Ausblick 2019Drei wichtige Trends am Immobilienmarkt

Begehrtes Quartier: Altbau im Reuterkiez in Berlin-Neukölln
Begehrtes Quartier: Altbau im Reuterkiez in Berlin-Neuköllndpa

Wer den Wohntrends im boomenden Berlin folgt, wird im nördlichsten Zipfel von Neukölln schnell fündig – einem Hipsterquartier direkt am Landwehrkanal. Zweimal wöchentlich türmen sich auf dem Türkenmarkt am Maybachufer wahre Berge von Gemüse und Stoffen. Daneben backt Brammibal’s vegane Donuts, und beim Koreaner nebenan bestellt man am besten auf Englisch.

Das Gründerzeitviertel rund um den Reuterkiez mit seinen gepflasterten Straßen, Hinterhöfen und Gewerbebauten ist vom abgerockten Arbeiterquartier in den letzten Jahren in die Liga der begehrten Innenstadtlagen für junge Leute aufgestiegen. Das Publikum ist international – und mittlerweile oft auch das Niveau der Mieten und Kaufpreise.

Wer sich hier einmieten will, kommt unter 1000 Euro monatlich kaum noch davon – oder kauft gleich, wenn die Eltern das Portemonnaie öffnen. In diesem Fall ist immerhin die Zahl der angebotenen Wohnungen dreimal so groß. Im Vergleich zu London oder Paris sind die Preise moderat, aber auch hier werden inzwischen stolze Kurse aufgerufen: In der Schinkestraße sind 34 Quadratmeter zu jeweils 7300 Euro annonciert, 4500 Euro sind im Kiez üblich.

Wann kommt die Trendwende?

Seit Jahren regieren in den Metropolstädten wie Berlin, Hamburg, Frankfurt und München die rasant steigenden Preise und Mieten. Trends am Wohnungsmarkt ergeben sich aus dem Mangel an bezahlbarem Raum – als Ausweichbewegungen der Zu- und Umzügler. Gefragt sind kleine Wohnungen bis hin zu Mikroapartments mit 20 Quadratmetern (nicht nur für Studenten), junge Familien flüchten in gut angebundene Vororte.

Im Jahr acht des Immobilienbooms warten viele auf eine Trendwende in den Städten. Experten sehen den Markt inzwischen zwar in der Spätphase, aber in den A-Städten wird im nächsten Jahr allenfalls ein Abflachen des stürmischen Preisanstiegs erwartet. „Die Trends in den Städten sind intakt und auch die langfristigen Perspektiven gut“, sagt etwa Michael Voigtländer, Immobilienexperte des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW). Die Nachfrage durch Zuzügler aus dem EU-Ausland bleibe hoch. Auch nach Prognosen der Deutschen Bank sollte der Aufwärtstrend bis 2022 nicht kippen.

Erste Anzeichen einer aufziehenden Wende sind aber nicht zu übersehen. Bei Neubau-Eigentumswohnungen sind die Preise wohl ausgereizt: In den Top-7-Städten halbierte sich der Preisanstieg laut Immobilienverband Deutschland (IVD) nahezu von 14 auf knapp acht Prozent – bundesweit gab das Wachstum von 10,5 auf knapp sieben Prozent nach. Auch bei Einfamilienhäusern ging es spürbar runter. Wohlgemerkt: Was sinkt, ist das Wachstum, nicht die Preise selbst.

„Der Preisanstieg in den A-Städten wird allenfalls abflachen, sinkende Preise oder gar eine Blase sehe ich auf Jahre hinaus nicht“

Günter Vornholz

Der gebremste Anstieg ist für viele ein Vorbote, dass die Rally am Immobilienmarkt langsam auslaufen könnte. Fast drei Jahre hielt die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins bei null. Weil viele Käufer 2019 noch mit einem Zinsanstieg rechnen, kehrt die Skepsis zurück. „Die EZB-Niedrigzinspolitik ist der Motor für den Preisboom in den Städten“, sagt Günter Vornholz, Immobilienökonom an der EBZ Business School Bochum. Sollten die Bauzinsen tatsächlich steigen, würde dies Selbstnutzern einen Wohnungskauf erschweren – und für Anleger kämen wieder alternative Anlagen in Betracht.

Zumindest kurzfristig dürfte das den Immobilienmarkt noch nicht treffen. Vornholz ist sicher: „Der Preisanstieg in den A-Städten wird allenfalls abflachen, sinkende Preise oder gar eine Blase sehe ich auf Jahre hinaus nicht.“ In dieser Einschätzung sind sich viele Experten einig, weil die Städte weiter mit hoher Nachfrage durch junge Leute und urbane Arbeitsnomaden rechnen können. Zugleich wird zu wenig gebaut. Wegen der hohen Kaufpreise schmelzen aber Studien zufolge auch die Mietrenditen in A- und B-Städten auf Werte von zwei bis drei Prozent.