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Immobilien Wer bietet mehr? Strategien für das Bieterverfahren

Bieterverfahren können die Preise für Immobilien in die Höhe treiben.
Bieterverfahren können die Preise für Immobilien in die Höhe treiben.
© IMAGO / Sven Simon
Bieterverfahren gehören gerade in Ballungsräumen inzwischen zum Alltag des Immobiliengeschäfts. Capital.de zeigt die größten Fallstricke und wie sich Käufer am besten darauf vorbereiten

Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchte, kennt das leidige Prozedere: Endlich ist eine moderat bepreiste Immobilie in einer tollen Wohngegend gefunden und geistig zieht man nach dem Besichtigungstermin bereits ein. Doch dann stellt sich heraus: Es gibt Dutzend weitere Kaufinteressenten und der Verkäufer entscheidet sich für ein Bieterverfahren. In beliebten Wohnlagen ist das keine Ausnahme, sondern längst Alltag geworden.

Grund dafür sind die anhaltend niedrigen Zinsen, die für eine ungebrochen hohe Nachfrage nach Wohneigentum in Deutschland sorgen . Selbst von den drastisch gestiegenen Preisen lassen sich viele Kaufinteressenten nicht mehr abschrecken. Während es bis vor einigen Jahren noch für Käufer üblich war, den angebotenen Immobilienpreis nach unten zu verhandeln, buhlen die Kaufinteressenten heute mit allen Mitteln um Wohnungen und Häuser.

Dabei gibt es beim Bieterverfahren ganz unterschiedliche Varianten. In einigen Fällen kündigt der Makler schon im Inserat an, dass es sich um ein Bieterverfahren handelt, Käufer können sich somit vorab darauf einstellen. In anderen Fällen ergibt es sich eher aus der Situation heraus, dass der Andrang auf die angebotene Wohnung größer ist als ursprünglich erwartet.

Der Übergang zwischen Festpreis und Bieterverfahren erfolgt somit schleichend – und der Makler bittet nach dem Besichtigungstermin alle Kaufinteressenten, ein Gebot abzugeben. In Extremfällen gibt es sogar bereits eine Einigung zwischen Käufer und Verkäufer und kurz vor Unterzeichnung des Kaufvertrags bietet ein anderer Interessent noch mehr Geld.

Bieterverfahren sind eine rechtliche Grauzone

„Das Bieterverfahren ist rechtlich eine Grauzone und unterliegt keinerlei Regelungen“, erklärt Karsten Schiefelbein, Immobilienkreditvermittler bei Creativa in Essen. „Sämtliche Kaufabsichtserklärungen sind unverbindlich, da sie notariell nicht beurkundet werden.“ Das kann zu den kuriosesten Situationen führen: Kaufinteressenten bieten Preise, die sie gar nicht stemmen können und treten hinterher davon zurück, umgekehrt können Kaufinteressenten nicht nachprüfen, welchen Preis ihre Konkurrenten geboten haben.

Geraten sie an einen Makler oder Verkäufer, der sie über den Tisch ziehen will, könnte er auch eine ausgedachte Summe nennen, um den Preis nach oben zu treiben. „Es gibt keine Transparenz. Wenn mir der Makler sagt, ein anderer habe mehr geboten, habe ich keine Möglichkeit, das nachzuprüfen“, sagt der Immobilienexperte.

Ob der Höchstbietende den Zuschlag bekommt, steht zu diesem Zeitpunkt jedoch noch gar nicht fest. Am Ende kann der Eigentümer auch nach Sympathie entscheiden und dem Interessenten mit dem zweithöchsten Gebot die Immobilie verkaufen. Oder sogar die Immobilie wieder vom Markt nehmen, wenn das Höchstgebot den Erwartungen nicht entspricht.

Für den Verkäufer hat diese Situation hingegen fast nur Vorteile: Er findet so heraus, was die Käufer auf dem Markt maximal bereit sind, für seine Immobilie zu zahlen. Zu den wenigen Fallstricken für Verkäufer gehört, dass ein Bieterverfahren einige potenzielle Kaufinteressenten von vornherein abschreckt. Außerdem kann es passieren, dass ein Höchstbietender vom Angebot zurücktritt, weil seine Bank die Finanzierung nicht übernimmt. Dann muss der Verkäufer oder der Makler den Zweithöchstbietenden kontaktieren, was verhandlungstechnisch eine ungünstigere Position ist als zuvor.

Finanzierung klären!

Grundsätzlich sind es aber die Käufer, die beim Bieterverfahren das Nachsehen haben. Ihnen rät Schiefelbein daher, sich gründlich darauf vorzubereiten. „Im Idealfall sollten Käufer schon vor der Angebotsabgabe die Finanzierung mit ihrer Bank klären“, sagt der Experte. Geldhäuser und Finanzierungsvermittler machen dabei eine Wertschätzung der Immobilie, die auch Käufern hilft, den realistischen Kaufpreis besser einzuschätzen. Liegt der Kaufpreis, den der Käufer bieten will, weit über dem eigentlichen Wert, sind die meisten Banken nicht zu einer Finanzierung bereit.

In jedem Fall sollten sich Käufer nicht von der Situation unter Druck setzen und preislich hochschaukeln lassen. „Kaufinteressenten müssen versuchen, nüchtern an die Immobilie heranzugehen und sich vorab ein Limit zu setzen“, rät Schiefelbein. 10 bis 20 Prozent über der Wertschätzung zu liegen, sei in der aktuellen Marktlage in Ordnung. Doch darüber sollte die Grenze jedenfalls nicht liegen – auch wenn man gedanklich schon eingezogen ist. „Es ist immer besser, sich auch mit der Alternative abzufinden, weiterhin ein paar Jahre zu mieten, bis sich der Markt abkühlt“, sagt Schiefelbein. So fällt es Käufern leichter, bei ihrem gesetzten Limit zu bleiben.

Allerdings schadet es nicht, den Makler oder Verkäufer darauf hinzuweisen, dass man unter dem angebotenen Preis noch kaufinteressiert wäre, falls der Höchstbietende abspringt. „Es passiert nicht selten, dass der Makler eines Tages tatsächlich nochmal anruft“, sagt Schiefelbein.

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