ImmobilienImmobilien-Versicherungen: Schutz für die eigenen vier Wände

Reihenhaus
Symbolbild: Eigenheimdpa

Wer eine Immobilie kauft oder baut, geht ein hohes finanzielles Risiko ein. Es können Schäden an Haus beziehungsweise Wohnung entstehen, Menschen durch das Gebäude verletzt werden oder zu Tode kommen – wofür der Eigentümer haftet. Im Extremfall müssen sehr hohe Summen aufgebracht werden, die die Existenz gefährden. Welche Versicherungen sind wichtig?

Lebensversicherung

Die Familie zieht ins neue Eigenheim – und der Hauptverdiener stirbt. Ein Schreckensszenario, denn der Kredit für das Haus muss weiterhin bedient werden. Verschiedene Versicherungsprodukte sollen das finanzielle Risiko mindern: die Kapitallebensversicherung, die Risikolebensversicherung und die Restschuldversicherung. Elke Weidenbach hat eine klare Präferenz. „Eine Risikolebensversicherung ist immer besser als eine Kapitallebensversicherung, wenn es um die Todesfallabsicherung beim Immobilienkauf geht“, rät die Expertin der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen.

Die Kapitallebensversicherung wird manchmal zur Tilgung endfälliger Darlehen eingesetzt. Seit Steuervorteile von Versicherungspolicen gestrichen worden sind und die Verzinsung stark gesunken ist, rentieren sich Neuverträge nur in Ausnahmefällen für Immobilienkäufer.

Die Restschuldversicherung ist eine Sonderform der Risikolebenspolice: Bei ihr sinkt die Versicherungssumme in dem Maß, wie die Schulden bei der Bank abnehmen. Einige Institute bestehen darauf, dass der Kreditnehmer eine solche Police bei Gewährung eines Darlehens abschließt. Die Kosten hierfür müssen jedoch separat zum Effektivzins der Finanzierung aufgeführt werden. „Oft ist es günstiger, eine solche Versicherung getrennt von der Baufinanzierung abzuschließen“, sagt Bianca Boss vom Bund der Versicherten (BdV).

Die Kosten für eine Risikopolice hängen von vielen Faktoren ab, unter anderem von Versicherungshöhe, Alter, Gesundheit, beruflicher Situation und Freizeitverhalten. Wichtig ist eine gute, unabhängige Beratung, denn die Beiträge variieren stark. Bei einer Versicherungssumme von 200 000 Euro sind je nach Kunde und Gesellschaft jährlich zwischen 80 Euro und 1 700 Euro fällig.

FAZIT: Die Risikolebensversicherung ist wichtig zur Absicherung des Finanzierungsrisikos. Die klassische Kapitallebensversicherung eignet sich hierfür nicht.

Berufsunfähigkeitsversicherung

Seit Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie 2016 legen manche Baufinanzierer Wert darauf, dass der Kreditnehmer eine Berufsunfähigkeitsversicherung oder alternativ eine sogenannte Dread-Disease-Police abschließt. Für den Fall, dass das Arbeitseinkommen wegfällt, soll gewährleistet sein, dass der Kredit weiter bedient werden kann. Die Konditionen variieren je nach Leistungsumfang und Berufsgruppe stark. Welche Variante sich für welchen Kunden eignet, kann am besten ein unabhängiger Versicherungsberater auf Honorarbasis ermitteln.

FAZIT: Hält ein Immobilienbesitzer die Absicherung für sinnvoll, sollte er sie dennoch nicht auf Drängen des Kreditgebers und im Zusammenhang mit einer Baufinanzierung abschließen.

Haftpflichtversicherung

Wer anderen einen Schaden zufügt, haftet dafür. Das gilt auch für Immobilienbesitzer. Beim selbst genutzten bei größeren Projekten ist manchmal eine zusätzliche Bauherrenhaftpflicht erforderlich.

Vor allem diese beiden Fragen sollten vor Vertragsabschluss geklärt werden: Wie lang ist die maximal abgesicherte Bauzeit? Und sind Eigenleistungen auch versichert? Verträge, die eine Bausumme von 500 000 Euro bei 150 Quadratmetern Wohnfläche und einem Eigenleistungsanteil von 10 000 Euro für zwölf Monate absichern, beginnen bei einmalig rund 120 Euro.

FAZIT: Die Haftpflichtversicherung ist ein existenziell notwendiger Schutz, der zudem verhältnismäßig wenig Geld kostet. Ob die private Haftpflichtversicherung in voller Höhe für das Bauherrenrisiko aufkommt, sollte unbedingt vor Beginn der Arbeiten beim Anbieter erfragt werden.

Unfallversicherung

Eine Baustelle ist gefährlich. Helfen Freunde oder Verwandte bei den Arbeiten mit, müssen sie zuvor bei der Berufsgenossenschaft Bau angemeldet werden (bgbau.de). Die Versicherung kostet etwa 1,21 Euro (Tarif Ost) oder 1,39 Euro (Tarif West) je geleistete Arbeitsstunde. Wer die Anmeldung versäumt, riskiert die Zahlung hoher Bußgelder.

