Alles ist möglich, wenig ist sicher. So könnte man das Ergebnis einer Umfrage unter 75 Banken, Vermittlern und Bausparkassen zusammenfassen, die die FMH-Finanzberatung im Juli 2018 zum Thema Bankvorausdarlehen mit Bausparvertrag vorgenommen hat.
Wir wollten wissen, ob die Institute ein Bausparmodell im Angebot haben, das in der Lage ist, ein durchschnittliches Annuitätendarlehen mit Volltilgung innerhalb von 20 bzw. 25 Jahren zu schlagen. Dabei haben wir unterstellt, dass die Immobilie 400.000 Euro kostet und die Darlehenshöhe 300.000 Euro beträgt. Die monatliche Rate im Bausparmodell sollte möglichst identisch mit der des durchschnittlichen vorgegebenen Bankdarlehen sein, die Gesamtlaufzeit plus minus sechs Monate der Volltilgung entsprechen, also bei 20 bzw. 25 Jahren liegen.
Sowohl die Resonanz auf unsere Anfrage, als auch die Ergebnisse waren bemerkenswert. Von 75 potenziellen Teilnehmern haben uns nur 16 Anbieter geantwortet. Das könnte an der Urlaubszeit liegen, aber auch daran, dass die schweigende Mehrheit diese Finanzierungsvarianten nicht anbietet. Denkbar und nicht ganz unwahrscheinlich ist es zudem, dass vorhandene Angebote einfach zu unvorteilhaft sind, als dass man damit hausieren gehen will.
Viel Licht, viel Schatten
Doch es gibt auch erfreuliches zu vermelden. Immerhin 14 der 16 Bausparmodelle waren besser als das Volltilgerangebot über 20 Jahre, zehn Bausparvarianten waren bei einer Laufzeit von 25 Jahren ganz vorne dabei.
Besonders positiv aufgefallen sind uns hier die Angebote von Dr. Klein, Interhyp und der Alten Leipziger Bausparkasse. Sie unterschritten die 25-jährigen Bankdarlehen bei den Gesamtkosten um etwa 20.000 Euro, haben aber die gleiche Zins- und Belastungssicherheit.
Eindeutig sei an dieser Stelle aber auch darauf hingewiesen, dass die Bausparmodelle nicht immer besser sind als die klassischen Annuitätendarlehen. Fünf Angebote schnitten bei der 25-jährigen Laufzeit auch schlechter ab: Im schlimmsten Fall entstehen Mehrkosten von rund 13.000 Euro.
Alles in allem kommen wir bei unseren 16 Rückläufern zu folgendem Ergebnis: Bei der kurzen Finanzierungszeit sind nur sechs Angebote wirklich besser als das reine Annuitätendarlehen, acht sind fast identisch und zwei Angebot etwas schlechter als die Bankvorgaben. Bei der Gesamtlaufzeit von 25 Jahren waren acht Angebote wirklich besser, zwei ziemlich identisch und sechs Angebote deutlich schlechter als ein 25jähriges Volltilger Angebot.
Hilfe zur Selbsthilfe
Für Kunden, die auf der Suche nach der optimalen Finanzierungsvariante sind, ist das ein schwieriger Befund. Denn so erfreulich es ist, dass man bei Darlehensverträgen über 300.000 Euro in der genannten Konstellation bis zu 33.000 Euro sparen kann, so schwierig ist es auch zu erkennen, welches Angebot das günstigste ist. Grund: Die Anbieter halten sich bei einer „echten“ Finanzierungsanfrage selten so strikt an die Vorgaben, wie sie dies bei schieren Rechenbeispielen, und bei einer FMH-Umfrage tun. Normalerweise versuchen viele Institute bewusst von den Vorgaben etwas abzuweichen, um eben nicht leicht vergleichbar zu sein.
Die FMH-Finanzberatung bietet daher für einen pauschalen Preis von 175 Euro eine Beurteilung von zwei Finanzierungsangeboten.
Wer sich aufmacht und verschiedene Zinssicherungsmodelle von Bausparkassen einholen will, sollte allerdings ein paar Besonderheiten beachten: Zum einen sollte der Zinssatz möglichst bis zur Zuteilung des Bausparvertrags festgeschrieben sein. Der Vorteil: Verzögert sich die Vertragszuteilung, kann man mit pauschalierten Sätzen weiterrechnen – was nur zu kleineren Verschiebungen bei den Gesamtkosten führt. Wichtig ist auch, dass der Zeitpunkt der Bausparzuteilung nicht garantiert werden darf, sondern immer nur eine Prognose darstellt.
Bei unserer Umfrage haben einige Banken das Bankdarlehen mit ein und zwei Prozent Tilgung angeboten und zusätzlich einen Bausparvertrag eingeplant, mit dem am Ende der Zinsbindung die Restschuld abgelöst wird. Im Ergebnis liegen die Gesamtkosten dieser Angebote niedriger als die des vorgegebenen Volltilgerangebots – die Ersparnis beträgt zwischen 8000 bis 10.000 Euro.
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