Wer in „wilder Ehe“ lebt und gemeinsam eine Immobilie erwerben will, genießt nicht dieselben Rechte wie Verheiratete. Was im Fall von Scheidung oder Tod passiert, ist in diesem Fall zum Beispiel nicht gesetzlich geregelt. Natürlich können sich auch unverheiratete Paare den Traum vom gemeinsamen Haus erfüllen. Allerdings sollten sie dann einige Dinge beachten.
#1 Finanzierung
Gemeinsam und ohne Trauschein eine Immobilie zu finanzieren, ist grundsätzlich kein Problem. Für Kreditinstitute spielt es nämlich keine Rolle, ob ein Paar verheiratet ist – für sie zählt vor allem die Bonität der Kreditnehmer. Diese ist bei zwei Berufstätigen gemeinsam oft besser als bei Singles. Das führt zu besseren Zinskonditionen. Eine Finanzierung zu zweit lohnt sich deshalb für Unverheiratete genauso wie für Verheiratete. Allerdings sollten Paare darauf achten, nicht nur die Kreditkosten gemeinsam zu tragen, sondern auch tatsächlich die Finanzierung gemeinsam abzuschließen. Nur, wer den Kreditvertrag unterschreibt, haftet auch für den Kredit. Unterschreiben beide, kann sich im Fall einer Trennung keiner aus der Affäre ziehen.
#2 Grundbucheintrag und Eigentumsverhältnisse
Damit eine Immobilie beiden Partnern gehört, müssen auch beide im Grundbuch stehen. Viele lassen sich mit einem Eigentumsverhältnis von 50 Prozent eintragen. Trennen sie sich, gehört dann beiden automatisch die Hälfte des Hauses, unabhängig davon, wer mehr investiert hat. Es kommt aber oft vor, dass bei Paaren einer von beiden mehr verdient und deshalb einen größeren Teil der Tilgung übernimmt oder mehr Eigenkapital beisteuert. Daher sollten unverheiratete Paare die Beteiligungsverhältnisse im Grundbuch etwas detaillierter festhalten. „Jeder sollte wenigstens so beteiligt sein, wie er zur Immobilie beiträgt“, rät Notar Michael Uerlings von Notare Uerlings & Bremkamp.
Um eine gerechte Eigentumsverteilung sicherzustellen, gibt es mehrere Möglichkeiten. Die erste ist eine Bruchteilsgemeinschaft: Dabei legt das Paar fest, wer mit welchem Bruchteil am Eigentum beteiligt ist, und vermerkt das im Grundbuch. „Dabei sollten Paare einkalkulieren, dass sich die Beteiligungsquote mit der Zeit ändern kann“, mahnt Uerlings. Das ist zum Beispiel oft der Fall, wenn einer der Partner in Elternzeit geht, oder befördert wird und eine Gehaltserhöhung bekommt.
Zu Beginn der Finanzierung lässt sich schwer einschätzen, wie hoch wessen Anteil am Haus letztlich ausfällt. Daher rät Uerlings zu einer anderen Variante: der Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). „Anders als bei der Bruchteilsgemeinschaft hat die GbR den Vorteil, dass sich die Eigentumsquote jederzeit flexibel ändern lässt“, erklärt er. Paare tragen die GbR als Eigentümerin ins Grundbuch ein, dazu die Namen der beiden Gesellschafter, also ihre eigenen Namen. Aus der Höhe des GbR-Anteils folgt dann die Eigentumsquote am Haus. Wie hoch der Anteil eines Gesellschafters an der GbR ist, lässt sich quasi täglich ändern, in der Folge auch die Besitzverhältnisse an der Immobilie. Allerdings sollten Eigentümer bedenken, dass bei jeder Quotenänderung das Finanzamt mit im Boot sitzt und Auskunft darüber verlangt, warum sich die Eigentumsverhältnisse geändert haben. Je nachdem, wie das Finanzamt die Veränderung wertet, kann Schenkungsteuer oder Grunderwerbsteuer anfallen.
Im GbR-Vertrag können Eigentümer auch weitere Details festhalten, zum Beispiel, dass bei einer Trennung jeder nur seinen eigenen Anteil zurückerhält. Oder, wer welche Renovierungspflichten hat. Auch die Frage, welcher Partner nach einer Trennung weiter in der Immobilie wohnen darf und wie lange, sollten Hausbesitzer vorher klären. „Gerade wenn Kinder mit im Spiel sind, ist das eine wichtige Frage“, sagt Uerlings. Wer eine entsprechende Kündigungsfrist im GbR-Vertrag vereinbart, schützt sich davor, im Trennungsfall auf der Straße zu landen.
Auch ohne GbR-Vertrag können Immobilienkäufer solche und weitere Details regeln, nämlich in einem Partnerschaftsvertrag. Für den gibt es keine Blaupause. Paare müssen den Inhalt individuell miteinander aushandeln, können dabei aber einen Notar oder Rechtsanwalt zu Rate ziehen. Bei einem GbR-Vertrag rät Uerlings ohnehin zu professioneller Hilfe. „Hier gibt es so viele individuelle Details zu berücksichtigen, das ist für Laien kaum machbar“, sagt er. Wie hoch die Beratungskosten liegen, hängt vom Wert der Immobilie ab und ist in einer Gebührentabelle festgehalten. Bei einem Immobilienwert von 250.000 Euro zahlt ein Paar für einen GbR-Vertrag beim Notar rund 1000 Euro.
#3 Erbrecht und Erbschaftsteuer
Auch Nachlassfragen lassen sich in einem GbR-Vertrag klären. So können unverheiratete Paare sicherstellen, dass einer nach dem Tod des anderen dessen Teil der gemeinsamen Immobilie erbt. Der Hinterbliebene ist sonst nicht erbberechtigt und bekommt vom Immobilienanteil seines Lebensgefährten nichts. Damit der Partner im Todesfall nicht leer ausgeht, können Unverheiratete Erbschaftsfragen auch per Testament klären.
Egal, ob man seinen Nachlass per GbR-Vertrag oder mit einem Testament regelt: Unverheiratete Paare zahlen in jedem Fall kräftig Erbschaftsteuer. Ehepartnern steht ein Freibetrag in Höhe von 500.000 Euro zu – bei Lebensgefährten sind es gerade einmal 20.000 Euro. Mit einem Immobilien-Erbe ist der Freibetrag also schnell ausgeschöpft. Auf alles, was darüber hinausgeht, werden 30 bis 50 Prozent Erbschaftsteuer fällig, abhängig von der Höhe des Gesamterbes. Uerlings erster Tipp an unverheiratete Klienten lautet deshalb: „Lieber heiraten und einen entsprechenden Ehevertrag aufsetzen.“
