ImmobilienHauskauf ohne Eigenkapital - aber mit hohem Risiko

Baustelle eines Hauses
Symboldbild Baufinanzierungdpa

Wer ein Haus kaufen will, muss sparen, am besten sollte er ein Drittel des Kaufpreises als Eigenkapital mitbringen – so eine Faustregel der Finanzbranche. Bei einigen Banken lässt sich das Eigenheim aber auch ganz ohne Eigenkapital finanzieren. Das Angebot klingt verlockend: Viele Deutsche wollen die niedrigen Zinsen nutzen und eine Immobilie kaufen. Aber ist der Hauskauf ohne eigenes Geld ratsam?

Es gibt im Wesentlichen zwei Modelle für die Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital. Die sogenannte 100-Prozent-Finanzierung deckt den gesamten Kaufpreis ab. Der Käufer muss dann nur noch die Nebenkosten selbst bezahlen. Dazu gehören zum Beispiel Grunderwerbssteuer, Makler- und Notarkosten. Bei der 110-Prozent-Finanzierung übernimmt die Bank auch diese Nebenkosten, die meist eben jene zusätzlichen rund zehn Prozent des Kaufpreises ausmachen.

Experten sind skeptisch

Der Unterschied zur klassischen Immobilienfinanzierung mit Eigenkapital: Bei der Vollfinanzierung nutzt die Bank nicht nur die Immobilie als Sicherheit. „Das fehlende Eigenkapital finanziert sie mit einem sogenannten Personalkredit“, sagt Steffen Sebastian, Professor am Lehrstuhl für Immobilienfinanzierung der Universität Regensburg. Sprich: Der Hauskäufer leiht sich das fehlende Eigenkapital ebenfalls bei der Bank. Als Sicherheit dient hier die Aussicht auf ein regelmäßiges und hohes Einkommen. Das birgt jedoch Risiken. Wer arbeitslos wird oder zum Beispiel nach einem Unfall nicht mehr arbeiten kann, gerät schnell in finanzielle Nöte.

Einen 100- oder 110-Prozent-Kredit bekommt deshalb auch nicht jeder. „Ein Beamtenpaar hat hier bessere Aussichten als der Student. Der hat überhaupt keine Chance“, sagt Sebastian. Antragsteller müssen ein hohes Einkommen und eine sichere Anstellung nachweisen. Banken prüfen das bei derartigen Krediten sehr genau, sagt der Experte. Die meisten Kreditinstitute empfehlen eine solche Finanzierung allerdings gar nicht erst. Und wer sie bekommt, muss tief in die Tasche greifen. „Zusätzliche Risikozuschläge sind bei Vollfinanzierungen eine Selbstverständlichkeit“, erklärt Sebastian.

Christiane Kienitz von der Verbraucherzentrale Hessen kann vom Hauskauf ohne Eigenkapital nur abraten. Die Verbraucherschützerin hält zumindest einen kleinen Anteil Eigenkapital für sinnvoll, weiß aber auch, dass viele Verbraucher irgendwann mit der Idee einer 100-Prozent-Finanzierung liebäugeln. Dann sitzen die Hauskäufer in spe beim Bankberater und fallen aus allen Wolken, weil die Konditionen so schlecht sind. Sie müssen oft an ihre Belastungsgrenzen gehen, um die monatlichen Zahlungen zu schaffen.

Finanzielle Notlagen

Die Vollfinanzierung kostet unter dem Strich nicht nur durch die Risikoaufschläge beim Zins mehr – und weil eine größere Summe finanziert wird. Sie dauert auch um einiges länger als eine Finanzierung mit Eigenkapital. Die Zinsbindung läuft jedoch genauso wie bei normalen Immobilienfinanzierungen üblicherweise nach 10 bis 15 Jahren ab. Sind die Zinsen in der Zwischenzeit gestiegen, wird es bei der Anschlussfinanzierung dann für den Käufer noch enger.

Wenn dann noch der Heizkessel den Geist aufgibt, kommt das finanzielle Kartenhaus zum Einsturz, vor allem bei Käufern, die mit den monatlichen Raten ohnehin schon an ihre Grenzen gegangen sind. Schlimmstenfalls müssen sie das Haus unter Wert verkaufen. Der Traum vom Eigenheim platzt dann nicht nur. Weil bei einer Vollfinanzierung die Tilgung länger dauert, ist die Restschuld oft erheblich. Auch die Vorfälligkeitsentschädigung, die Banken verlangen, wenn ein Kreditnehmer vorzeitig kündigt, ist entsprechend höher. Es kann passieren, dass er hinterher nicht nur kein Haus mehr hat, sondern sogar weiterhin Schulden. „Dann“, sagt Verbraucherschützerin Kienitz, „befindet man sich im freien Fall.“

Möchten Verbraucher den Hauskauf trotz aller Risiken ohne Eigenkapital finanzieren, schlägt sie vor, sich das Geld privat zu leihen. Zum Beispiel bei den Eltern, sozusagen als Vorschuss auf das Erbe. „Dann ist man auch in einer anderen Verhandlungsposition gegenüber der Bank.“ Besser ist aber immer noch echtes Eigenkapital. Wer ein Haus haben will, der muss eben doch sparen.

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