ImmobilienkaufSo klappt es mit der Wohnung als Kapitalanlage

Eine Immobilie lohnt sich nicht nur für Selbstnutzer, sondern auch als Kapitalanlage
Immobilien lohnen sich nicht nur für Selbstnutzer, sondern auch als KapitalanlageIMAGO / CHROMORANGE

Die Bauzinsen sind niedrig, die Preise am Immobilienmarkt steigen immer weiter. Ein Immobilienkauf bleibt deshalb auf den ersten Blick ein lukratives Geschäft für Anleger, die ihr Vermögen langfristig wachsen lassen wollen. Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen will, muss allerdings bei der Auswahl des Objekts andere Kriterien berücksichtigen als Selbstnutzer. „Nicht die Nähe zum Arbeitsplatz oder zur Schule ist entscheidend. Die wichtigste Frage lautet: Wie wahrscheinlich ist es, dass die Wohnung oder das Haus auf Dauer sicher und zur veranschlagten Miethöhe vermietet werden kann?“, sagt Henning Ludwig, Spezialist für Immobilienfinanzierung bei Dr. Klein in Lübeck.

Eine große Rolle spielen deshalb eine zentrale Lage, ein guter Gesamtzustand und eine hohe Energieeffizienz. Stimmt an diesen Fronten alles, steht die Finanzierung an. Auch dabei müssen angehende Immobilienbesitzer, die unter die Vermieter gehen wollen, anders kalkulieren als Eigentümer, die selbst in ihr neues Haus einziehen wollen.

Das sind die Unterschiede in der Finanzierung

Wer eine Immobilie als Geldanlage kauft, sollte sich bewusst machen, dass er die Mieteinkünfte nicht zu hundert Prozent zur Tilgung des Kredits ansetzten kann. „Zum einen müssen die Einkünfte versteuert werden. Zum anderen berechnet die finanzierende Bank einen Abschlag in Höhe von bis zu 25 Prozent der Mieteinkünfte für Instandhaltung und Mietausfälle“, erklärt Ludwig.

Und es kommen weitere Besonderheiten hinzu: Einige Banken beschränken die Zeitspanne, über die der Kredit abbezahlt werden kann, oder fordern von Anlegern mehr Eigenkapital als von Eigennutzern. Manche Institute berechnen auch einen höheren Zinssatz, um ihr Risiko zu minimieren. „Das liegt daran, dass die Gewinnerzielungsabsicht bei einem Anlageobjekt im Vordergrund steht und deshalb im Allgemeinen nicht ganz so viel investiert wird, wie bei Eigentümern, die die Immobilie selbst bewohnen“, sagt Ludwig.

Die passende Finanzierung richtet sich letztlich nach den Zielen der Käufer. „Für viele Kapitalanleger stehen die steuerlichen Vorteil im Vordergrund“, sagt Ludwig. Die Darlehenszinsen lassen sich von der Steuer absetzen, Zinsaufwendungen werden mit Mieteinkünften kompensiert. „In diesem Fall werden oft sehr lange Laufzeiten für das Darlehen gewählt“, sagt der Immobilienexperte. Ist die Immobilie hingegen zur Altersvorsorge gedacht, stehen meist die Mieteinkünfte im Vordergrund, die, wenn der Kredit abbezahlt ist, die Rente aufbessern sollen. „In diesem Fall ist eine schnelle Tilgung vorteilhaft“, sagt Ludwig.

Mit diesen Kosten müssen Immobilienanleger rechnen

Die seit Jahren steigenden Immobilienpreise sind einerseits gut für die Wertentwicklung von Häusern und Wohnungen. Andererseits müssen Anleger, die neu in eine Immobilie investieren wollen, inzwischen tief in die Tasche greifen. „In mittleren Lagen gilt der Preis für eine Immobilie als angemessen, wenn er das 25-Fache der Jahresnettokaltmiete beträgt“, sagt Ludwig. In Metropolen und begehrten Lagen wie an der Nord- oder Ostsee müssen Käufer mit deutlich höheren Preisen rechnen.

Doch der Kaufpreis ist nicht der einzige Kostenpunkt, der auf Anleger zukommt. Egal ob Kapitalanlage oder Eigenheim: Für die Kaufnebenkosten wie die Grunderwerbsteuer sollten Käufer rund 15 Prozent des Kaufpreises obendrauf schlagen. Erhaltungsmaßnahmen sind ein weiterer, in diesem Fall laufender Kostenpunkt, der Käufer über die Jahre begleitet. „Wer die Immobilie vermietet und nicht selbst verwalten kann oder will, muss zusätzlich mit Verwaltungskosten rechnen“, sagt Ludwig. Außerdem sollten Vermieter einen Puffer für Mietausfälle auf die hohe Kante legen.

In diesem Fall lohnt sich ein Haus als Anlage

Der Grundgedanke hinter jeder Kapitalanlage ist, langfristig mehr Geld zu verdienen als auszugeben. Bei vermieteten Immobilien heißt das: Die Miete darf nicht zu niedrig, die Kosten für den Vermieter dürfen nicht zu hoch sein. „Im Idealfall beträgt die Nettomietrendite 3,5 bis 4 Prozent. In beliebten Gegenden ist das derzeit allerdings kaum zu erreichen“, sagt Ludwig. Die Nettorendite lässt sich mit folgender Formel berechnen:

(Jahresnettokaltmiete – jährliche Kosten für Rücklagen, Verwaltung und nicht umlegbare Nebenkosten) x 100 / (Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten) = Nettorendite

„Ob oder ab wann sich die Anlage lohnt, hängt von den individuellen Erwartungen ab und ist erst einmal unabhängig vom Eigenkapitaleinsatz“, betont der Immobilienexperte. Grundsätzlich könne man auch bei Renditeobjekten den gesamten Kaufpreis fremdfinanzieren. Die Nebenkosten sollten dagegen immer aus eigenen Mitteln beglichen werden. „Wichtiger als der Eigenkapitaleinsatz ist, nicht zu viel für eine Immobilie zu bezahlen – insbesondere, wenn sie nur günstig vermietet werden kann“, sagt Ludwig. Die Mieteinkünfte abzüglich der Abschläge für Instandhaltung sollten in einem vernünftigen Verhältnis zu den Aufwendungen stehen. „Hier spielen Faktoren wie die Wertentwicklung der Immobilie sowie die voraussichtlichen Miet- und Zinsentwicklungen in die Kalkulation hinein“, sagt Ludwig.


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