GeldanlageDiese Risiken bergen Immobilienanleihen

Symbolbild Immobilien
Die Immobilienpreise steigen. Ist eine Trendwende in Sicht?Pixabay

Die Deutschen lieben Immobilien – so sehr, dass sie ihnen sogar ein eigenes Wort gewidmet haben: „Betongold“ gilt als Anker in stürmischen Zeiten und ist längst zum Synonym für Sicherheit, Werterhalt und solide Renditen geworden. Im vergangenen Jahr gaben die Bundesbürger rund 270 Mrd. Euro für Häuser und Wohnungen aus, gut 15 Mrd. Euro mehr als im Vorjahr. Weil nicht jeder über das nötige Kapital verfügt, um eine eigene Immobilie zu kaufen, schauen sich viele Privatinvestoren nach Alternativen zu einem Direktinvestment um – und werden auf dem Markt für Unternehmensanleihen fündig. Immer mehr Immobiliengesellschaften geben Anleihen aus, um mit dem so eingeworbenen Kapital ihr weiteres Wachstum zu finanzieren.

Neben den großen Namen wie Vonovia, Deutsche Wohnen oder Grand Cities Properties finden sich auf dem Markt für Immobilienanleihen zunehmend auch kleinere Emittenten. Zuletzt hat die Immobilien-Crowdfunding-Plattform Exporo über verschiedene Tochtergesellschaften Anleihen auf den Markt geworfen, mit denen die Emittenten Immobilienprojekte finanzieren wollen. Die Exporo Projekt 77 GmbH beispielsweise investiert das eingesammelte Kapital in eine Gewerbeimmobilie in Darmstadt. Die Schuldverschreibung läuft bis zum 20. Dezember 2021 und verspricht Anlegern einen jährlichen Zins von fünf Prozent. Die Tecklenburg GmbH, ein Bauunternehmen aus Nordrhein-Westfalen, hat Anfang des Jahres eine Anleihe mit einer Laufzeit bis 2021 ausgegeben, die sogar sechs Prozent Kupon bietet. Zum Vergleich: Eine zehnjährige Bundesanleihe kommt derzeit nur auf magere 0,25 Prozent pro Jahr.

„Der Großteil der für Kleinanleger zugänglichen Anleihen ist unbesichert“

Klaus Kumpfmüller

Was verlockend klingt, ist jedoch oft mit Risiken behaftet, weiß Klaus Kumpfmüller, Vorstand der österreichischen Finanzmarktaufsicht FMA. Die Behörde hat im vergangenen Jahr ein Gutachten veröffentlicht, in dem sie davor warnt, allzu blauäugig an Immobilienanleihen heranzugehen. „Der Begriff Immobilie gilt oft als ein Synonym für Beständigkeit und Sicherheit. Eine Investition in Immobilienanleihen darf allerdings nicht mit einer Investition in Immobilien verwechselt werden“, sagt Kumpfmüller. Investoren sollten sich darüber im Klaren sein, dass sie mit einer Immobilienanleihe am Risiko eines Unternehmens beteiligt sind.

Mit Betongold haben die festverzinslichen Papiere wenig zu tun, mahnt der Experte. Durch den Kauf einer Immobilienanleihe sind Anleger weder direkt an einer Immobilie beteiligt noch stehen sie als Eigentümer im Grundbuch – es sei denn, Emittent und Investor schreiben dies ausdrücklich in einem Vertrag fest. In der Praxis ist das allerdings nur selten der Fall. „Der Großteil der für Kleinanleger zugänglichen Anleihen ist unbesichert“, sagt Kumpfmüller. Gerät der Emittent in wirtschaftliche Schwierigkeiten, haben Investoren das Nachsehen.

Anleger sollten auf Rating achten

Anleger sollten sich vor dem Kauf einer Anleihe über die Zahlungsfähigkeit des Emittenten informieren. Dabei hilft ein Blick auf das Rating. Die Deutsche Wohnen, eine der größten deutschen Immobilienkonzerne, gilt mit einer Bonitätsnote von A3 (Moody’s) als relativ solide. Für eine Anleihe mit Laufzeit bis Februar 2030 zahlt das Unternehmen rund 1,9 Prozent Zinsen pro Jahr. Das ist immer noch mehr als es für eine zehnjährige deutsche Staatsanleihe gibt, aber weniger als bei manchen anderen Immobiliengesellschaften. „Je höher der Zins beziehungsweise die Rendite einer Anleihe, desto größer ist in der Regel auch ihr Risiko“, sagt Michael Oblin, Leiter der Anleihe-Abteilung bei der belgischen Fondsgesellschaft Degroof Petercam. Sein Rat: Privatinvestoren sollten sich an Unternehmen halten, die mindestens über ein Investment-Grade-Rating verfügen – also zum Beispiel bei Moody’s mit Baa3 oder besser bewertet sind.

Ratingagenturen fokussieren sich bei ihren Analysen in der Regel auf große Unternehmen. Bei kleinen Emittenten müssen Investoren selbst herausfinden, wie wahrscheinlich ein Zahlungsausfall ist. Einige Indizien helfen dabei weiter: „Ein gutes Unternehmen besitzt ein erfahrenes Management, das sein Können in der Vergangenheit bereits unter Beweis gestellt hat“, sagt Oblin. Ist eine Firma erst seit wenigen Jahren auf dem Markt oder befinden sich entscheidende Immobilien noch im Bau, müssen Investoren abwägen, ob ihnen die höhere Rendite das Risiko eines Totalausfalls wert ist.