Der Bauherr selbst ist bei Tätigkeiten wie Fliesenlegen, Anstreichen oder Tapezieren am besten über eine separate private Unfallpolice abgesichert, die auch außerhalb der Baustelle greift. Für ihn springt die gesetzliche Unfallversicherung nicht automatisch ein, eine freiwillige (Zusatz-)Versicherung dort wäre unverhältnismäßig teuer.

FAZIT: Die Versicherung von Helfern aus Freundeskreis und Verwandtschaft gegen Unfälle ist Pflicht für Bauherren, der eigene Schutz zumindest sehr empfehlenswert.

Rohbau- und Bauleistungsversicherung

Beim Bau oder der Sanierung einer Immobilie läuft der Besitzer Gefahr, dass das Gebäude oder Teile davon noch während der (Um-)Bauphase zerstört werden. Das kann für den Eigentümer existenzielle Folgen haben, denn der Kredit muss weiter bedient werden. „Zwar sind Baufirmen meist gegen solche Fälle versichert“, sagt BdV-Expertin Boss, „allerdings ist es besser, auch selbst für finanziellen Schutz vor Schäden zu sorgen, denn nicht immer ist ein Handwerker schuld.“ Dies gilt etwa bei Feuer oder Blitzschlag.

Eine Feuerrohbaupolice wird von Banken als Mindestversicherung verlangt. Sie kann kostenlos bei Anbietern abgeschlossen werden, die später die allgemeine Wohngebäudeversicherung (siehe nächste Police) übernehmen. Ausweiten lässt sich der Schutz durch eine Bauleistungsversicherung, die zusätzlich bei Sturm-, Hagel- oder Vandalismusschäden leistet. Eine Bauleistungsversicherung ohne Feuerrohbauversicherung kostet bei einer Bausumme von 500 000 Euro einmalig ab etwa 350 Euro.

Beim Erwerb einer Eigentumswohnung oder eines Hauses über einen Projektentwickler ist dieser für die Versicherung der Baustelle verantwortlich. Käufer sollten überdies kontrollieren, ob der Bauträger eine Baufertigstellungsversicherung abgeschlossen hat. Nur dann ist nämlich sichergestellt, dass auch bei einer Firmenpleite die Arbeiten an dem Projekt fortgesetzt werden können.

FAZIT: Wer selbst als Bauherr auftritt, sichert finanzielle Risiken durch Schäden an der Baustelle am besten über eine Bauleistungsversicherung ab. Kunden von Projektentwicklungsgesellschaften sollten sich vor Vertragsabschluss über deren Versicherungsschutz informieren.

Wohngebäudeversicherung

Wird ein Wohngebäude durch Brand, Blitzschlag, Unwetter oder austretendes Leitungswasser beschädigt, zahlt die Wohngebäudeversicherung. Immobilienbesitzer sollten darauf achten, dass die Gesellschaft in möglichst vielen Fällen Ersatz leistet, zum Beispiel bei Überspannungsschäden. Ist eine Fotovoltaikanlage installiert, ist diese idealerweise mitversichert. Boss rät zur Wahl eines Anbieters, der auf den Einwand der groben Fahrlässigkeit verzichtet. Ein Einfamilienhaus in Köln mit 150 Quadratmetern Wohnfläche, das 300 000 Euro gekostet hat, ist dann ab etwa 270 Euro pro Jahr versicherbar.

Sogenannte Elementarschäden, also Schäden durch Erdbeben oder Überschwemmungen, lassen sich über eine Zusatzoption zur Police abdecken. Liegt das Grundstück zum Beispiel in einem Überschwemmungsgebiet, sind Wasserschäden allerdings nur gegen eine hohe Prämie oder gar nicht abzusichern.

FAZIT: Eine umfassende Wohngebäudepolice mit fairen Vertragsbedingungen ist sehr empfehlenswert.

Hausratversicherung

Die Hausratpolice zählt nicht zum existenziellen Schutz. Wer dennoch das Inventar seiner Wohnung gegen Feuer oder Einbruch versichern will, sollte darauf achten, dass die Versicherungssumme dem tatsächlichen Wert der Gegenstände entspricht. Bei einer Unterdeckung sind Gesellschaften im Schadensfall berechtigt, die Leistungen anteilig zu kürzen. Gute Policen schließen unter bestimmten Bedingungen auch den Verlust von Fahrrädern ein.

Manche Anbieter verzichten auf die Prüfung einer möglichen Unterversicherung, wenn ein Schutz über mindestens 650 Euro pro Quadratmeter abgeschlossen wird. BdV-Expertin Boss rät Versicherungskunden auch hier, darauf zu achten, dass auf den Einwand der groben Fahrlässigkeit verzichtet wird. Eine Police für eine Wohnfläche von 100 Quadratmetern mit einer Versicherungssumme von 65 000 Euro wird ab etwa 130 Euro im Jahr angeboten.

FAZIT: Zwingend nötig ist die Hausratversicherung nicht, bei einer teuren Einrichtung kann sie jedoch sinnvoll sein. Bedingungen vor Vertragsabschluss genau prüfen!