Immobilien„Immobilien und Börse gehen nicht zusammen“

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Immobilienfonds leiden unter einer Vertrauenskrise

Steffen Sebastian ist Professor für Immobilienfinanzierung an der Universität RegensburgSteffen Sebastian ist Professor für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg


Capital: Haben Anleger nach den Skandalen der vergangenen Jahre noch Vertrauen in Immobilienfonds?

Sebastian: Es gibt definitiv eine Vertrauenskrise. Geschlossene Immobilienfonds leiden unter den Skandalen bei Wölbern Invest und der S&K-Gruppe, und haben mittlerweile leider generell einen schlechten Ruf. Auch die Liquiditätskrise der offenen Immobilienfonds hat der Branche sehr geschadet. Offene Immobilienfonds hatten zwar niedrigere Mittelabflüsse als erwartet – die Fonds, die jetzt noch geöffnet sind, können sich vor Anlegergeld kaum retten. Viele Investoren können aber nicht zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds unterscheiden. Somit leiden seriöse Anbieter beider Produkte unter den schwarzen Schafen. Unglücklicherweise haben bisher vor allem Direktinvestments von der Vertrauenskrise profitiert, und nicht Real Estate Investment Trusts, kurz REITs, also börsennotierte Immobiliengesellschaften. Dabei war diese Krise für REITs eine einmalige Chance, sich in Deutschland endlich durchzusetzen.

Welche Probleme haben REITs in Deutschland?

Für deutsche Privatanleger gehen die Themen Immobilien und Börse nicht zusammen. Konservative Anleger investieren in Immobilien, risikofreudigere Investoren kaufen Aktien. REITs können bei keiner dieser beiden Gruppen punkten. Das zweite Problem ist ein Henne-Ei-Problem: Viele institutionelle Investoren würden gern in REITs investieren, finden sie aber zu klein für ein Investment. Würden sie in REITs investieren, würden diese natürlich wachsen. Drittens ist es für Immobiliengesellschaften in Deutschland unattraktiv, sich als REIT klassifizieren zu lassen. Das liegt am deutschen REIT-Gesetz, das mehr Nachteile als Vorteile bietet. Deshalb wächst dieses Marktsegment in Deutschland kaum.

Warum sollten Privatanleger überhaupt in REITs investieren?

Weil diese ihnen die Möglichkeit bieten, sich mit kleinen Summen sehr breit aufzustellen. REITs sind zwar ein relativ volatiles Investment, weil sie als börsennotierte Aktiengesellschaften stark mit dem Aktienmarkt korreliert sind. Wenn man einen langen Atem hat, kann man diese Schwankungen aber aussitzen.

Immobilinefonds nicht per se schlecht

Anleger können heute zwischen zwei Dutzend börsengehandelten Indexfonds (ETFs) wählen, die die Wertentwicklung von REITs aus verschiedenen Märkten abbilden. Sind diese ETFs eine gute Alternative zum Einzelinvestment?

Ein Investment in solche ETFs ist nur dann sinnvoll, wenn sie breit gestreut in einen liquiden Markt investieren. Von einem ETF, der nur die Wertentwicklung deutscher REITs nachbildet, würde ich zum Beispiel abraten. Der deutsche Markt ist zu klein. Wer indirekt in Immobilien investieren will, kann übrigens auch nach wie vor Anteile offener Immobilienfonds kaufen. Die Fonds sind nicht per se schlecht. Sie wurden nur schlecht verkauft, die Anbieter haben die Risiken der Produkte nicht ausreichend kommuniziert.

Oder man kauft einfach ein Haus.

Eine schlechte indirekte Immobilienanlage ist immer noch besser als eine gute direkte Immobilienanlage. Die direkte Anlage ist einfach zu riskant.

Glauben Sie, dass es in Deutschland eine Immobilienblase gibt?

Ich nehme für mich in Anspruch, vor einigen Jahren als einer der Ersten vor der Gefahr einer Immobilienblase gewarnt zu haben. Ich habe allerdings tatsächlich nur die Gefahr gesehen – keine tatsächliche Blase. Das ist immer noch so. In einigen lokalen Märkten sind die Preise zurzeit übertrieben hoch, deutschlandweit sehe ich aber nach wie vor bislang keine Immobilienblase.

In den vergangenen Monaten war aber doch viel die Rede davon, dass chinesische Investoren in Deutschland auf Einkaufstour gehen und die Immobilienpreise in die Höhe treiben. Ist das falsch?

Sicher nehmen die ausländischen Investitionen in Deutschland zu. Mir sind aber keine überdurchschnittlich großen Transaktionen chinesischer Investoren bekannt, und auch kein Fall, in dem Chinesen überhöhte Preise bezahlt hätten. Dazu sind sie viel zu professionell.