KolumneDie Lüge mit der Miete

Es gibt im Leben selten eine finanziell bedeutsamere Entscheidung als jene für oder gegen eine eigene Immobilie. Daher ist es richtig und wichtig, wenn in diesem Land über die Frage, ob nun Kaufen oder Mieten die bessere Wahl sei, trefflich gestritten wird. Und auch, ob wir in Großstädten eine Immobilienblase sehen oder nicht. 

Zwei Dinge erschweren die Debatte allerdings: Erstens die Tatsache, dass sich die emotionale Rendite von Immobilien schwer messen lässt: Während mancher Besitzer es für einen unbezahlbaren Luxus hält, im Sommer auf der Veranda seines eigenen Hauses mit einem Glas Wein in die untergehende Sonne zu schauen, schätzt der überzeugte Mieter häufig genau die Flexibilität, heute in München und in drei Monaten in Berlin wohnen zu können. 

Zweitens sind Käufer wie Mieter – wenn sie denn wirtschaftlich eine Wahl haben – häufig nur für jene Argumente zugänglich, die ihre jeweilige Position stützen. Das fällt ihnen auch deshalb leicht, weil die Diskussion „Kaufen oder Mieten“ immer auch ein Spiel mit Annahmen ist, die sich beliebig manipulieren lassen, bis sie das gewünschte Ergebnis liefern. 

Genau an dieser Stelle tappen überzeugte Mieter (wie ich es übrigens auch bin) gerne in eine psychologische Falle. Sie vermuten intuitiv, dass sie mit alternativen Anlagen auf ihr bereits angespartes Geld eine mindestens ebenso, wenn nicht bessere Rendite erzielen können als mit einer selbst genutzten Immobilie – und sei es, indem man schon mal nicht in eine mögliche Blase hineinkauft am Immobilienmarkt wie derzeit. Und, so das Argument vieler Mieter: Die Zinsen sind stark gefallen, aber eben auch die Preise in Großstädten stark gestiegen, so dass eine Immobilienfinanzierung heute auf ähnliche Belastungen hinausläuft als noch 2008, als die Preise zu klettern begannen. Also alles nur ein Nullsummenspiel?

Christian Kirchner
Christian Kirchner ist Frankfurt-Korrespondent von Capital

Diese Überlegung ist tückisch, sie hakt an zwei Stellen. Zum einen agieren Käufer einer selbstgenutzten Immobilie auf Pump letztlich mit einem Hebel auf ihr Geld – einem Fremdkapitalhebel, mit dem auch Banken und Hedgefonds ihre Gewinne zu steigern trachten. Zum anderen sind sinkende Zinsen insgesamt und sinkende Kapitalmarktrenditen zwei Seiten einer Medaille, und zwar sowohl für Anleihen als auch Aktien. Um im Rennen „Käufer versus Mieter“  in Sachen Vermögensaufbau die Nase vorne zu haben, braucht der Mieter aber bei immer niedrigeren Zinsen eine immer höhere Rendite für seine Alternativanlagen, um mit dem Käufer Schritt zu halten, wie ein einfaches Beispiel zeigen soll.

Ein verheiratetes Paar Mitte 30 bewohnt eine Wohnung in einer Großstadt (oder ein Haus in der Provinz) für eine monatliche Miete von 1000 Euro. Wie Millionen andere Menschen auch steht das Paar vor der Frage, ob man womöglich mit dem vorhandenen Eigenkapital eine Immobilie finanzieren oder lieber weiter zur Miete wohnen soll – unter der Maßgabe, dass die monatlichen Zins- und Tilgungsleistungen die aktuelle Kaltmiete nicht übersteigen sollten. 

Rechnen wir nun mit den folgenden Parametern: Der Kaufpreis für ein gewünschtes Objekt betrage 300 000 Euro. Das entspricht dem 25-fachen der aktuell entrichteten Kaltmiete. Die Kaufnebenkosten betragen zehn Prozent der Kaufsumme, die jährliche Instandhaltung ein Prozent, die jährliche Steigerung von Wert der Immobilie und Mietzahlungen je zwei Prozent pro Jahr. Damit würde aus Käufersicht konservativ unterstellt, dass der Wert der Immobilie nach Abzug der historisch üblichen Teuerung von rund zwei Prozent pro Jahr real gerade einmal seinen Wert behält. Von der gesamten Kaufsumme hält das Paar 20 Prozent – also knapp 70 000 Euro – als Eigenkapital vor. 

Für das erforderliche Darlehen ist bei einer längeren Zinsbindungsfrist derzeit ein Zins von 2,5 Prozent realistisch. Abgerundet um zwei Prozent Tilgung betrüge die monatliche Belastung für dieses Paar also knapp 1000 Euro und somit ebenso viel wie die Kaltmiete.

Sonderrisiken der Hausbesitzer

Nun lässt sich leicht errechnen, welche Rendite man als Mieter mit einer alternativen Anlage für das vorhandene Geld mindestens erzielen muss, um mit dem Vermögensaufbau des Käufers Schritt zu halten: Der Mieter schiebt sich erst bei einer Rendite von mindestens acht Prozent vor Steuern dauerhaft vor den Käufer. Bei einer angenommenen Alternativrendite von zwei Prozent ist der Käufer nach 20 Jahren gut 190 000 Euro im Vorteil, bei  4 Prozent rund 155 000 Euro, bei 6 Prozent immer noch 105 000 Euro. Und erst ab zehn Prozent pro Jahr stellt sich in diesem Beispiel über jeden Zeitraum ein Vorteil des Mieters ein – also bei einer fünf Mal so hohen Wertsteigerung seiner Alternativanlagen wie die der Immobilie selbst. 

