BaufinanzierungOhne Vertragsstrafe raus aus dem Kredit

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Es schien eine gute Idee zu sein. Eine sehr gute sogar. Nachdem die Zinsen infolge der Finanzkrise in den Keller gerauscht waren, schloss Matthias Weickardt 2009 auf Anraten seiner Volksbank ein sogenanntes Forward-Darlehen ab. Damit sollte er fünf Jahre später seinen Immobilienkredit ablösen – und zwar zu den vermeintlich günstigen Konditionen von damals.

„Ich wollte mir die niedrigen Zinsen sichern“, erzählt der Hausbesitzer, der mit Frau und drei Kindern in Berlin lebt. Er sei, wie fast jeder damals, davon ausgegangen, dass die Zinsen bald wieder steigen werden.

Von wegen. Die Finanzkrise mündete in eine Schuldenkrise, und die Europäische Zentralbank (EZB) senkte die Zinsen immer weiter. Im Juni 2014 kam für Weickardt der Tag der Wahrheit: Er sollte vertragsgemäß das Forward-Darlehen über 100.000 Euro in Anspruch nehmen – zu einem Zinssatz von 5,46 Prozent. Vergleichbare klassische Kredite kosten derzeit rund die Hälfte.

Wenn er das teure Darlehen nicht aufnehme, so sein Kundenbetreuer, müsse er rund 23.000 Euro Vertragsstrafe zahlen. Schließlich entgingen der Bank sicher geglaubte Einnahmen. Weickardt schaltete daraufhin den Berliner Bankrechtler Timo Gansel ein, der Fehler in den Kreditverträgen entdeckte. Wie es aussieht, wird die Bank nun auf die Vertragsstrafe verzichten.

Gansel erlebt solche Fälle immer wieder. „Wenn Kunden Forward-Darlehen nicht in Anspruch nehmen oder laufende Kredite vorzeitig zurückzahlen, fordern Banken oft horrende Entschädigungen“, berichtet er. Häufig führe das zu existenziellen Problemen – etwa, wenn Kunden nach einer Scheidung ihr Haus verkaufen und deshalb auch den Kredit kündigen müssten.

Laut einer aktuellen Studie des Verbraucherzentrale Bundesverbands (VZBV) sind die sogenannten Vorfälligkeits- beziehungsweise Nichtabnahmeentschädigungen derzeit so hoch wie nie zuvor. Während vor sieben Jahren im Schnitt vier Prozent der Restschuld fällig waren, müssten Kreditnehmer nun zumeist elf Prozent zahlen – fast das Dreifache.

Doch viele Banken verschweigen laut VZBV günstige Alternativen oder rechnen schlichtweg falsch. Die Vertragsstrafen seien „in fast zwei Drittel der Fälle signifikant überhöht“, warnen die Verbraucherschützer. Betroffene haben gute Chancen, um die Zahlung herumzukommen.

Banken blähen Schaden auf

Um zu verstehen, wie die Banken auf ihre Forderungen kommen, ist ein Blick auf die Schadensberechnung nötig. Vereinfacht läuft es so: Banken rechnen aus, wie viel Geld sie bis zum Ablauf der Zinsbindung vom Kunden kassiert hätten, und ziehen von dieser Summe die Erträge ab, die sie erzielen, wenn sie das zurückgezahlte Geld anderweitig investieren.

„Dabei wird jedoch nicht angenommen, dass sie neue Kredite ausgeben“, sagt der Hamburger Rechtsanwalt Achim Tiffe, „sondern dass sie es in sichere Produkte am Kapitalmarkt stecken, vor allem in Hypotheken-Pfandbriefe.“

Das Problem: Solche Pfandbriefe liefern derzeit wegen der Zinsflaute besonders magere Renditen, oft nicht einmal ein halbes Prozent pro Jahr. „Dadurch blähen die Banken ihren Schaden massiv auf“, so Tiffe. Derzeit hat er mehrere Fälle auf dem Tisch, bei denen es um Entschädigungen zwischen 20.000 und 74.000 Euro geht.

In Wahrheit fließe das Geld, das durch vorzeitige Kreditkündigungen oder nicht in Anspruch genommene Forward-Darlehen frei werde, keineswegs nur in Pfan­briefe, so Tiffe. Immobilienrechtler Gansel hält die Rechenmethode der Banken für „mehr als fragwürdig“.

Juristisch angreifbar ist sie jedoch wohl nicht. „Der BGH hat sie zuletzt 2004 abgesegnet“, sagt Tiffe. Demnach dürfen Banken Pfandbrief-Investments unterstellen – egal, was sie tatsächlich mit dem Geld machen. Es ist zwar denkbar, dass der BGH angesichts stark angestiegener Entschädigungszahlungen heute anders entscheiden würde. „Meines Wissens ist dazu aber derzeit kein Musterverfahren anhängig“, so Tiffe.