Immobilien Darauf müssen Sie beim Erbbaurecht achten

Kaufen oder pachten: Das Erbbaurecht kann eine Alternative zum Grundstückspreis sein
Kaufen oder pachten: Das Erbbaurecht kann eine Alternative zum Grundstückspreis sein
© IMAGO / blickwinkel
Mithilfe des Erbbaurechts spart man sich beim Hausbau den Grundstückspreis. Das kann in Zeiten des knappen und teuren Wohnraums zu echten Schnäppchen verhelfen. Wie das gelingt, erfahren Sie hier

Die Preise für Immobilien und Bauland steigen Jahr für Jahr unentwegt an. In Metropolen wie Berlin, Hamburg oder München ist es für Normalverdiener kaum noch leistbar, Grundstücke und Wohneigentum zu erwerben. Abhilfe schaffen kann das Erbbaurecht: Wer davon Gebrauch macht, erwirbt das Recht, eine Immobilie zu bauen oder zu kaufen, ohne das Grundstück zu besitzen. Dieses wird stattdessen für einen bestimmten Zeitraum geliehen.

Für die Leihgabe zahlen Erbbaurechtsnehmer an den Erbbaurechtsgeber einen jährlichen Zins. Erbbaurechtsgeber können Städte, Kommunen oder Kirchen sein, aber auch private Grundstückseigentümer. Die Vertragslaufzeit wird von beiden Parteien individuell verhandelt. Nach Vertragsende geht das Grundstück zurück an den eigentlichen Besitzer. Schätzungen zufolge stehen fünf Prozent aller Immobilien in Deutschland auf Erbbaurechtsgrundstücken. Und 22 Prozent der bestehenden Erbbaurechtsverträge laufen bis zum Jahr 2030 aus. Capital.de klärt die wichtigsten Fragen, was das für die Betroffenen bedeutet und was Interessenten unbedingt beachten müssen.

Welche Vorteile hat das Erbbaurecht?

Das Erbbaurechtverfahren hat für Menschen, die nach Wohneigentum Ausschau halten, einen ganz entscheidenden Vorteil: Sie brauchen für den eigenen Wohntraum deutlich weniger Eigenkapital als beim regulären Grundstückskauf. Damit wird die Baufinanzierung günstiger. Allerdings hat das Erbbaurecht auch Vorteile für Grundstückeigentümer, weiß Matthias Nagel, Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbands: „Sie behalten ihr ‚Tafelsilber‘ und dämpfen Bodenspekulationen“, erklärt er. „Außerdem können sie über den Erbbaurechtsvertrag Einfluss auf die Nutzung des Gebäudes nehmen.“

So kann zum Beispiel die Höhe des Erbbauzinses an die Höhe der Mieten gekoppelt werden – und zwar über die gesamte Laufzeit des Erbbaurechtsvertrags. „Auf diese Weise sind längere Mietpreisbindungen möglich als im geförderten Wohnungsbau“, sagt Nagel. „Damit kann das Erbbaurecht ein Baustein zum bezahlbaren Wohnen sein.“

Was ist beim Erbbauzins zu beachten?

Ausschlaggebend darüber, ob sich ein Erbbaurechtsvertrag gegenüber einem Grundstückskauf lohnt, ist vor allem die Höhe des Erbbauzinses. Ein Richtwert: Der durchschnittliche Erbbauzins für Wohnimmobilien in Deutschland beträgt 3,7 Prozent des Bodenrichtwerts pro Jahr. Das ergab eine Studie des Kölner Immobilienberaters Jones Lang LaSalle (JLL) im Auftrag des Deutschen Erbbaurechtsverbands aus dem Jahr 2020. Viele deutsche Großstädte vergeben gerade neue Erbbaurechte zu sehr günstigen Konditionen: In Hamburg liegt der Erbbauzins für Wohnimmobilien aktuell bei 1,5 Prozent, in Berlin bei 2,25 Prozent und in Frankfurt am Main bei 2 bis 2,5 Prozent.

Darüber hinaus sollten Erbbaurechtsnehmer darauf achten, Verträge zu bekommen, die sie so nah wie möglich an eine Eigentümerposition bringen. „Das bedeutet nur wenige Belastungsbeschränkungen oder Zustimmungsvorbehalte seitens des Erbbaurechtsausgebers“, erklärt Nagel.

Wie lang sollte die Vertragslaufzeit sein?

Neben dem Erbbauzins ist auch die Vertragslaufzeit ein entscheidender Faktor. „Im Idealfall sollten sich Interessenten eine Immobilie mit einer Laufzeit suchen, die in etwa der durchschnittlichen Standdauer eines Gebäudes entspricht“, rät Nagel. Die mittlere Laufzeit für neue Wohnerbbaurechte in Deutschland liegt laut der JLL-Studie bei 85 Jahren. Wer ein bestehendes Erbbaurecht erwirbt, sollte laut Nagel auf eine möglichst lange Restlaufzeit achten.

Denn hier kauft man das bereits laufende Erbbaurecht vom Vorbesitzer ab, die Restlaufzeit wird nicht erneuert. Das erschwert einen möglichen Wiederverkauf und stellt damit ein Risiko für die Banken dar. Liegt die Restlaufzeit bei weniger als 30 bis 40 Jahren, kann die Baufinanzierung einer Immobilie auf Erbpachtgrundstücken schwierig und sehr teuer werden.

Was passiert, wenn der Vertrag ausläuft?

Angesichts der sehr langen Laufzeiten spielt das „danach“ vor allem für Unternehmen, Stiftungen und Co. eine wichtige Rolle. „In den meisten Fällen haben sowohl der Erbbaurechtsnehmer als auch der Erbbaurechtsgeber ein Interesse daran, ablaufende Erbbaurechte zu verlängern“, sagt Nagel. Und je früher eine mögliche Verlängerung ausverhandelt wird, desto mehr Spielraum besteht in der Regel für die Konditionen.

„Wenn das Erbbaurecht nach Vertragsablauf hingegen nicht verlängert werden soll, zahlt der Erbbaurechtsausgeber meist eine vertraglich vereinbarte Entschädigung für die darauf stehenden Gebäude“, sagt Nagel. Die Höhe dieser Entschädigung ist gesetzlich nicht festgeschrieben und damit verhandelbar. Auch hier hat die Immobilienberatung JLL einen Richtwert ermittelt: Knapp die Hälfte der Erbbaurechtsgeber zahlt nach Vertragsende 66 bis 75 Prozent des Immobilienwertes an die Erbbaurechtsnehmer. Rund 19 Prozent entschädigen sogar den vollen Wert, beispielsweise die Stadt Hamburg.

Icon1

Kennen Sie schon unseren Newsletter „Die Woche“? Jeden Freitag in ihrem Postfach – wenn Sie wollen. Hier können Sie sich anmelden


Mehr zum Thema



Neueste Artikel