Dicht an dicht wachsen die Bäume aus dem Tonboden. Dunkel steht der Wald rund um Zerpenschleuse im Eberswalder Urstromtal. Das 950-Seelen-Dorf wirkt nicht wie die erste Adresse für einen Ferienwohnsitz. Bis zur Ostsee sind es noch eineinhalb Autostunden. Dennoch plant ausgerechnet hier der Projektentwickler Helma Ferienimmobilien eines seiner derzeit größten Vorhaben: 220 Häuser im skandinavischen Stil sollen entstehen. Absatzprobleme erwartet Unternehmenschef Per Barlag Arnholm nicht: „Wir bieten Eigennutzern und Investoren eine interessante Chance.“
Mehr als 40 Millionen Bundesbürger sind in den vergangenen Wochen aus dem Sommerurlaub heimgekehrt – und viele von ihnen haben den Wunsch mitgebracht, sich eine Ferienimmobilie zuzulegen. Allerdings nicht unbedingt dort, wo sie sich gerade erholt haben. Obwohl die Deutschen gern in andere Länder reisen – wenn es darum geht, ein Zweitdomizil zu erwerben, bevorzugt der Großteil von ihnen das eigene Land.
Das zeigt eine Umfrage des Marktforschungsinstituts TNS Emnid im Auftrag der Postbank-Maklertochter BHW Immobilien. Danach wollen 83,8 Prozent der Befragten ihre Ferienimmobilie am liebsten in Deutschland erwerben. Zu einem ähnlichen Ergebnis kommt eine neue Studie des Ferienimmobilienvermieters Fewo-Direkt und der Maklergesellschaft Engel & Völkers. 52,4 Prozent der Interessenten suchen danach ihr Zweitdomizil in Deutschland. Auf den Rängen folgen weit abgeschlagen Spanien mit 11,4 Prozent, gefolgt von Österreich mit 8,2 und Italien mit 6,4 Prozent.
Heimatnahe Erholung
Experten sind davon nicht überrascht: „Haus oder Apartment im Ausland lassen sich nur ein- oder zweimal im Jahr mit großen Reiseaufwand nutzen“, sagt Günter Vornholz, Professor für Immobilienökonomie an der EBZ Business School in Bochum. Anders ist das mit einem Zweitdomizil im eigenen Land: „Da kann eine Familie sogar jedes Wochenende hinfahren, wenn es nicht zu weit vom eigentlichen Wohnsitz entfernt liegt“, sagt Vornholz.
Genau darauf setzt der Projektentwickler Helma mit seinem neuen Vorhaben in Zerpenschleuse. Denn wenn auch der Brandenburger Ort von der Ostsee weit entfernt ist, liegt die Bundeshauptstadt nur 40 Autominuten entfernt. „Wir bieten den Berlinern die Möglichkeit, schnell am Abend oder am Wochenende hinauszufahren und sich zu entspannen“, sagt Arnholm. Um genügend Interessenten anzusprechen, hat der geschäftsführende Gesellschafter Architekten und Handwerksfirmen mit spitzer Feder kalkulieren lassen: Die kleineren der 200 Ferienhäuser auf den 200 bis 350 Quadratmeter großen Grundstücken sollen nur 99.950 Euro kosten. Mit 50 Quadratmeter Wohnfläche bietet der Haustyp „Rehkitz“ immerhin soviel Platz wie eine durchschnittliche Zwei-Zimmer-Wohnung in Berlin.
Mit der Vermarktung von Zweitdomizilen ist die Berliner Gesellschaft, eine Tochter der börsengelisteten Helma Eigenheimbau, gut vertraut. In der Vergangenheit hat sie bereits eine Reihe von Ferienimmobilienanlagen an der Ostseeküste entwickelt. Bei dem im vergangenen Jahr auf den Weg gebrachten „Bernsteinpark Breege“ auf der Halbinsel Wittow im Nordosten Rügens hatten sich eilige Interessenten bereits vor dem eigentlichen Vertriebsstart 25 Prozent der Häuser reservieren lassen. „Immer mehr Kapitalanleger nutzen das niedrige Zinsniveau, um sich Ferienimmobilien zur Vermietung zuzulegen“, erklärt Arnholm.
