendpa

Undichte Fenster, antike Heizkessel oder eine schlechte Dämmung: Viele Immobilien in Deutschland verschleudern unnötig viel Energie. Rund 70 Prozent der 18 Millionen Wohngebäude im Land wurden vor dem Jahr 1979 errichtet, also zu einer Zeit, als es nur äußerst geringe gesetzliche Anforderungen an den Wärmeschutz gab. Rund neun Millionen Altbauten sind bis heute nicht modernisiert worden, schreibt die Deutsche Umwelthilfe in einem Hintergrundpapier vom vergangenen Oktober. Heißt: Bei jedem zweiten Wohngebäude in Deutschland besteht dringender Sanierungsbedarf.

Dennoch ist die Zahl der Eigentümer, die ihre Immobilie sanieren, verschwindend gering. Nicht einmal ein Prozent entscheiden sich im Jahr für diesen Schritt. Erst im Juli meldete der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) einen „alarmierenden Rückgang“ bei energetischen Sanierungen. Bei der jüngsten Jahresumfrage des Verbands gab nur noch jeder dritte Verwalter an, im vergangenen Jahr Sanierungsaktivitäten begleitet zu haben. Im Jahr 2015 waren es noch 44 Prozent der Befragten.

Der Verband führt den Rückgang unter anderem auf das Desinteresse vieler Wohnungseigentümer zurück. „In der Praxis hat sich gezeigt, dass viele Eigentümergemeinschaften nicht von den Einspareffekten einer energetischen Sanierung überzeugt sind“, sagt DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler. Zu Unrecht, wie er findet. „Die Bundesregierung sollte eine bundesweite Informationskampagne starten, um die Vorteile einer energetischen Sanierung für Eigentümer und Mieter abzubilden.“

Bei Gebäuden, die vor dem Jahr 1977 errichtet wurden, kann man davon ausgehen, dass Bewohner mit einer fachmännischen Sanierung bis zu 30 Prozent an Energie sparen können

Energieberaterin Andrea Grimm

Ob und wann sich eine Sanierung für den Besitzer lohnt, hängt von vielen Faktoren ab und erfordert deshalb immer eine Einzelfallbetrachtung, betont Andrea Grimm, Energieberaterin bei der Verbraucherzentrale Hamburg. Das Alter des Gebäudes kann allerdings eine erste Orientierung geben. Die erste Wärmeschutzverordnung trat 1977 in Kraft. Bis dahin wurden die meisten Häuser noch ohne spezielle Wärmedämmung gebaut. Viele Gebäude aus dieser Zeit heizen außerdem noch immer mit Strom. Bei sogenannten Nachtspeicherheizungen wird nachts ein Ofen mit Hilfe von Strom aufgeheizt. Tagsüber gibt er nach und nach die gespeicherte Wärme in den Raum ab.

Nachtspeicherheizungen rechneten sich für die Bewohner lange ziemlich gut, weil Strom bis zur Jahrtausendwende während der Nacht besonders billig gezapft werden konnte und zudem auch noch steuerlich günstig war. Heute ist diese Heizmethode allerdings weder wirtschaftlich noch ökologisch sinnvoll. Moderne Gasöfen heizen effizienter und sind zudem im Betrieb deutlich günstiger. „Bei Gebäuden, die vor dem Jahr 1977 errichtet wurden, kann man davon ausgehen, dass Bewohner mit einer fachmännischen Sanierung bis zu 30 Prozent an Energie sparen können“, sagt Grimm.

Eine Sanierung steigert den Wert der Immobilie

Wenn möglich, sollte die Sanierung eines Hauses von außen nach innen vorangetrieben werden. Heißt: Zuerst sollten Eigentümer die Gebäudehülle dämmen und dann erst die Heizung auswählen. Wer umgekehrt vorgeht, läuft Gefahr, dass die neue Heizung am Ende viel zu groß für das gedämmte Haus ist. Bei Fenstern gilt: Sie sollten nicht besser sein als die Außenwand. „Werden dreifach verglaste Fenster in schlecht gedämmte Wände eingebaut, können schnell Probleme auftreten“, sagt Energieberaterin Grimm. Dann schlägt sich nämlich Feuchtigkeit an den Wänden nieder und es kann Schimmel entstehen. „Eigentümer sollten den Einbau neuer Fenster nach Möglichkeit immer mit einer Sanierung der Außenwand kombinieren“, rät Grimm.

Neue Fenster kosten in der Regel 500 bis 1000 Euro pro Stück. Eine moderne Heizung ist ab 6000 Euro erhältlich. Das Dämmen der Fassade kann je nach Aufwand bis zu 15.000 Euro kosten und für das Dach werden in der Regel bis zu 20.000 Euro fällig, zeigen Zahlen des Online-Fachportals Energieheld.de. Viele Hauseigentümer scheuen solche Investitionen, weiß Energieberaterin Grimm. Junge Familien halten sich zurück, weil das Baudarlehen alleine sie schon an die Grenze der finanziellen Belastbarkeit bringt. Und Vermieter in Großstädten denken sich oft: Die Wohnung bekomme ich auch ohne Sanierung vermietet.

Solche Überlegungen sind verständlich. Verbraucherschützerin Grimm hofft dennoch auf etwas mehr Weitsicht. „Für Eigentümer, die ihre Immobilie selbst nutzen, amortisiert sich eine neue Heizung meist schon nach zehn Jahren“, sagt sie. Bei Fenstern und Außenwänden dauere es zwar mit durchschnittlich 30 Jahren deutlich länger, bis sich die Investition rechnet. Investieren Eigentümer allerdings gleich beim Einzug in die Modernisierung des Eigenheims, können sie sich spätestens beim Renteneintritt über die Ersparnis freuen. Auch für Vermieter kann sich ein solcher Schritt wirtschaftlich lohnen. Denn ein neues Dach oder frisch gedämmte Wände steigern den Wert der Immobilie. Die Mehrkosten lassen sich zudem auf die Mieter umlegen.

Reichlich Fördermöglichkeiten

Die Verbraucherschützerin empfiehlt, einen unabhängigen Energieeffizienz-Experten hinzuzuziehen, der die Sanierungen mit dem besten Kosten-Nutzen-Verhältnis identifiziert. Ein solcher Berater gibt eine unabhängige Einschätzung des aktuellen energetischen Zustands eines Gebäudes ab und sagt, welche Verbesserungsmaßnahmen sinnvoll und wirtschaftlich sind. Außerdem berät er den Eigentümer zur Finanzierung der Sanierung, den gesetzlichen Vorgaben sowie möglichen Fördermitteln.

Die gibt es reichlich: Gegenwärtig stellt etwa die bundeseigene Förderbank KfW für die Eigenheimsanierung Darlehen über bis zu 100.000 Euro zur Verfügung, zu einem Zinssatz ab 0,75 Prozent. Zudem gewährt die KfW Tilgungszuschüsse für den Austausch besonders ineffizienter Heizungen.

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