HauskaufWorauf Käufer bei gebrauchten Immobilien achten sollten

Mehr als 70 Prozent der Hauskäufer erwerben eine gebrauchte Immobilie
Mehr als 70 Prozent der Hauskäufer erwerben eine gebrauchte Immobilie dpa

Wer es sich leisten kann, kauft neu – das gilt zumindest beim Autokauf. Für brandneue Fahrzeuge geben die Deutschen rund 20 Mrd. Euro mehr aus als für Gebrauchtwagen. Die Zahl der Neuzulassungen stieg im ersten Halbjahr 2017 um drei Prozent auf gut 1,7 Millionen Autos, melden der Verband der Automobilindustrie (VDA) und das Kraftfahrt-Bundesamt (KBA). Neu gilt Autofahrern als moderner, sicherer und vor allem sorgloser – schließlich vergibt der Hersteller oft eine Garantie, die zumindest in den ersten Jahren den gröbsten Ärger vom Käufer fernhält.

Beim Hauskauf ist das anders. Obwohl der Kauf einer Immobilie für viele Deutsche die größte Investition im Leben ist, sind Neubauten im Vergleich zu bereits bestehenden Immobilien deutlich weniger beliebt. Neubauten machten im Jahr 2016 gerade einmal ein Viertel aller Hauskäufe in Deutschland aus, belegt eine aktuelle Untersuchung des Finanzdienstleisters Dr. Klein. Mehr als 70 Prozent der Eigenheimbesitzer entschieden sich für den Kauf eines bereits existierenden Hauses. Dafür gibt es gute Gründe – in erster Linie den Preis. „Dem großen Angebot an Bestandsimmobilien steht ein Mangel an Bauland mit entsprechend hohen Kosten für Baugrundstücke entgegen“, sagt Kurt Wolf, Experte beim Baufinanzierer Dr. Klein.

Verborgene Schäden

Im Schnitt bezahlen Käufer für Häuser aus zweiter Hand aus diesem Grund deutlich weniger im Vergleich zu Neubauten. Die Ersparnis liegt im Schnitt bei mehr als 20 Prozent, haben die Landesbausparkassen (LBS) in einer Studie errechnet. In Hamburg etwa kostet ein gebrauchtes Reihenhaus im Schnitt 310.000 Euro, während Eigentümer für neue Häuser durchschnittlich rund 420.000 Euro auf den Tisch legen müssen. Ein weiterer Grund, der für ein Eigenheim aus zweiter Hand spricht: Der Käufer kann es direkt beziehen.

Die Schattenseite des Gebrauchthauses: So eine Immobilie kann – wie ein Gebrauchtwagen – eben auch Mängel haben, die der Käufer später für viel Geld ausbessern muss. Ähnlich wie beim Gebrauchtwagen gibt es auch beim Kauf gebrauchter Immobilien kein gesetzliches Rückgaberecht. Grundsätzlich ist der Verkäufer mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags aus dem Schneider und muss nicht mehr für eventuelle Mängel geradestehen. Voraussetzung: Der neue Eigentümer hätte die Schäden bei der Besichtigung erkennen können.

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Das ist für Laien nicht gerade einfach. Mögliche Probleme wie beispielsweise alte Wasserschäden verraten Verkäufer oft nur auf gezielte Nachfrage. Hauskäufer sollten vor dem Kauf einer gebrauchten Immobilie deshalb immer einen Gutachter einschalten, der zumindest grobe Mängel aufdeckt, rät Claudia Amelingmeyer, Immobilienexpertin bei der LBS. Eine Erstberatung gibt es schon für wenige hundert Euro. Darüber hinaus sollten Kaufinteressenten nach Möglichkeit auch einen Blick in die Bauakte des Gebäudes werfen, empfiehlt LBS-Expertin Amelingmeyer. Sie ist beim Bauamt hinterlegt und enthält die Baugenehmigung, eine Baubeschreibung, die Historie sowie die Ausstattung der Immobilie. Hier finden Interessenten Hinweise, ob es schon früher Probleme mit dem Gebäude gab.

Blick über den Gartenzaun

Auch den Energieausweis sowie möglichst die letzten Heizkostenabrechnungen sollten Käufer sich geben lassen. Sie zeigen zum einen, welche Betriebskosten zu erwarten sind. Zum anderen kann der potenzielle Käufer absehen, ob womöglich eine neue Heizungsanlage oder eine bessere Wärmedämmung ansteht. Beides kostet. Geringe Heizkosten sind allerdings nicht automatisch ein Zeichen für eine gute Wärmedämmung, warnt Amelingmeyer. „Oft werden Immobilien nach einer Leerstandsphase verkauft, in der sich zwangsläufig ein geringer Heizölverbrauch ergibt“, sagt sie. Kaufinteressenten sollten daher nachfragen, ob das Objekt auch ganzjährig bewohnt war.

Daneben lohnt sich der Blick über den Gartenzaun. Rechtzeitige Gespräche mit den potenziellen neuen Nachbarn können wichtige Indizien dafür liefern, ob man sich vor Ort dauerhaft heimisch fühlen würde. Spaziergänge zu unterschiedlichen Tageszeiten helfen dabei, mögliche Lärmquellen etwa durch Verkehr oder naheliegende Fabriken zu identifizieren. Supermärkte sollten im Idealfall fußläufig erreichbar sein. Auch die Verkehrsanbindung und Freizeitangebote sollten Interessenten vor dem Kauf prüfen: alles Wege um sicherzustellen, dass aus dem Traum von den eigenen vier Wänden kein Alptraum wird.

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