Ganzjährige Vermietung in der Alpenregion
Dass ein Zweitwohnsitz nicht nur Entspannung, sondern auch Ertrag bringen kann, bestätigt Georg Hoogendijk, Geschäftsführer der BHW Immobilien. „Bis zu sechs Prozent Rendite pro Jahr sind erzielbar.“ Darauf spekulieren immer mehr Käufer. Nach der Fewo-Direkt-Studie haben 32,6 Prozent der Besitzer, die seit 2011 ein Zweitdomizil erworben haben, den Kauf ausschließlich getätigt, um ihre Immobilie an Urlauber zu vermieten. Weitere 57,2 Prozent der Käufer vermieten ihr Objekt zeitweise im Jahr und nutzen es darüber hinaus auch selbst. Wer das maximale Renditepotenzial ausschöpfen will, muss allerdings ein Opfer bringen: „In der Hauptsaison muss das Feriendomizil vermietet werden“, sagt Immobilienökonom Vornholz. Lediglich in der Nebensaison könnten die Eigentümer sich selbst darin erholen.
Die größten Renditechancen bieten Immobilien in der Alpenregion. Häuser und Wohnungen von Berchtesgaden bis zum Bodensee lassen sich nicht nur von Juni bis Ende September an Bergsteiger, Mountainbike-Fahrer und Wanderer vermieten, sondern von Weihnachten bis Ostern auch noch Alpinskifahrer, Skitourengeher und Langlauffans. „Die Saison ist dort deutlich länger als an den Küsten“, sagt Thomas Beyerle, Chefresearcher der Immobiliengesellschaft IVG. Hinzu kommt, dass das Vermietungsgeschäft an der See stark vom Wetter abhängt. „In einem verregneten Sommer bricht die Nachfrage nach Ferienwohnungen an den Küsten massiv ein“, sagt Beyerle.
Diese Überlegungen beschäftigen jedoch nur wenige Interessenten. 42 Prozent der von TNS Emnid Befragten bevorzugen ein Ferienobjekt an der Ostsee, 34 Prozent an der Nordsee. Hingegen kommt die deutsche Alpenregion nur für 12,5 Prozent der potentiellen Käufer als Zielregion in Frage. Der Fewo-Direkt-Studie zufolge, erwägen sogar nur 8,2 Prozent der Interessenten ernsthaft den Kauf eines Zweitdomizils in den baden-württembergischen oder bayerischen Bergregionen.
Große Nachfrage an der Küste
Bereits in den vergangenen Jahren dominierten die Küsten in Umfragen die Beliebheitsskala. BHW-Immobilien-Geschäftsführer Hoogendijk geht davon aus, dass sich daran auch künftig nichts ändern wird. Sollte sich die Einschätzung als richtig erweisen, können Selbstnutzer damit rechnen, ein Objekt an der See später einmal mit Gewinn weiter veräußern zu können. „Wer in ein Ferienhaus an der Nord- und Ostseeküste investiert, hat die besten Chancen, langfristig eine hohe Wertsteigerung zu erzielen“, sagt Hoogendijk.
Umgekehrt bedeutet dies für Interessenten, die mit ihrer Ferienimmobilie Rendite einfahren wollen und die bei der Standortwahl flexibel sind, sich eher im Oberbayern nach einem Zweitdomizil umzusehen. „Da sind die Vermietungschancen größer und die Konkurrenz geringer“, sagt Beyerle. Denn die große Nachfrage nach Objekten an der See hat dazu geführt, dass Projektentwickler in den vergangenen Jahren zahlreiche Ferienhaussiedlungen an den Küsten hochgezogen haben und etliche weitere im Bau oder in der Planung sind. Damit buhlen hier immer mehr Eigentümer beim Vermietungsgeschäft um die Urlaubsgäste.
Ganz anders sieht dies bislang noch im deutschen Alpenraum aus – und vielleicht auch rund um Berlin. Helma-Chef Arnholm zumindest wirbt damit, dass auch die neuen Feriendomizile in Zerpenschleuse Vermietungspotenzial bieten: „Für Berlin-Touristen, insbesondere für Familien mit Kindern, sind die Häuser eine interessante Alternative zu einem Hotel.“