Die Rechnung verbessert sich selbst dann für den Mieter nicht wesentlich, wenn wir unterstellen, dass ein erheblich größerer Kapitalstock vorhanden ist, der als Eigenkapital eingesetzt werden kann oder entsprechend wachsen kann. Hat das Paar etwa statt einem Fünftel die Hälfte der gewünschten Kreditsumme – also 165 000 Euro – als Eigenkapital vorhanden, erlaubt dies im genannten Beispiel für die gewünschte Monatsrate von rund 1000 Euro eine deutlich höhere Tilgung von fünf Prozent pro Jahr. Das Geld müsste aber mit alternativen Anlagen auch dann mindestens 6,5 Prozent pro Jahr einbringen, damit Mieter wirtschaftlich dauerhaft die Nase vor den Käufern haben. Zudem diszipliniert ein Immobilienkredit immens in Sachen Anlage – wer nicht zahlt, verliert sein Häuschen.

Freilich birgt eine Immobilie auch ein immenses Klumpenrisiko – Scheidungen, Jobverlust oder Krankheit können Finanzierungen platzen lassen, während sich Geld- und Wertpapiervermögen rasch trennen oder liquidieren lässt. Hinzu kommt auf lange Sicht ein Zinsänderungsrisiko bei einer möglichen Anschlussfinanzierung, obwohl sich heute die Zinsen bei entsprechendem Eigenkapital auf Sicht von 20 Jahren bei lediglich 2,5 bis 3 Prozent fixieren lassen. 

Und: Natürlich lassen sich auch solche Beispiele munter biegen, bis sie ein gewünschtes Ergebnis liefern: Bringt das Paar eine höhere Tilgung auf, weil man doch etwas höhere Kreditraten als nur die bisherige Kaltmiete stemmen will oder klettern die Kauf- und Mietpreise um mehr als nur die angenommenen nominal zwei Prozent pro Jahr, verbessert das die Rechnung für den Käufer zusätzlich. Je sportlicher hingegen die Finanzierung ausfällt, weil das Paar sich etwa mit dem Immobilienbau oder –erwerb  verbessern will und der Kaufpreis letztlich doch höher ausfällt, desto größer die Chancen, mit einer Miete langfristig wirtschaftlich besser dazustehen.

Illusorische Renditen

Das Dilemma der Mieter mit einer Affinität zu angeblich viel rentableren Anlagen als Immobilien bleibt hingegen stets gleich: Mieter müssen schon reichlich gewiefte Spekulanten sein, wollen sie rein wirtschaftlich und selbst unter konservativen Annahmen besser abschneiden als der Selbstnutzer unter den Käufern. Sie brauchen in einem Umfeld immer niedrigerer Zinsen immer höhere Renditen von Alternativanlagen, um unter dem Strich besser dazustehen. Damit agieren sie wie ein Läufer, der versucht, bei immer stärkerem Gegenwind immer bessere Zeiten zu laufen. 

Denn historisch betrachtet bewegen sich die Renditen von Anleihen (und somit auch die Höhe der Baugeldzinsen) sowie Aktien parallel. Aktien werfen, je nach Land, auf lange Sicht verlässlich etwa 3,5 bis 5 Prozentpunkte mehr Rendite pro Jahr ab als sichere Staatsanleihen. Diese Überrendite  bezeichnet man auch als Risikoprämie, sie stellt die Belohnung dar für Investoren, die die kurzfristigen Schwankungen des Aktienmarkts zu ertragen bereit sind. In Zeiten, in denen sichere Anleihen fünf Prozent eingebracht haben, waren folglich Aktienmarktrenditen von gut acht bis zehn Prozent üblich und angemessen. 

Mit risikolosen Zinsen von lediglich einem bis zwei Prozent wie derzeit sind die Aktienmarktrenditen der Vergangenheit aber illusorisch. Sie dürften sich folglich, ohne einen dramatischen Zinsanstieg zurück auf frühere Niveaus, bei allenfalls vier bis sechs Prozent vor Steuern und Inflation einpendeln.

Dass sich viele überzeugte Mieter an den Gedanken dennoch nicht gewöhnen können und auch der Spruch „Der Laie kauft, der Profi mietet“ nicht ausstirbt, ist  der Vergangenheit geschuldet: Schließlich waren die Achtziger und Neunziger Jahre geprägt von stagnierenden Immobilienpreisen, aus heutiger Sicht hohen Zinsen – aber eben auch traumhaften Aktienmarktrenditen. 

In der aktuellen Ausgabe von Capital haben wir die zwölf Mythen rund um das Thema Immobilien einem kritischen Faktencheck unterzogen. Hier können Sie sich ab dem 21. August die iPad-Ausgabe herunterladen. Hier geht es zum Abo-Shop, wenn Sie die Print-Ausgabe bestellen möchten.