ImmobilienHäuser unter dem Hammer

Symbolbild Zwangsversteigerung
Symbolbild Zwangsversteigerungdpa

Zum Ersten, zum Zweiten, zum Dritten – und schon hat das Haus einen neuen Besitzer. Im vergangenen Jahr wurden in Deutschland rund 26.000 Häuser, Wohnungen, Grundstücke und Gewerbeimmobilien zur Zwangsversteigerung ausgerufen. Das zeigen Zahlen des Beratungsunternehmens Argetra, das monatlich ein Verzeichnis mit den Zwangsversteigerungs-Terminen an den rund 500 deutschen Amtsgerichten erstellt. Damit ist das Angebot zuletzt etwas geschrumpft: Gegenüber dem Vorjahr ist die Zahl um rund 16 Prozent gesunken. Gerade in Großstädten, wo die Immobilienpreise immer weiter in die Höhe schießen, lassen sich bei Versteigerungen aber noch immer Schnäppchen machen. „Dort liegen die Preise oft zehn bis 30 Prozent unter dem Verkehrswert des Gebäudes“, sagt Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de.

Wer Wohneigentum ersteigern will, sollte sich vorab gut informieren. Die Zwangsversteigerungen führen in der Regel die Amtsgerichte im Auftrag von Banken und anderen Immobilienbesitzern durch. Sie beauftragen auch den Sachverständigen, der die Immobilie begutachtet und ihren Verkaufswert bestimmt. Der Sachverständige bewertet unter anderem Lage, Zustand, Ausstattung und Ausbau des Gebäudes. „Diese Informationen können Kaufinteressenten einige Wochen vor der Auktion in der Versteigerungsakte nachlesen“, sagt Scharfenorth. Bieter sollten kritisch prüfen, ob die Zahlen und Angaben im Gutachten plausibel sind. Denn ein Käufer kann sich hinterher nicht damit herausreden, dass er von nichts wusste: „Bei Immobilien aus Zwangsversteigerungen gibt es kein Rücktrittsrecht bei Baumängeln“, erklärt Scharfenorth. Fällt der Schaden erst nach Ende der Auktion auf, bleibt der Käufer auf den Kosten sitzen.

Generell gilt: Je mehr Informationen Kaufinteressenten vorab einholen können, desto besser. Ein Blick ins Grundbuch gibt Auskunft über die Eigentumsverhältnisse, zeigt etwa, ob das Grundstück durch eine Hypothek oder Grundschuld belastet ist. Im besten Fall verschaffen sich Bieter von innen einen Eindruck vom Zustand der Immobilie. Das ist aber nicht immer möglich. Denn bei Zwangsversteigerungen besteht kein rechtlicher Anspruch auf eine Besichtigung der Immobilie. Ist ein Blick ins Innere des Gebäudes nicht drin, kann man nur von außen einen Blick darauf werfen. Bieter sollten den Sanierungsbedarf idealerweise von einem Bausachverständigen schätzen lassen. „Außerdem sollten sie das Objekt zu verschiedenen Tageszeiten aufsuchen, um mögliche Lärmquellen etwa durch Verkehr oder naheliegende Fabriken einschätzen zu können“, sagt Scharfenorth. Er empfiehlt auch, mit den direkten Nachbarn zu sprechen

Ein abgegebenes Gebot ist bindend

Haben sich Kaufinteressenten für eine Immobilie entschieden, bleibt die Frage der Finanzierung. Vor einer Auktion sollten Bieter mit ihrer Bank über den möglichen Kreditrahmen sprechen. „Entscheidend ist dann, sich während der Auktion nicht mitreißen zu lassen und mehr zu bieten, als an Kapital vorhanden ist“, sagt Scharfenorth. Denn erfolgreiche Käufer müssen nicht nur den Kaufpreis aufbringen, sondern auch die Grunderwerbssteuer, Zuschlaggebühren vom Gericht sowie die Kosten für den Grundbucheintrag zahlen. Bis zu fünf Prozent des Kaufpreises sollten Bieter für solche Posten einkalkulieren, rät der Immobilienexperte.

Einmal abgegeben, ist das Gebot bindend. Sechs bis acht Wochen nach dem Zuschlag, am sogenannten Verteilungstermin, muss der neue Eigentümer das Geld für Grundstück und Gebäude an die Gerichtskasse überweisen. Die Immobilie gehört ihm allerdings bereits mit dem Zuschlag.

Mit Auktionsende gehen alle Rechte und Pflichten des ehemaligen Hauseigentümers auf den Käufer über. Der erfolgreiche Bieter muss beispielsweise sofort den Versicherungsschutz der Immobilie prüfen und gegebenenfalls entsprechende Versicherungen abschließen, wenn er im Schadensfall nicht auf den Kosten sitzen bleiben möchte. Er ist außerdem verpflichtet, den alten Mietvertrag weiter einzuhalten, wenn die Immobilie zuvor vermietet wurde. Der Käufer darf allerdings Eigenbedarf anmelden, wenn er oder Familienangehörige das Gebäude selbst bewohnen möchten. Auch kann der neue Eigentümer die Immobilie zwangsräumen lassen, wenn der ursprüngliche Besitzer sich weigert auszuziehen.

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