KolumneLuxuswohnungen lohnen sich...nicht

Hamburg
In Hamburg ist Wohnraum besonders teuer
© Johannes Mink

Susanne Osadnik ist freie Wirtschaftsjournalistin. Sie schreibt an dieser Stelle über ImmobilienthemenSusanne Osadnik ist freie Wirtschaftsjournalistin. Sie schreibt an dieser Stelle über Immobilienthemen


Das deutsche Institut für Wirtschaftsforschung DIW in Berlin schockierte kürzlich Immobilienbesitzer und solche, die es werden wollen, mit folgender Nachricht: Man beobachte auf zahlreichen deutschen Immobilienmärkten „explosionsartige Preisentwicklungen“, die nicht durch entsprechendes Mietwachstum gedeckt seien. Und zwar nicht nur in Hamburg und München, sondern auch in Provinznestern wie Detmold, Siegen, Moers, Paderborn oder Landshut. Sämtliche Lokaljournalisten stürzten sich auf das Thema, als wäre das eine sensationelle Neuigkeit. Ist es aber nicht. Denn auch in den kleineren Städten spielt sich partiell dasselbe ab wie in den Metropolen.

Ein Großteil der Neubau-Wohnungen wird von privaten Privatträgern und Projektentwicklern gebaut – und nicht von Wohnungsunternehmen. In Berlin ist das zu mehr als 90 Prozent der Fall. Das Problem dabei: In der Regel erhalten die Bauherrn keine vergünstigten Grundstücke; sie müssen teils horrende Summen für die Flächen ausgeben, auf denen ihre schicken Neubauten entstehen sollen. Die Kosten müssen sie wieder reinholen. Und das haben sie in den vergangenen Jahren meist über den Bau so genannter „Premiumobjekte“ getan.

Abenteuerliche Mieten

Makler nennen sie gerne so, weil das Wort „Luxus“ einfach zu elitär klingt. Faktisch sind es aber hochmoderne Wohnungen, – ausgestattet mit Marmor-Bädern und teuren Einbauküchen – die überall aus dem Boden schießen und nicht nur in Hamburg oder Berlin zu Leerstand führen. Auch in einer Stadt wie Kiel monieren die örtlichen Makler, dass „dieses Segment zurzeit überproportional“ vertreten sei.

Aber, warum will da niemand mehr wohnen? Ganz einfach: Für viele Interessenten sind die Mieten, die aufgrund der hohen Investitionskosten entsprechend abenteuerlich sind, schlicht nicht erschwinglich. Selbst eine wohlsituierte Klientel hat begrenzte Budgets.

Ein anderer Punkt: Sind Wohnungen mit dem Label „Premium“ oder gar „Luxus“ versehen, müssen sie das auch bieten. Tun sie aber nicht (immer). Ein Makler aus der Abteilung „Luxus“ beklagte kürzlich, dass „immer mehr Schrott auf dem Markt“ sei, der nicht dem Standard von Premium entspreche, aber als solcher vermarktet würde. Wer wirklichen Luxus will, werde da nicht fündig. Etikettenschwindel auf hohem Niveau. Sein Fazit: „Vom Fake-Luxus ist einfach zu viel gebaut worden.“

Angebot übersteigt vielerorts den Bedarf

Kapitalanleger machen gerade die schmerzvolle Erfahrung, dass daher die Nachfrage nach solchen Wohnungen längst nicht so groß ist, wie sie angenommen haben. Bis zu 30 Prozent der Luxusobjekte sollen in den Großstädten schon leer stehen. Jetzt rächt sich die Risikobereitschaft der meist privaten Investoren, die dem Lockruf des Luxus erlegen sind – und teils auch den markigen Marketingsprüchen der Verkäufer, die immer noch damit werben, dass sich Top-Objekte in Toplagen immer lohnen, selbst in der Provinz.

Das scheint man auch in Hamburg noch zu glauben. Im vergangenen Jahr zogen hier die Preise für nobles Wohneigentum an den vorgezogenen Alster-Standorten nochmals um bis zu 20 Prozent an. Und obwohl die Mieten da nicht mehr mithalten können, wird gekauft wie blöd: Laut Gutachterausschuss wurden allein 2013 in Hamburg Eigentumswohnungen im Volumen von 1,78 Mrd. Euro gehandelt.

Das ist vielleicht das einzig Erstaunliche: Nicht erst in diesem Jahr zeichnet sich ab, dass das Angebot an Luxuswohnungen den Bedarf vielerorts übersteigt – aber Anleger ziehen daraus keine Konsequenzen. Sie kaufen trotzdem. Und nicht nur in Hamburg, München oder Berlin, sondern auch in einem Kaff wie Landshut. Auch hier klaffen Miet- und Kaufpreise schon auseinander. Neue schicke Eigentumswohnungen sind allein zwischen 2011 und 2013 jährlich um 7,4 Prozent teurer geworden; die Mieten dagegen „nur“ um 4,3 Prozent gestiegen. Ein klares Indiz für eine spekulative Entwicklung.

Das scheint aber niemanden wirklich zu beunruhigen. Denn das Schreckgespenst der Immobilienblase geistert nicht erst seit der DIW-Studie durch die bayerische Stadt. Das hat weder dem Bauboom, noch dem Absatz geschadet. Bislang.