InterviewWarum keine Immobilienblase droht

Hamburg
Hamburg gehört laut DIW zu den spekulativen Märkten
© Antonina Gern

Claus Michelsen ist wissenschaftlicher Mitarbeiter beim Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) in Berlin. Er ist Mitautor der Studie „Stark steigende Immobilienpreise in Deutschland – aber keine gesamt-wirtschaftlich riskante Spekulationsblase“


Capital: Herr Michelsen, Sie haben die Entwicklung der Immobilienpreise in 127 Städten untersucht. Zu welchen Schlüssen sind Sie gekommen?

Michelsen: Wir halten die Gefahr für eine spekulative Preisblase in Deutschland für gering. Es gibt allerdings einige Teilmärkte, in denen die Entwicklung der Kaufpreise in der jüngeren Vergangenheit nicht durch eine entsprechende Entwicklung der Mieten gedeckt ist. Hier ist besonders das relativ kleine Segment der Neubauten zu nennen, etwa in Freiburg, Tübingen, Hannover oder Hamburg. Das gibt jedoch aus volkswirtschaftlicher Sicht derzeit keinen Anlass zur Sorge, da wichtige Indizien für spekulative Immobilienblasen in Deutschland nicht zu beobachten sind, etwa ein starker Anstieg der Kreditvergabe für Immobilien oder kürzere Zinsbindungen.

Sie ziehen den Vergleich zwischen der Entwicklung der Mietpreise und Kaufpreise seit Mitte der 90er-Jahre heran. Müsste man nicht weit länger zurück blicken, da die Mieten in Deutschland sehr lange stärker gestiegen sind als die Preise – und der jüngste Preisauftrieb lediglich ein Aufholprozess darstellen könnte?

Nein, unsere Analyse ist unabhängig von der Länge der Betrachtung, da wir die Preisreihen nach auffälligen, explosionsartigen Entwicklungen untersucht haben, die nicht in Einklang mit der Mietentwicklung stehen. Sie haben mit Ihrem Einwand Recht, dass die realen Hauspreise in den letzten Jahrzehnten gerade im internationalen Vergleich insgesamt sehr langsam gestiegen oder gar gefallen sind. Aber das ist eine aggregierte Darstellung, und bedeutet nicht, dass aktuell keine Gefahren durch Spekulation bestehen. Unsere Studie zeigt gerade, wie wichtig die Betrachtung von Einzelmärkten ist. Nur auf regionaler Ebene kann man frühzeitig erkennen, ob im Immobilienmarkt insgesamt Gefahren entstehen.

Drehen wir die Dinge einmal um: Gibt es denn dann auch Teilmärkte, in denen die Preise mit den Mieten nicht Schritt gehalten haben?

Ja. Düsseldorf oder Göttingen wären solche Beispiele. Wir hatten in unserer Studie aber nicht das Ziel, Investitionschancen oder Risiken einzelner Städte zu bewerten. Es ging uns in erster Linie um die Überprüfung, ob und in welchem Umfang es Anzeichen spekulativer Preisblasen gibt und ob dies derzeit ein gesamtwirtschaftliches Problem darstellt.

Ihre Studie ist vielfach aufgegriffen worden mit dem Hinweis, das DIW warne vor Immobilienblasen. Zu Recht?

Oft tritt unser zentrales Fazit, dass mögliche Übertreibungen nur sehr punktuell vorzufinden sind und das sich daraus ergebende volkswirtschaftliche Risiko derzeit äußerst gering ist, in den Hintergrund. Um so wichtiger ist es, dieses noch einmal zu betonen.