„Sechs bis sieben Prozent Rendite sind realistisch“

Capital: Herr Neven DuMont, was macht ein Immobilienprojektentwickler?

Konstantin Neven DuMont: Wir haben zwei Schwerpunkte. Der erste sind Neubauten: Wir suchen passende Grundstücke, holen bei Ämtern die nötigen Genehmigungen ein, arbeiten mit Architekten zusammen und beauftragen Baufirmen. Am Ende vermarkten wir die neu gebaute Immobilie. Unser zweiter Schwerpunkt ist die Weiterentwicklung bestehender Immobilien. Dort schaffen wir etwa durch Sanierung einen Mehrwert.

Woran arbeiten Sie aktuell?

Wir haben drei laufende Projekte: eine Sanierung, einen Neubau und eine Weiterentwicklung. Alles in der Kölner Innenstadt.

Die Immobilienpreise in Köln sind, wie in vielen Großstädten, in den vergangenen Jahren kräftig gestiegen. Was heißt das für Sie?

Ich betreibe das Geschäft mit Immobilien hauptberuflich seit fünf Jahren. In dieser Zeit sind die Preise in gefragten Stadtteilen relativ stark gestiegen. Das hat sowohl höhere Mietpreise als auch höhere Verkaufspreise zur Folge. Für uns ist der Boom auf dem Immobilienmarkt also ein Glücksfall.

Haben Sie keine Probleme, jetzt noch Grundstücke oder Immobilien zu vernünftigen Preisen zu finden, zumal in der City?

An lohnende Investitionsobjekte kommt man heute vor allem über Beziehungen. Das, was auf dem freien Markt angeboten wird, ist zum Teil überteuert. Auch in dieser Hinsicht habe ich allerdings Glück. Ich habe unsere Objekte von Leuten bekommen, denen es nicht darum ging, meistbietend zu verkaufen. Sie wollten vielmehr ihre Häuser in gute Hände geben und hatten Vertrauen zu mir, das ich hoffentlich auch nicht enttäuscht habe.

Offene Immobilienfonds haben wegen der gestiegenen Preise Probleme, rentable Investitionsobjekte zu finden. Einige Vermögensexperten raten deshalb auch Privatinvestoren dazu, auf Bauprojekte auszuweichen. Können Privatanleger bei Ihnen mitmachen?

Bisher nicht. Ich musste ja erstmal beweisen, dass ich meine Arbeit gut mache. In Zukunft schließe ich das aber nicht aus. Für die meisten Privatanleger dürfte das Projektentwicklungsgeschäft allerdings zu riskant sein.

Warum?

Wegen der hohen Nachfrage nach Immobilien sind die Preise vieler Baufirmen überproportional gestiegen. Hinzu kommen gesetzliche Auflagen, Lärmschutz, Brandschutz und so weiter. Die Baukosten können also höher ausfallen als erwartet. Darüber hinaus muss man Rückstellungen für Instandsetzungen und Reparaturen bilden. Und wenn man die Kosten eines Bauprojekts realistisch eingeschätzt hat, weiß man immer noch nicht, ob man es auch zum angesetzten Preis vermarkten kann.

Angenommen, ein Bauprojekt läuft genauso wie geplant. Mit welcher Rendite können Anleger rechnen?

Das lässt sich pauschal nur schwer sagen, weil sich jedes Objekt anders rechnet. Ich denke aber, dass eine Rendite von sechs bis sieben Prozent realistisch ist. Ich habe übrigens mal gelesen, dass von allen Immobilieninvestoren nur die Hälfte mit ihrer Anlage überhaupt einen Gewinn erzielt. Man sollte also genau hinschauen, wem man sein Geld anvertraut.

Wie erkennt man, ob eine Projektgesellschaft etwas taugt?

Man sollte sich anschauen, welche Projekte die Gesellschaft bislang umgesetzt hat, und die Kosten und Erlöse einzelner Projekte unter die Lupe nehmen. Wichtig ist auch, dass die Gesellschaft über genügend Kapital verfügt. Eine Beteiligung an einem Bauprojekt ähnelt einem Investment in einen geschlossenen Fonds. Wenn es schlecht läuft, muss man Kapital nachschießen. Im schlimmsten Fall scheitert das komplette Projekt. Einfach irgendeiner Anzeige zu folgen, kann ich nicht empfehlen. Grundsätzlich würde ich jedem raten, bis zur Rente mindestens eine Wohnung zu kaufen. Mietfrei im Rentenalter sollte zum Staatsziel erhoben werden.

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