GastbeitragKaufen ohne Eigenkapital: Wie gefährlich ist der neue Trend?

Neubauten
Neubauten in Deutschland: Bauvorschriften treiben die Preise nach obenGetty Images

Am 15. September jährte sie sich zum zehnten Mal. Die Pleite der Investmentbank Lehman Brothers. Sie markierte den Beginn der Finanz- und Bankenkrise, deren Auswirkungen bis heute spürbar sind. Und nun, so mahnen einige, drohe bereits eine Wiederholung alter Fehler, insbesondere bei der Vergabe von Immobilienkrediten.

In den Jahren vor 2008 hatten amerikanische Geldhäuser im großen Stil Finanzierungen über mehr als 100-Prozent bewilligt, oft auch gegenüber Kunden, bei denen es mehr als fraglich war, ob sie die Raten langfristig würden bedienen können. Diese Art der Kreditvergabe gab es auch vereinzelt in Deutschland, bis dann die Blase platzte und die gesamte Wirtschaft in den Abgrund riss.

Heute, zehn Jahre später, bieten Banken auch hierzulande wieder Finanzierungen über 100 Prozent oder mehr an. Droht sich die Geschichte also zu wiederholen?

Ein Blick auf die Zahlen beruhigt

Kurz vor Beginn der Finanzkrise kostete eine 100-Prozentfinanzierung bei 15 Jahren Zinsbindung einen Effektivzins von rund sechs Prozent. Heute liegen die Zinsen für die gleiche Laufzeit bei effektiv zwei Prozent. Zudem hat der Gesetzgeber die Banken verpflichtet, bei der Kreditvergabe wesentlich stärker darauf zu achten, dass die Kunden langfristig tilgen können, und weniger ob sich solche Objekte im Ernstfall gut verwerten lassen.

Dass gerade dieser Ansatz die 100-Prozent-Finanzierung wieder salonfähig gemacht hat, entbehrt nicht einer gewissen Ironie, ist aber logisch. Und zwar sowohl aus Sicht der Kunden, als auch aus der der Banken: Käufer stellen sich zu Recht die Frage, warum sie mühselig Eigenkapital zusammentragen sollen, wenn die Immobilienpreise schneller steigen, als man sparen kann. Banken betonen, dass die gängige Verpflichtung, bei Finanzierungen ohne Eigenkapital mindestens drei Prozent pro Jahr zu tilgen, das Risiko von Totalausfällen deutlich reduziert.

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Die Ergebnisse einer aktuellen FMH-Umfrage unter 50 Banken bestätigten denn auch den Trend zur neuen Großzügigkeit: Die meisten der Befragten haben keine Probleme damit, auch mehr als den Kaufpreis langfristig zu finanzieren. Voraussetzung ist aber stets eine gute bis sehr gute Bonität. Teils verweisen die Anbieter auch darauf, dass sie eine solche Finanzierungsanfrage nur im Einzelfall genehmigen. Hier hat sich im Vergleich zu 2015 einiges geändert, auch mit Blick auf die Bewertung der Machbarkeit.

Großzügigkeit mit Einschränkungen

Beliebt ist derzeit zudem das Modell, langfristige Baudarlehen über den Kaufpreis mit einem Ratenkredit zu verbinden, der die Nebenkosten finanziert. Dies erleichtert den Banken die Refinanzierung und erhöht gleichzeitig den Absatz von (lukrativen) Ratenkrediten. Kunden, die mit diesem Modell liebäugeln, sollten genau rechnen, ob sich die Angebote wirklich lohnen und darauf achten, dass sie mindestens acht bis zehn Jahre Zeit haben, um den Ratenkredit abzuzahlen.

Eine weitere goldene Regel für alle, die ohne (oder mit wenig) Eigenkapital finanzieren: Je weniger eigenes Geld vorhanden ist, desto länger sollte die Zinsbindung des (Haupt)-Darlehens sein – und desto höher die Tilgungsquote. Wenn das Ersparte gerade einmal reicht, um die Kaufnebenkosten zu bestreiten, ist eine Zinsbindung von 15 Jahren das Minimum, besser wäre eine Festschreibung für 20 Jahre. Idealerweise sollte der Vertrag zudem die Möglichkeit bieten, die Tilgungshöhe im Laufe der Jahre nach oben und unten zu verändern. Das schafft Flexibilität und Sicherheit – in guten wie in schlechten Zeiten.

Wichtig ist es überdies, in solchen Konstellationen möglichst früh mit dem Banker oder Vermittler sprechen, und zu klären, wie die konkreten Chancen stehen, eine Voll-Finanzierung zu erhalten. In keinem Fall sollten Interessenten einen Kaufvertrag unterzeichnen, bevor sie nicht eine klare, schriftliche Zusage der Bank besitzen. Ideal, um sich auf die Gespräche mit potenziellen Geldgebern vorzubereiten, ist der Hauskauf-Rechner der FMH-Finanzberatung, der die denkbare Immobiliengröße mit aktuellen Zinsen errechnet und so eine gute Orientierung über die Machbarkeit des gewünschten Projekts liefert.

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