Wer den Wert seiner Immobilie erhalten will, muss regelmäßig in sie investieren. Denn Dach, Heizung und Co. kommen in die Jahre und verlieren dadurch an Effizienz und Attraktivität. Das gilt umso mehr, als dass der Trend zusehends in Richtung umweltfreundlicher Immobilien geht und ältere Objekte zusehends schlechtere Karten auf dem Käufer-Markt haben.
Mitunter kann das allerdings sehr teuer werden. So kostet die Renovierung oder der Austausch eines Dachs oft schnell eine fünfstellige Summe. Als Hausnummer sind hier zwischen 50 bis 300 Euro pro Quadratmeter Grundfläche zu veranschlagen. Bei einem Dach von 150 Quadratmetern wären das zwischen 7500 und 45.000 Euro.
Unsauberes Wording
Wer das nicht aus eigener Tasche stemmen kann, für den könnte ein Sanierungskredit eine Option sein. Dabei handelt es ich um ein zweckgebundenes Darlehen, das dazu dient, Mängel der Immobilie zu beseitigen. Dabei ist es unerheblich, ob Kreditnehmer das Darlehen für werterhaltende oder wertsteigernde Maßnahmen nutzen.
Das ist auch beim sogenannten Modernisierungskredit der Fall, der fälschlicherweise oft als Synonym für einen Sanierungskredit verwendet wird. „Das liegt daran, dass das Wording nicht sauber ist“, sagt Henrik Ciolkiewicz, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Zwenkau. Trotzdem gibt es klare Unterschiede: „Ein Modernisierungskredit ist meist eine besondere Form von einem Ratenkredit, während ein Sanierungskredit meist eine klassische Baufinanzierung ist, sprich ein Hypothekendarlehen“, weiß Ciolkiewicz.
Optimale Variante ist situationsabhängig
Welche Variante Immobilienbesitzer wählen sollten, hängt vor allem von der gewünschten Darlehenshöhe ab. Bis zu einer Summe von 50.000 Euro sind Modernisierungskredite meist die bessere Wahl. „Der Aufwand ist deutlich geringer und eine Aufstockung oder Rückzahlung flexibler als beim Sanierungsdarlehen. Zudem wird im Grundbuch keine Grundschuld als Sicherheit für die Bank eingetragen“, sagt Ciolkiewicz. „Dafür ist der Kredit aber auch ein bis zwei Prozent teurer und die Maximallaufzeit meist auf zehn bis 15 Jahre begrenzt.“
Beim Sanierungskredit lässt sich die Laufzeit auf einen Zeitraum von 30 Jahren strecken, wodurch Kreditnehmer die monatliche Rückzahlungsrate entsprechend reduzieren können. Zudem können sie eine deutlich höhere Summe als bei einem Modernisierungskredit vereinbaren. Dafür ist diese Kreditvariante im Gegenzug ein gesichertes Darlehen und aufwendiger: „Die Banken schauen hier deutlich mehr in die Tiefe als bei einem Modernisierungskredit“, sagt Ciolkiewicz. Das Einfordern von Dokumenten zur betreffenden Immobilie – etwa Grundrisse oder Nachweise über eine Wohngebäudeversicherung – sind dabei Usus. „Viele lassen sich auch nachweisen, dass der Kredit wie vorgesehen verwendet wurden und zahlen häufig nur gegen Rechnung aus.“
Drei Voraussetzungen
Um einen Sanierungskredit zu erhalten, müssen Interessierte drei Voraussetzungen erfüllen. Erstens muss der Antragsteller auch der Besitzer der Immobilie sein und dies durch einen Grundbuchauszug nachweisen. Der Auszug muss beim Grundbuchamt angefordert werden und kostet zwischen zehn bis 20 Euro. Zweitens müssen die geplanten Maßnahmen den Wert der Immobilie mindestens erhalten. Drittens darf die Beleihungsgrenze der Immobilie nicht überschritten werden. Dabei handelt es sich um den Wert, den die Bank als maximale Summe für ein Immobiliendarlehen gewähren würde.
Immobilienbesitzer, die mit einem Sanierungskredit liebäugeln, sollten sich die Konditionen genau anschauen – denn selbst kleine Zinsunterschiede summieren sich im Lauf der Zeit ordentlich. „Eine klassische Stolperfalle sind auch die Auszahlmodalitäten“, sagt Ciolkiewicz. Hier sollten Kreditnehmer berücksichtigen, dass viele Handwerker auch eine Zahlung in Vorkasse verlangen. „Insofern ist es wichtig, dass ein Teilbetrag des Kredits vorab verfügbar ist, um liquide zu sein.“
Zudem sollten Eigentümer überprüfen, inwieweit sich das Darlehen mit staatlichen Zuschüssen und Förderungen kombinieren lässt. Zentrale Anlaufstellen sind hier die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA), die unterschiedliche Schwerpunkte setzen. So hat die KfW eher das große Ganze im Blick, während der Fokus des BAFA auf Einzelmaßnahmen liegt. „KfW-Fördermittel passen insofern eher zu Sanierungsdarlehen. Bafa-Fördermittel zu Modernisierungskrediten“, sagt Ciolkiewicz. Er rät Immobilienbesitzern dazu, bei der Planung von Sanierungsmaßnahmen auch die Fördermittel der einzelnen Bundesländer anzusehen.
